2. Безопасность и капитальность:

- прочность и устойчивость здания;

- пожаро- и взрывобезопасность (пути эвакуации, размещение помещений);

- долговечность здания (срок службы: бетон 150-200 лет, глина, камыш 15 лет);

- ремонтопригодность здания.

3. Экономичность.

Понятие экономичности тесно связано с понятием рациональности. Экономические требования основаны на оценке первоначальных единовременных капитальных вложений в реконструкцию или строительство. Важно оценить как первоначальные, так и эксплуатационные затраты (техническое обслуживание, расходы на эксплуатацию объектов и территории, уборка, расходы, связанные с удалением отходов жизнедеятельности, страховые взносы, амортизационные отчисления).

Экономичность в строительстве (в реконструкции).

Экономичность в эксплуатации.

Рациональность охватывает совокупность таких свойств здания, как капи­тальность и» экономичность.

Фактор капитальности, как средство оценки рациональности, рассматри­вают на самом раннем этапе изучения идей инвестиционного проекта.

Экономические требования – доп. условия качества. В них содержится оценка первоначальных единовременных капитальных вложений в благоустройство территории.

Важно оценить как первоначальные так и эксплуатационные затраты (техническое обслуживание, расходы на эксплуатацию объектов и территории, уборка, расходы, связанные с удалением отходов жизнедеятельности, страховые взносы, амортизационные отчисления).

65. РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ: ПРИНЦЫПЫ И ПРИЕМЫ, СРЕДСТВА.

Оценка комфортности расположения зданий учитывает такие позиции, как степень удаленности от основных видов транспорта, расстояние до центра города, наличие в прилегающей зоне экологически вредных производств, степень благоустроенности района, озеленение и т.п. Совокупность перечисленных факторов является определяющей при выборе методов реконструктивных. Уровень комфортности в ряде случаев диктует целесообразность изменения функционального назначения здания, например, использование жилого здания в качестве коммерческого, общественного или частично производственного.

Степень комфортности расположения реконструируемого здания оценивается по трем показателям: соблюдение требований по ориентации и инсоляции; расстояние до соседних зданий; шумовой  режим.   Для ориентации  и инсоляции имеются три степени  показателей.  1 - ориентация вдоль меридиана с отклонением от азимута до 30°; 2 - расположение здания в пределах 30-60° и 120-180°;  3- широтное расположение в пределах азимутов 60-120°.    Для оценки  расстояний до соседних зданий применяются три степени.  1 - расстояние больше нормативного, нормативное и меньше до 10 %;  2 - расстояние меньше нормативного от 10-50 %;  3 - меньше на 50 % и более.    Для оценки  шумового режима.    1 - расположение здания в глубине постройки или вдоль второстепенной улицы;  2 - здание располагается параллельно шумной улице; 3 - здание располагается торцом к шумной улице или с отклонением до 30°.  

экологические аспекты реконструкции (шумозащита, инсоляция, аэрация)

Аэрационный режим застройки прежде всего зависит от направления и скорости ветра. Эти параметры обычно бывают отражены на розе ветров, где на векторах румбов отложена повторяемость (в %) ветров определенного направления.

Считают, что аэрациональная комфортность застройки обеспечена, если на территории гарантированы оптимальные для данного климатического района скорости ветра.

Инсоляция территорий — это эффект облучения поверхностей прямыми солнечными лучами. Этому фактору' уделяют особое внимание, поскольку солнечные лучи оказывают гигиеническое действие и чисто психологическое тонизирующее влияние на человека. Эффект солнечного облучения зависит от длительности процесса, поэтому инсоляцию измеряют в часах, продолжитель­ность нормируют. В новой застройке продолжительность инсоляции регулируют ориентацией зданий относительно стран света. При пере­греве под действием солнца - солнцезащитные мероп­риятия в виде устройства навесов, зеленых насаждений с густой кроной, сокращающих время прямого солнечного облучения территории.

Шумовое загрязнение связано со звуковыми колебаниями воздуха. Они возникают, если источники шума находятся вблизи застройки. Это могут быть внешние возбудители, например автотранспорт, или внутренние, находящиеся в здании и не так активно влияющие на застройку. Учитывать: сокращающей число источников шума и ограничивающей территории их рас­пространения. Необходимо осуществлять четкое разделение территории по функ­циональному использованию на зоны. При размещении промышленных и ком­мунально-складских зон следует обеспе­чивать выполнение норм допустимого шума. использовать элементы релье­фа в качестве естественных преград на пути распространения шума; устройство шумозащитных экранов на основе акустического расчета. Застройка магистралей протяженными шумозащитными зданиями-экранами, препятствующими распространению зву­ка в глубь застройки. Экранами могут быть также искусственные и естественные элементы рельефа местности (выемки, зе­мляные кавальеры, насыпи, холмы и др.), а также различные здания и сооружения (подпорные, ограждающие и специальные защитные стенки и др.).

 Варианты архитектурно-планировочного  переустройства включают несколько  позиций.   1 - сохранение здания без изменения объема и композиции характерно для объектов, имеющих большую архитектурную значимость в районе застройки. Изменение архитектуры фасадов может нарушить историческую ценность и композицию застройки. При этом допускаются перепланировка помещений, а также перепрофилирование здания в целом с изменением его функциональных качеств.   2 - расширение корпусов и надстройка как одна из форм реконструкции приемлемы для зданий старой и более поздней постройки, они способствуют увеличению плотности застройки с сохранением жилых функций и частичным или полным перепрофилированием. Изменение архитектурного облика здания в результате пристройки и надстройки этажей должно сочетаться с общей композицией квартальной застройки или перспективами его переустройства. Особое значение при этом уделяется исключению факторов морального износа, повышению эксплуатационных характеристик зданий и созданию условий гибкой планировки.    3- уровень реконструктивных работ определяется степенью изменения первоначального физического износа элементов здания на основе оценки технического состояния и надежности. Реконструкция предусматривает решение широкого класса инженерных задач - от укрепления основания и усиления фундаментов до комплекса работ, включающих повышение этажности и рациональное использование подземного пространства.    Для зданий  старой постройки, имеющих высокий  износ конструктивных элементов,  как правило, требуется комплекс  инженерных решений. Степень его  расширения фиксируется конечной  целью проектов переустройства.  При реконструкции  квартала застройки малоэтажными типовыми зданиями первых массовых серий уровень  реконструктивных работ диктуется  положением жилого дома в районе застройки, техническим состоянием, экономической  целесообразностью и социальной необходимостью. При этом наиболее важными критериями служат степень  морального, физического износа и  уровень снижения эксплуатационной надежности.   Основой реконструктивных  процессов является конструктивно-технологический  комплекс, включающий наиболее рациональное  решение, в сочетании с прогрессивными  технологиями, обеспечивающими производство  работ в условиях стесненной  городской застройки. При этом  особое место отводится адаптации  эффективных технологий, комплексной  механизации строительных процессов, повышению организационно-технологической надежности строительного производства.   Экономическая  оценка проектов реконструкции  базируется на учете рыночных  отношений, в основе которых  заложены надежность инвестиционных  проектов, их доходность и прибыльность.  

методы реконструкции

1. минимальная модернизация (кап. ремонт, преобразование внутридворовой территории и тд; функция остается)

2. скрытая реконструкция (сохранение застройки, но активная реконструкция внутриквартальной территории)

3. метод морфологического соответствия (новая застройка по типу напоминающей существующую окружающую застройку)

4. морфологическая имитация (здания восстанавливаются как целый фрагмент застройки, наприм – Троицкое предместье)

5. генеративный (когда мало чего сохранилось, но оно диктует характер восстановления – новая застройка жестко регламентируется)

6. реновационная (обновление - экономический про­цесс замещения или восстановления основных элентов, выбывающих из процесса жизнедеятельности в результате физического или морального износа)

элементы «вторичной» застройки.

1. точечные элементы нового стр-ва (автономные здания, здание-вставка)

2. пристройки (пристройки к существующим зданиям)

3. элементы благоустр-ва связанные с перепланировкой придомовых территорий (конфигурация зданий, входы в здания, транспорт, структурирование территорий (приватного использования, полуприватного и комплексного))

Пример:

Проблема комплексной реконст­рукции массовой жилой застройки может быть решена методом вторич­ной застройки территорий. Этот ме­тод учитывает то обстоятельство, что нормативы плотности жилищного фонда, на основе которых были воз­ведены микрорайоны массовой за­стройки 1960—1970-х годов, претер­пели изменения. Современные нор­мативные акты позволяют вести на сложившихся территориях дополни­тельно новое строительство, увели­чивая при этом этажность и ширину корпусов существующих зданий. Та­ким образом, повышается эффектив­ность использования сложившейся территории и одновременно совер­шенствуется система общественного обслуживания, пространственные связи, архитектурно-планировочные решения. Включение существующих жилых зданий в ходе реконструкции в струк­туру новых, как правило, многоэтаж­ных ширококорпусных жилых домов обеспечивает увеличение объема раз­мещаемого на реконструируемой тер­ритории жилищного фонда и уплотне­ние жилой застройки.

возведение нового жилья обес­печивается в основном за счет вто­ричной застройки уже застроенных территорий (без расширения границ городов и освоения новых террито­рий) и создания новой инженерно-транспортной инфраструктуры.

Метод вторичной застройки предполагает стр-во новых жилых домов на свободных территориях и реконструкцию существующих 5тиэтажек с использованием схемы надстройки новых этажей, мансард и уширение корпусов зданий.

Особенности реконструкции объекта при размещении его в зоне историко-культурного наследия.

Памятники архитектуры воспринимаются вместе с окружением. Последнее способно усиливать или ослаблять впечатление, производн­ое старинными постройками, поэтому при реконструкции старых а районов города необходимы специальные градостроительные мероприятия. Важнейшее из них — создание защитных зон: охранной, заповедной и регулирования.

Охранная зона — это территория, непосредственно примыкающая архитектурно-историческим памятникам. Границы и конфигурацию этих зон определяют с учетом создания условий, обеспечивающих оптимальное обозрение памятников.

Зоны регулирования представляют собой территории, расположенные за пределами охранной зоны. Реконструкция в зоне регулирования осуществляются с учетом сохранения старинной застройки, памятников архитектуры и создание наиболее благоприятных условий обзора. Новое стр-во разрешается с учетом ограничения этажности, плотности застройки

особенности реконструкции объекта при размещении его в рядовой застройке.

В отличие от исторической застройки возможно более смелая реконструкция, не сдерживающие фантазию застройщика.

При Р. застройки этого вида возможно умеренное благоустройства, повышение плотности жилого фонда, решение проблемы 5тиэтажный полносборных жилых домов. Особая роль усовершенствования художественных качеств застройки с формированием выразительного силуэта застройки.

Особенности реконструкции объекта при размещении его в деструктивной среде.

В отличие от исторической застройки возможно более смелая реконструкция, не сдерживающие фантазию застройщика.

Необходимо упорядочивание планировочной структуры, возможна разработка природно-охранных мероприятий и необходимо принимать меры для благоустройства с возможным усовершенствованием систем общественного обслуживания.

Упорядочение транспортной системы.

основные приемы перепланировки секционных зданий

2 вида реконструкции секционного здания :

1. сохранение секционной структуры

2. преобразование в коридорную, атриумную структуру и др

Перепланировка секционной структуры

- комплексная перепланировка без изменения габаритов секций (перепланировка квартир)

- существующие квартиры не изменяются , а пристраиваются элементы (блоки, мансарды)

- комплексная (1+2)

Приемы:

1. перераспределение площадей

2. горизонтальная и вертикальная реорганизация корпуса

- пристройка к лестничным клеткам полусекций (квартир, блока квартир)

- пристройка блока квартир со своими коммуникациями

3. пристройка фрагмента и целого помещения, блока к квартире

4. пристройка пролета

модернизация вспомогательных помещений (вестибюль, лифт, холлы, лестничные площадки)

1. вестибюль – выносной, встроенный (ликвидируется одна квартира)

2. лифт (рационально устраивать при развитых горизонтальных коммуникациях):

- пристроенный лифт снаружи (более экономичный)

- внутри корпуса

3. лестница

- может меняться типа лестниц (из общеквартирной в внутриквартирную)

- количество лестниц изменяется (уменьшается увеличивается)

- меняется место размещения

- приспособление коммуникаций для удовлетворения норм для безбарьерной среды.

особенности перепланировки малоэтажных зданий.

как правило, трансформируют в коттеджи престижного жилья, но чаще — в учреж­дения различного назначения. Применяют и решения, совмещающие функции (бытового обслуживания на первом этаже с жильем на верхних).

Как правило удобно размещать банки, кафе, клубы, казино, магазины и офисы. Это повсеместно делается в центральных районах городов в больших объемах. Начиная с цокольных и подвальных этажей данная структура выходит из-под земли и выходит на первый этаж. Затем скупается весь дом.

Манстарды

Распределение входов