Тема 1.2. Система цен

Виды цен по форме регулирования. Свободные рыночные цены. Цены, регулируемые государством.

Цены по степени жесткости регулирования властными структурами подразделяются на рыночные (свободные) и регулируемые.

Цены рыночные (свободные) — это цены, свободные от прямого ценового вмешательства властных структур.

Цены регулируемые — это цены, являющиеся объектом прямого ценового регулирования со стороны власти

Цены рыночные (свободные) – будучи, свободными от прямого ценового вмешательства государства. При этом они не свободны от действия прочих рычагов, не затрагивающих непосредственно уровень и структуру цен. Так, развитие цен зависит от налога на прибыль. Прогрессивные ставки налога на прибыль делают невыгодным для продавца повышение цен, но цены эти правильно называть свободными, или рыночными, поскольку прямого ограничения на них нет. Вместе с тем, как свидетельствует мировая практика, масштабы свободного ценообразования обратно пропорциональны степени общего вмешательства государства в экономику.

Цены регулируемые — цены, изменение которых допускается в определенных пределах и по определенной методике, устанавливаемой государством. В условиях рыночной экономики цены данного вида достаточно распространены и устанавливаются на товары и услуги, традиционно являющиеся объектом повышенного государственного контроля (ведущие виды сырья, топлива, магистральный транспорт, связь, продукция повышенного социального значения и др.).

Перечислим основные рычаги прямого ценового регулирования:

• установление верхнего абсолютного предела цены (самый жесткий рычаг в условиях рынка); как вариант — определение исходной базовой цены и предельных ценовых коэффициентов ее роста;

• ограничение роста цены путем регламентирования норматива рентабельности в процентах к себестоимости;

• установление ограничений на посреднические вознаграждения;

• определение нижнего предела цены.

Посредством первых трех рычагов сдерживается рост цен во избежание роста инфляции.

Четвертый рычаг используется главным образом в фискальных целях. Невозможность снижения цены позволяет значительно увеличить размеры отчислений в бюджет. Этот рычаг широко используется в отношении товаров с большой долей косвенных налогов (в первую очередь акцизов), являющихся важной доходной статьей бюджета. Нижний ценовой порог устанавливается государством для стимулирования научно-технического прогресса. В прогрессивных отраслях рост производства — общенациональная задача. Введение нижнего порога цены лишает монополии возможности использовать сбрасывание цен для ослабления немонополизированных предприятий — производителей аналогичной прогрессивной продукции.

Как вариант прямого ценового регулирования можно считать фиксированные цены (цены однозначного уровня), когда продавец не имеет права отклоняться от них в какую-либо сторону. Фиксированные цены предполагают однозначность и всех других показателей, поэтому характерны для условий не рыночной, а административно регулируемой экономики.

Решениями Правительства РФ предусмотрено, что круг товаров, продаваемых по свободным ценам, может расширяться или, наоборот, сужаться и по отдельным видам товаров и услуг могут вводиться регулируемые цены. В отдельных регионах регулирование цен может зависеть от наличия на местах товарных ресурсов и финансовых возможностей. Кроме того, политика социальной защиты населения на определенных этапах развития требует прямого государственного регулирования розничных цен на отдельные предметы потребления, которые определяют прожиточный минимум населения (хлеб и хлебобулочные изделия, молоко и молочные продукты, сахар, растительное масло и т.п.).

Цены аукционов.

Цены международных товарных аукционов – цены, отражающие ход продаж на аукционах. В классическом понимании аукцион – рынок продавца. Классические аукционные товары нестандартны, спрос на них обычно превышает предложение, поэтому для аукциона характерна повышательная тенденция цен.

В рамках аукциона различают:

1) стартовую цену, по которой объявляется начало торгов;

2) цену аукционного шага, то есть промежуточную цену, превышающую стартовую и объявляемую потенциальным покупателем;

3) цену фактической продажи, превышающую стартовую цену на сумму цен аукционных шагов.

Аукционные цены информируют участников рынка о возможностях покупки или продажи товара на аукционе. Аукционные торги начинаются с объявления номера партии товара (лота) и стартовой цены. В качестве начальной цены может быть принята конечная цена предыдущего аукциона. Уровень стартовой цены содержит информацию о стоимости и качестве товара, соотношении сил продавцов и покупателей, технике проведения торгов. Чем чаще проводятся аукционные торги, тем меньше ценовые разрывы. Это объясняется незначительными изменениями издержек производства и конъюктуру рынка во времени. Обычно фактическая реализация товара на аукционе проводится по максимальной цене, предложенной покупателем. Аукционные цены играют ключевую роль на рынках пушно-меховых изделий, драгоценных камней и антиквариата.

В отличие от биржевых цен цены аукционов устанавливаются только на наличный товар. Уровень стартовой цены определяется стоимостью реализуемого товара, частотой проведения аукциона (чем больше регулярность, тем меньше амплитуда колебаний стартовой цены), а также предпринимательскими способностями продавца. Уровень цены фактической реализации зависит от конъюнктуры рынка и профессиональных способностей аукциониста (работника, ведущего торги), а стартовая цена и цена фактической реализации сильно зависят от уровня аукциона, его репутации нам мировом рынке.

Цены на товары, недвижимость, на банковский кредит.

Для банков деньги представляют собой предмет «купли-продажи», имеющий свою цену — банковский процент. Это понятие используется: для обозначения цены, которую платит банк за привлекаемые средства (процент за взятый в другой кредитной организации кредит, процент на вклады и депозиты физических и юридических лиц, учетный процент, процент на остатки средств на счетах клиентов); для обозначения цены, которую берет банк за выдаваемые (размещаемые) им средства. Частным случаем этой последней цены является цена банковского кредита как суммы денег, отдаваемой во временное пользование заемщику.

В строгом смысле слова за кредит заемщик должен заплатить не только процент — необходимо погасить сумму основного долга, а кроме того ему приходится платить различные надбавки за риски и комиссионные (к примеру, за согласие банка открыть кредитную линию), штрафы, оплачивать поручительство (гарантию, страховку), нотариальные услуги и т.д. Тем не менее ценой кредита считается именно банковский (ссудный) процент как плата за право пользования средствами банка. Источником уплаты процента является часть прибыли (дохода) заемщика, полученной им в результате использования кредита.

Абсолютная величина процента, не соотнесенная с суммой кредита, ни о чем не говорит. Поэтому для выяснения эффективности кредитных сделок, определения приемлемости той или иной величины цены кредита используется относительный показатель — норма (ставка) процента.

В зависимости от особенностей разных секторов рынка ссудных капиталов можно выделить несколько групп однородных ставок процента (банковского и небанковского): ставки денежного рынка, используемые при краткосрочных кредитных операциях между кредитными организациями; ставка рефинансирования (официальная ставка центрального банка); ставки рынка ценных бумаг (первичного и вторичного); ставки банков и иных кредитных организаций для небанковских организаций и физических лиц.

В свою очередь в рамках каждой из перечисленных групп процентные ставки можно классифицировать по следующим основаниям:

• срокам сделок — на кратко-, средне- и долгосрочные;

• роли в структуре ставок — на основные (базовые) и дополнительные, меняющиеся вслед за основными; базовая ставка устанавливается на определенный период для первоклассных заемщиков (наиболее кредитоспособных и дающих хорошее обеспечение кредита);

• характеру формирования — на преимущественно рыночные (стихийно складывающиеся) и сознательно регулируемые прямо или косвенно (центральным банком и/или другими субъектами); к регулируемым ставкам в России относятся ставки рефинансирования и штрафная ставка ЦБ;

• масштабам использования — на ставки, применяемые на региональных, национальных и международных кредитных рынках;

• характеру изменения в течение срока пользования кредитом — на фиксированные (неизменные) и плавающие (изменяющиеся) ставки.

Коммерческие банки при заключении кредитных договоров самостоятельно договариваются с заемщиками о величине процентных ставок. При этом на величину и динамику указанных ставок влияют как общие (макроэкономические) факторы, так и факторы частные. К числу общих факторов относятся соотношение спроса и предложения кредитных (вообще заемных) средств, денежная и кредитная политика центрального банка, уровень инфляции и др. Частные факторы определяются условиями функционирования конкретного банка, его положением на рынке, избранной кредитной и процентной политикой, степенью рискованности проводимых операций, а также условиями, в которых находится заемщик.

Уровень процентных ставок банка формируется во многом на базе спроса и предложения заемных средств. Вместе с тем на этот уровень существенно влияют: себестоимость кредита (издержки на привлечение средств и расходы на обеспечение функционирования банка — в части, относящейся к ведению активных кредитных операций); объем, цель и срок погашения кредита; кредитоспособность (финансовое состояние и репутация) заемщика; наличие обеспечения возвратности кредита и др.

Источник уплаты процентов зависит от вида кредита: необходимые платежи за краткосрочные кредиты включаются в себестоимость продукции (работ, услуг) заемщиков; за долгосрочные и просроченные кредиты они должны платить из своей прибыли (после уплаты из нее налогов).

Биржевые цены.

Распространенным способом торговли для ряда сырьевых това­ров являются товарные биржи, представляющие собой постоянно действующие оптовые рынки однородных (заменимых) товаров.

На каждой бирже в торговле определенным товаром используют­ся стандартные контракты, в которых указаны качественный стан­дарт, имеющий значительную долю в обороте данным товаром, а также характер сделки.

Поставщик товара высшего стандарта по сравнению с указанным в стандартном контракте получает доплату (премию), а поставщик товара низшего стандарта — меньшую цену.

На товары устанавливаются цены (котировки) трех типов:

- цена продавца, т. е. цена, по которой владелец товара хочет его продать;

- цена покупателя, т. е. цена, по которой покупатель хочет приоб­рести товар;

- цена, по которой фактически была заключена сделка.

На некоторых биржах выделяются во всех трех указанных типах также цены начала, середины и конца биржевой сессии, что позво­ляет участникам биржевой торговли ориентироваться в краткосроч­ных тенденциях изменения цен.

Котировки устанавливаются на сорт, который был принят в стан­дартном контракте, а также на определенное количество товара, яв­ляющееся единицей сделки на данной бирже. Эти определенные единицы могут различаться в зависимости от сорта товара, а также для одного и того же сорта товара на разных биржах. Руководство биржи определяет минимальный размер партии товара для реализа­ции на бирже (лот), который является кратным единице товара.

Про спекуляции

Сделки за наличный расчет и форвардные сделки представляют собой сделки с реальным товаром, в то время как все срочные сдел­ки спекулятивного характера именуются фьючерсными (futures), которые заключаются не с целью реальной поставки товара, а для получения прибыли посредством игры на разнице цен. Существует несколько разновидностей фьючерсных сделок: на разность, с премиями, стеллажные, с опционами, арбитражные, онкольные.

В случае срочных (фьючерсных) сделок спекулятивного характера контрагенты, используя колебания во времени цен на биржевые товары, рассчитывают на получение прибыли посредством купли-продажи срочных контрактов и при этом часто стремятся сформировать определенную тенденцию биржевых котировок. Поскольку стороны не предполагают передачи реального товара, ликвидация сделки заключается в выплате разницы между фьючерсной ценой по данному контракту и ценой «спот» в день реализации сделки. По­этому основная разновидность спекулятивных операций называется сделками на разность.

Каждая из сторон имеет право в любой день по своему усмотре­нию осуществить ликвидацию данной сделки посредством заключе­ния обратной сделки, т. е. продать купленный контракт или купить проданный. При досрочной односторонней ликвидации сделка мо­жет происходить также путем выплаты разницы между фьючерсной ценой, указанной в контракте, и фьючерсной ценой фактического дня ликвидации.

В результате односторонней ликвидации сделки создаются условия для проведения спекулятивных операций на разность. В соответст­вии с прогнозом изменения цен биржевики играют либо на повыше­ние, либо на понижение цен. Брокеры, играющие на повышение) цен, называются «быками» (bulls), а брокеры, играющие на пониже­ние, — «медведями» (bears).

Играющие на повышение цен «быки» покупают определенное количество срочных контрактов, создавая себе так называемую длин­ную позицию (buyinglong). Организованные таким образом закупки больших партий товаров при относительно стабильном их предло­жении приводят к росту цен на бирже. Такая ситуация называется «хосса» (hausse,bullmarket). Когда рост цен достигает ожидаемого уровня, «быки» реализуют контракты с прибылью.

Играющие на понижение «медведи» продают срочные контрак­ты, что приводит к быстрому росту предложения на бирже при отно­сительно стабильном спросе. Это в свою очередь вызывает сниже­ние цен. Такая ситуация называется «бесса» (baisse,bearmarket). Когда падение цен достигает ожидаемого уровня, «медведи» выгодно для себя покупают определенное количество контрактов. Заработанная таким образом прибыль реализуется путем продажи этих контрактов чуть позже, когда цены стабилизируются.

Выбор момента ликвидации сделок является крайне важной и трудной задачей при игре на разность. От него зависит, получит иг­рающий прибыль или понесет убытки и в каких размерах.

Цены на интеллектуальную собственность.

Модели оценки интеллектуальной собственности

Как любая собственность, интеллектуальная собственность имеет стоимость. При отсутствии эффективного рынка технологий (со многими покупателями, многими продавцами и свободным доступом к информации о ценах) определение рыночной стоимости конкретной технологии представляет собой сложную задачу. Существует несколько методов, которые подходят для оценки интеллектуальной собственности. Чаще всего для определения стоимости интеллектуальной собственности используются следующие:

• восстановительная стоимость,

• стоимость дисконтированных доходов,

• рыночная стоимость,

• приращение стоимости.

Восстановительная стоимость

Восстановительная стоимость определяет стоимость возмещения собственности. Практически стоимость возмещения интеллектуальной собственности равна стоимости научно-исследовательской разработки, хотя теоретически они отличаются (стоимость разработки - это фактическая стоимость, то, чего действительно стоило разработать технологию в то время, когда она разрабатывалась, а восстановительная стоимость - это оценка стоимости достижения такого же результата сейчас; эти цифры могут сильно отличаться). Восстановительная стоимость - это сумма расходов на исследования, эксперименты, документацию, услуги юристов в текущих ценах. Недостаток этого метода в том, что он предполагает одинаковую отдачу от каждого доллара, вложенного в научно-исследовательские работы. Ошибочность такого предположения очевидна. Следуя его логике, можно прийти к выводу, что дорогостоящий провал стоит дороже успеха, достигнутого при небольших затратах. Однако, поскольку восстановительная стоимость базируется только на точных, проверяемых подлинных данных, ее очень любят некоторые бухгалтеры.

Пример неудачного использования данной теории: попытка разработать самолет на ядерном топливе была, наверное, самым дорогостоящим провалом среди научно-исследовательских работ последних десятилетий. Согласно методу восстановительной стоимости, конечный результат этой разработки должен стоить миллиарды долларов (хотя никто не даст за него и цента).

Стоимость дисконтированных доходов

Оценка интеллектуальной собственности методом дисконтированных доходов основана на предположении, что собственность будет продуцировать поток доходов. Если собственность лицензирована, ее владелец будет получать доходы в форме роялти. Можно определить сроки поступления этих роялти и их сумму в текущих ценах. Естественно, расчетные значения сильно зависят от процентной ставки, отражающей степень риска и являющейся ценным инструментом управления доходами. Использование метода дисконтированных доходов для оценки интеллектуальной собственности наиболее наглядно в случае, когда ее обладатель сам не использует патентованную технологию и не запрещает ее использование конкурентами. В этом случае интеллектуальная собственность не имеет для ее владельца никакой другой стоимости, кроме потока приносимых доходов. Если же собственник интеллектуальной собственности конкурирует на рынке данной технологии, определить стоимость этой собственности становится гораздо сложнее.

Рыночная стоимость

Этот подход очень хорошо работает для оценки недвижимости, но его очень трудно применить для оценки патентов. Поскольку, по определению, все Патентованные изобретения уникальны, практически нельзя найти патент, существенно похожий на тот, который мы оцениваем. Более того, отсутствует эффективный рынок патентов - даже если мы найдем подобный патент, у нас не будет информации о ценах последних продаж таких патентов. Получается, что метод оценки рыночной стоимости хорошо работает для домов, но не для патентов.

Приращение стоимости

Интеллектуальная собственность увеличивает стоимость предприятия. Приращение стоимости - это разница между стоимостью предприятия с учетом этой собственности и его стоимостью без нее (теоретически это поражает своей простотой, но сложно применяется на практике). Рассмотрим случай, когда владелец патента использует патентованный процесс для производства продукции, продаваемой на рынке. Предположим сначала, что фирма не лицензирует эту технологию. По методу дисконтированных доходов эта собственность не имеет стоимости. Если подойти с позиции здравого смысла (этот старый метод иногда работает лучше всех других), можно, например, считать доходом сумму экономии средств благодаря использованию технологии. Стоимость патента (приращение стоимости предприятия) при таком подходе равна экономии средств (сумме будущих периодических поступлений доходов с учетом процентной ставки).

Если использование технологии привело к созданию нового дорогостоящего продукта, увеличение цены также можно истолковать как источник доходов. Добавив немного воображения к здравому смыслу, можно считать доходом сумму роялти, которую предприятие вынуждено было бы платить по исключительной лицензии, окажись собственником патента на технологию другая фирма. Однако этот чисто теоретический подход не отделяет стоимость технологии от стоимости интеллектуальной собственности.

Если фирма не обладает исключительными правами на технологию (например, технология не запатентована и не защищена как секрет производства), фирма может ее использовать, но так же свободно ее могут использовать и конкуренты. Конкуренция определенным образом повлияет на размер сегмента рынка и цены, которым фирме придется довольствоваться. Например, фармацевтические компании, как правило, теряют половину своего сегмента рынка, когда истекает срок патентной защиты лекарства, и первоначальный производитель начинает выпускать "безымянное" лекарство. Если из расчёта годовой прибыли фирмы в условиях монополии вычесть прогнозируемый объем прибыли в условиях конкуренции (при использовании той же технологии), полученная разность будет равна стоимости, созданной за год интеллектуальной стоимостью. Суммарная стоимость этих разностей за все годы жизни интеллектуальной собственности определяет ее полную стоимость.

Модель остаточной стоимости

Модель остаточной стоимости представляет собой один из вариантов модели приращения стоимости. Ее отличительная особенность -- определение стоимости всей интеллектуальной собственности фирмы, а не отдельного компонента. Более того, она применима только в случае прибыльного бизнеса. Следовательно, она обладает некоторыми ограничениями. Однако она устраивает налоговую службу, и хотя бы поэтому заслуживает описания.

Первый шаг модели остаточной стоимости -- определение прибыли предприятия, полученной благодаря интеллектуальной собственности. Затем эта прибыль дисконтируется с использованием процентной ставки, учитывающей риски, связанные с бизнесом фирмы. Прибыль, полученная благодаря интеллектуальной собственности, определяется вычитанием из общей прибыли фирм суммы прибыли от ее материальных активов. Последняя вычисляется применением средней нормы прибыли в отрасли к стоимости материальных активов фирмы.

Цены на землю.

Методы оценки земли

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

– определение элементов сравнения объектов;

– определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

– расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

– расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

– расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

– расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

– определение размеров и количества индивидуальных участков;

– расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

– расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

– вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

– выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Классификация видов цен,

Рисунок 2. Классификация видов цен

Франко, расходы по доставке товара

Цены зависят от вида «франко» определяющего, кто несет основные транспортные расходы по доставке груза: покупатель или продавец. Термин «франко» показывает, до какого пункта на пути продвижения товара от продавца к покупателю продавец возмещает транспортные расходы. Например, «франко-вагон отправления» означает, что продавец берет на себе все транспортные расходы по доставке товара к железнодорожной станции и погрузке в вагон, а покупатель оплачивает перевозку по железной дороге и дальнейшие транспортные расходы; единая цена формируется для всех покупателей независимо от места их расположения с включением в нее одинаковой суммы транспортных расходов, которая рассчитывается как средняя стоимость всех перевозок.

Цены франко-отправления — цены, которые помимо затрат на производство и необходимой прибыли включают транспортные расходы до пункта начала основной транспортировки груза. Например, добытый уголь от шахты доставляется до ближайшей железнодорожной станции, откуда будет транспортироваться на большое расстояние. Цена с включением расходов до станции отправления называется ценой франко-станция отправления. Аналогично формируются цены франко-пристань и франко-порт отправления. Структурно эти цены близки ценам FCA, FOB и FAS. Цены франко-склад, франко-порог производителя близки цене EXW. Близки также условия применения цен отправления и перечисленных цен «Инкотермс 2000».

Цены франко-назначения — цены, включающие помимо себестоимости и прибыли расходы до пункта назначения, вплоть до пункта потребления. В отличие от цен отправления эти цены содержат основную транспортную составляющую. С точки зрения условий формирования и структуры цены назначения близки ценам групп «С» и «D» по «Инкотермс 2000».