2.2 Узуфрукт та квазиузуфрукт

Узуфрукт - речеве право конкретної особи (узуфруктарія) користуватися й одержувати доходи з чужої неспоживаної речі без зміни її субстанції. Узуфруктарій має право володіти і користуватися чужою річчю в повному обсязі, одержувати від її будь-які доходи як природні, так і юридичні. Узуфрукт можна надавати в користування третім особам за винагороду або без неї. Узуфрукт можливий і без володіння. Він не може відчужуватися і переходити в спадщину, припиняється смертю узуфруктарія. Узуфруктарій зобов'язаний користатися майном сумлінно, з належною турботою. Він не може змінювати річ ні з яких причин, навіть якби така зміна поліпшувала б її. Узуфруктарій несе відповідальність перед власником майна за навмисне чи необережне заподіяння шкоди [4;c.65].

Узус - це речеве право користування чужою річчю (майном) без одержання доходів. Узуарій може лише користатися чужим майном, але не має права на доходи від нього. По суті це не користування, а лише володіння. Однак користування також не виключається, зокрема, узуарій має право користатися плодами речі для задоволення особистих потреб . У той же час він не має права одержувати доходи від речі. Узус відрізняється від узуфрукта значно меншим обсягом прав.

Припиняються сервітути таким же способом, як і виникають. Крім цей сервітут припиняється коли в одній особі з'єднуються власник майна і суб'єкт сервітутного права, також закінченням терміну, на який вони були встановлені. Особисті сервітути припиняються також смертю особи, на користь якого вони встановлювалися [7;c.59].

Квазиузуфрукт. «Об'єктом узуфрукта, установлюваного за допомогою legatum per vindicationem, могло бути все спадкоємне майно - usus fructus omnium bonorum (узуфрукт на все майно). Сама логіка юридичної конструкції узуфрукта припускала, що об'єктом uti frui можуть бути только речі, неспоживані при їхньому господарському використанні». Однак на початку I в. н.е. був прийнятий сенатусконсульт, що передбачав захист легатария, навіть якщо об'єктом такого легату були споживані речі, наприклад, гроші. Незабаром такий порядок був розповсюджений і на вимоги по зобов'язаннях. Легатарий повинний був гарантувати власнику (спадкоємцю) відновлення такої ж кількості такої ж речей після своєї чи смерті применшення правоздатності [5;c.28].

Навіть відмовлення дати cautio, тобто обіцянку не впливав на реальне положення легатария, але лише створював на стороні спадкоємця безумовне право зажадати річ за допомогою кондикционного позову після чи смерті применшення правоздатності легатария. Спадкодавець міг обмежити тривалість речового права легатария. Конструкція квазиузуфрукта давала можливість перебороти такі властиві праву власності обмеження як неприпустимість кінцевого чи терміну резолютивної умови.

2.3 Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) та для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Власник земельної ділянки може передати її іншим особам не тільки для подальшого використання для сільськогосподарських потреб. Суперфіцій полягає у наданні землекористувачу земельної ділянки її власником для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (ч. 1 ст. 413 ЦК).

Суб'єктами відносин землекористування для забудови можуть бути будь-які фізичні або юридичні особи, одна з яких є власником земельної ділянки, а інша - суперфіціарій, здійснює землекористування для забудови.

Закон не визначає можливого місцезнаходження земельної ділянки для забудови, але враховуючи призначення споруд і будівель, очевидно, що вона повинна бути розташована у межах відповідних населених пунктів[2;c.16].

Підставами виникнення суперфіцію можуть бути договір або заповіт. При встановленні суперфіцію на підставі договору, сторони можуть самостійно визначати умови договору, керуючись загальними засадами договірного права. При виникненні суперфіцію на підставі заповіту, основні прав та обов'язки власника і землекористувача визначаються у відповідності з визначеною належним чином останньою волею заповідача. Однак це не виключає можливості наступного визначення умов суперфіцію на договірних засадах між спадкоємцем, який успадкував земельну ділянку і став її власником, і землекористувачем.

Неможливість існування відповідних будівель (споруд) відокремлено від земельної ділянки, на які вони розташовані, а також відносно довгостроковий характер використання названих об'єктів нерухомості за призначенням, впливають на строки, протягом яких землекористувач має право на здійснення суперфіцію. Строк здійснення права користування чужою земельною ділянкою для забудови встановлюється у договорі або заповіті та може бути визначеним (строковим) або невизначеним (безстроковим)[19;c.63].

Власник земельної ділянки, переданої під забудову, має наступні права: вимагати від землекористувача внесення плати за користування нею, а також своєчасного здійснення інших обов'язкових платежів, встановлених законом; здійснювати володіння та користування земельною ділянкою у обсязі, визначеному договором.

Володілець має право отримувати відповідну частку від доходу землекористувача від промислових об'єктів, розташованих на переданій земельній ділянці, якщо це обумовлено домовленістю сторін.

У випадку переходу права власності на передану під забудову земельну ділянку до іншої особи обсяг наданих володільцю прав на неї залишається незмінним. Однак це не перешкоджає новому власнику і землекористувачу внести зміни у договір, яким встановлено право землекористування, керуючись загальними положеннями договірного права.

Землекористувач має наступні права: право користуватися чужою земельною ділянкою у обсязі, визначеному договором або заповітом; право власності на відповідні будівлі, споруди, споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови; право на відчуження земельної ділянки, переданої йому для забудови; право заповідати земельну ділянку, передану йому для забудови [12;c.20].

До обов'язків суперфіціарія слід віднести наступні: використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; внесення плати за користування земельною ділянкою, а також інших платежів, встановлених законом; забезпечення будівництва і після його завершення здійснення утримання споруд і будівель на чужій земельній ділянці з урахуванням екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших встановлених правил; повернення земельної ділянки власнику після закінчення строку землекористування у належному стані; знесення споруди (будівлі) у зв'язку із закінченням строку землекористування у випадках, встановлених законом.

Крім цього, розробка та узгодження у відповідних інстанціях проектно-кошторисної та іншої документації, а також організаційне забезпечення і фінансування будівництва покладається на землекористувача (забудовника), який по завершенні будівництва стає власником відповідного об'єкта нерухомості [18;c.91].

За загальним правилом право власності на об'єкт нерухомості є безстроковим, що не означає, неможливості його припинення у майбутньому в зв'язку із знесенням об'єкта нерухомості, визнанням неможливості його подальшої експлуатації, або реалізацією узгоджених відповідно до вимог чинного законодавства планів будівництва нових, сучасних будівель або споруд. Випадок встановлення права власності на об'єкт нерухомості на визначений строк є унікальним для цивільно-правових відносин [14;c.240].

Враховуючи відчужуваність права користування чужою земельною ділянкою для забудови, законодавство визначає обсяг правомочностей і нового власника. Особа, до якої перейшло право власності на споруди (будівлі), набуває право користування чужою земельною ділянкою на тих же умовах, що й попередній їх власник.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови припиняється у випадку поєднання у одній особі власника земельної ділянки у землекористувача, спливу строку права землекористування для забудови, відмови землекористувача від права користування земельною ділянкою, а також у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути примусово припинено за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ст. 416 ЦК).

Якщо знесення такої будівлі заборонене законом (жилі будинки, пам'ятки історії та культури) або є економічно недоцільним, враховуючи співвідношення вартості земельної ділянки і будівлі (споруди), правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою для її власника та землекористувача може визначити суд. З урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою, суд може постановити рішення про викуп власником будівлі земельної ділянки, на якій вона розташована. У випадку спливу строку землекористування, враховуючи неплатоспроможність землекористувача, суд може постановити рішення про викуп власником земельної ділянки розташованої на ній будівлі. Враховуючи надані однією зі сторін або визначену законом заборону можливості знесення будівлі, або інші обставини і докази можливості подальшого продовження відносин сторін по землекористуванню спірною земельною ділянкою, суд також може постановити рішення, у яком визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі на новий строк (ст. 417 ЦК).

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення [1;c.45].

Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди [15;c.84].

Об'єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться У приватній, комунальній або державній власності. До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя -- рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає емфітевті право володіння та право цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, зазначивши, що вона має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо [23;c.10].

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Водночас реалізувати це право раніше, ніж будуть встановлені межі ділянки на місцевості, неможливо, оскільки до цього приступати до використання земельної ділянки забороняється законом (ст. 125 ЗК). Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права не збігаються в часі (ст.334 ЦК).

Емфітевзис може бути переданим іншій особі на підставі договору між попереднім та наступним землекористувачами або на підставі спадкування (ч.2 ст.407 ЦК). Зокрема емфітевтичне право може бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, в тому числі предметом застави, а також може передаватися будь-яким іншим, не забороненим законом, способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про передачу права власності на земельну ділянку, а виключно про відчуження права користування нею [2;c.138].

Строк договору про емфітевзис встановлюється за домовленістю його сторін. При цьому власник ділянки та емфітевта можуть укласти такий договір на визначений або на невизначений строк.

Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна Із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст.408 ЦК). Попередження про відмову від договору є правочином, тому його зміст та форма визначаються загальними правилами про здійснення правочинів, встановленими гл.16 ЦК.

Власник земельної ділянки має право: [1;c.72]

• вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, встановленим у договорі. При цьому в самому договорі має бути враховане цільове призначення ділянки (ст.409 ЦК);

• на одержання плати за користування ділянкою. Плата за кокетування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові землі не охоплює інших обов'язкових платежів, які встановлюються окремим законом (ч.2 ст.410 ЦК). ЦК не встановлює розмірів плати за користування, її форми, умови, порядок та строки виплати ці питання вирішуються на розсуд сторін і мають бути закріплені у договорі про емфітевзис;

• на переважне перед іншими особами набуття права користування земельною ділянкою у разі продажу цього права іншій особі (ч.2 ст.411 ЦК);

• на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншій особі -- лаудемії (ч.5 ст.4И ЦК).

Власник земельної ділянки зобов'язаний:

• надати земельну ділянку в користування;

• не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Навіть у разі порушення емфітевтою умов здійснення права користування власник не має права самочинно перешкоджати йому у вчиненні таких дій, а повинен звернутися до суду. Проти порушення власником його прав землекористувач захищений усіма тими засобами захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).

Землекористувач має право:

• користуватися земельною ділянкою у повному обсязі відповідно до договору та утримувати її за собою (ч. І ст.410 ЦК);

• набувати право власності на плоди і доходи від експлуатації наданої у користування ділянки. Це право логічно випливає з права користування земельною ділянкою для власних потреб;

• відчужувати право користування ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом [1;c.206].

Слід зазначити, що остання правомочність землекористувача у деяких випадках супроводжується істотними обмеженнями, встановленими на користь власника землі. Зокрема у разі продажу права користування земельною ділянкою власник останньої має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Для забезпечення цього права землевласника реалізація емфітевзису шляхом продажу супроводжується ускладненою процедурою. Продавець емфітевзису зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки, наданої у користування, про намір продати своє право користування іншій особі з вказівкою ціни, оголошеної для продажу, та інших його умов. Власник, який протягом одного місяця письмово заявить про свій намір викупити емфітевзис, зобов'язаний купити його за ціною та на умовах, оголошених для продажу. Якщо власник землі відмовиться від реалізації свого переважного права на купівлю емфітевзису або не повідомить письмово про згоду на купівлю, або надішле згоду про можливу купівлю за іншою ціною, землекористувач вправі продати своє право будь-якій особі, але на умовах, попередньо оголошених для продажу. Якщо власник ділянки, давши згоду на купівлю емфітевзису, потім відмовиться від свого наміру, землекористувач може вимагати від нього відшкодування шкоди, завданої такою відмовою (ст.ст.22, 23 ЦК).

У разі продажу землекористувачем емфітевзису з порушенням права власника на переважну купівлю останній може протягом одного року звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов'язків набувача права з внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором має сплатити покупець емфітевзису (ст.362, ч.4 ст.411 ЦК).

Землекористувач зобов'язаний:

• вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Плата за користування, яка виплачується власникові ділянки, не включає інші платежі, що підлягають сплаті землекористувачем відповідно до положень закону. Зазначена плата за користування не охоплює обов'язку користувача сплатити власникові землі лаудемію (ч.5 ст.411 ЦК);

• ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

• підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

• повідомити власника землі про намір продати право користування земельною ділянкою.

Емфітевзис припиняється у разі: [2;c.55]

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. У цьому випадку суб'єкти права власності і речового права на чужу річ збігаються, а відтак має перевагу більш повне право, тобто право власності;

2) спливу строку, на який було надано емфітевзис, якщо строк було зазначено у договорі про встановлення цього права. У ЦК не передбачений обов'язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії емфітевзису. Такий обов'язок може бути закріплений у договорі про встановлення емфітевзису. В разі досягнення сторонами домовленості про подовження строку йдеться про встановлення нового емфітевзису; [2;c.153]

3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст.350 ЦК);

4) знищення земельної ділянки або такого її пошкодження, що виключає можливість використання для задоволення сільськогосподарських потреб;

5) визнання недійсним правочину, що є підставою встановлення емфітевзису;

6) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ст.143 ЗК);

7) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення емфітевзису. Така домовленість має бути вчиненою у такій самій формі, як і договір про встановлення емфітевзису. За рішенням суду емфітевзис може бути припинений у інших випадках, встановлених законом (ст.412 ЦК).