1. Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин

Земля розглядається економістами як природний фактор, як природне багатство і першооснова господарської діяльності. Тут з матеріального фактора виділяються в особливий фонд природні умови. При цьому термін «земля» вживається в широкому розумінні слова. Він охоплює усі переваги, що дані природою у визначеному обсязі і над пропозицією яких людина не владна, будь то сама земля, водні ресурси чи корисні копалини.

У сільському господарстві земля виступає не тільки просторовим базисом для розміщення виробничих споруд, а й водночас є предметом праці, засобом праці та основним засобом виробництва. Особливості землі як засобу праці пов’язані з її родючістю. На відміну від інших факторів виробництва однією з важливих властивостей «землі» є її обмеженість. Людина не в змозі змінити її розміри по своєму бажанню. По відношенню до цього фактора можна говорити про закон зменшуваної віддачі. При цьому мається на увазі віддача в кількісному вираженні чи у прибутковості, що зменшується. Людина може впливати на родючість землі, але цей вплив не безмежний. За інших рівних умов, невпинне застосування праці і капіталу до землі, до видобутку корисних копалин не буде супроводжуватися пропорційним ростом віддачі.

На думку окремих фахівців говорячи про землю варто використовувати таке поняття, як «агрокапітал». При цьому землю слід розуміти як засіб виробництва, який використовується в сільськогосподарських підприємствах для створення певної маси товарів і послуг. Земля виступає на ринку землі як товар для перепродажу і таким чином набуває форму торговельного капіталу, а як засіб виробництва – форму агрокапіталу.

Теоретичне дослідження показало, що в теперішній час немає чіткого розмежування понять «ринок землі», на якому земля пропонується як матеріальний актив, і «ринок землекористування», на якому продається право користування землею як засобом виробництва (нематеріальний актив).

Подальше становлення ринку землі може здійснюватися тільки на основі правових гарантій постійності інституту приватної власності на землю. Розвиток відносин власності на землю в Україні, як і в усьому світі, має здійснюватись у напрямку поєднання свободи власника з державним регулюванням земельних відносин.

Складність проблеми трансформації відносин власності на землю в Україні пов’язана зі специфікою юридичної й економічної реалізації права приватної земельної власності, а також зі специфікою земельної реформи, яка супроводжується поділом великих господарств на дрібнотоварні.

На сучасному етапі розвитку економіки земельні відносини слід розглядати як сукупність суспільних відносин стосовно володіння, користування і розпорядження землею як засобом виробництва і предметом праці, опосередкованих формами власності, організаційно-правовими формами господарювання, орендою землі, її купівлею-продажем тощо. При цьому основою земельних відносин, їх найголовнішим стрижнем визнається право власності на землю, а саме: визначення фізичних меж кожної земельної ділянки, одержання державних актів на право власності, недопущення порушень меж землеволодіння і землекористування, створення максимально сприятливих умов для успадкування землі, передачі її в оренду, заставу, продажу через земельні аукціони та інші операції, що виникають у процесі розвитку ринкових відносин.

Своєрідність розвитку земельних відносин, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням землею, полягає у відсутності єдиної концепції землекористування та механізму її реалізації. Донедавна земельний фонд України знаходився виключно в державній власності, що обумовлювало директивний характер його використання. Перехід до приватної власності на землю і розвиток ринкової економіки кардинально змінили як земельні відносини, так і характер використання землі. Однак перетворення, що відбувалися в останні десять років, хоча і змінили суттєво правовий статус землі та організаційно-територіальні форми господарських підприємств, в остаточному підсумку не сприяли поліпшенню соціальних умов і розв’язанню екологічних проблем землекористування, натомість зокрема порушилась існуюча регіональна організація виробництва, зросла екологічна небезпека деградації продуктивних земель.

Соціально-економічні перетворення в Україні потребують ґрунтовних економічних досліджень, розробки системної методології для оптимального поєднання внутрішньої і зовнішньої політики у сфері реформування земельних відносин та розвитку ринкової економіки. На наш погляд, методологія земельної реформи повинна базуватися на об'єктивних законах природи і суспільства та відповідних економічних механізмах, здатних реалізувати її в господарській практиці для забезпечення охорони і найбільш раціонального використання земельних ресурсів, підвищення родючості землі, ефективної реалізації права власності кожного громадянина на землю, розвиток різних форм господарювання.

З цих позицій шукати шляхи розв’язання проблем земельної кризи необхідно не тільки в удосконаленні земельних відносин, зосереджуючись переважно на відносинах власності, тобто роздержавленні й приватизації земель, а і у визначенні комплексу інших заходів, насамперед, екологічних, демографічних, соціально-економічних тощо. Земельна реформа не може розвиватися ізольовано від економічної, вона повинна включати не тільки реформування власності, а й всю сукупність елементів державно-управлінської системи та суспільно-політичного ладу. Лише комплексний підхід до здійснення економічної й земельної реформи забезпечить позитивні результати. Спрощений методологічний підхід може орієнтувати на догматизм, позбавити політику й ідеологію конструктивності у ставленні до об’єктивних законів природи і суспільства, що діють як в суспільстві загалом, так і землекористуванні.

У процесі дослідження з позицій комплексного підходу визначена необхідність гармонійного розвитку земельних відносин в системі продуктивних сил. Першою особливістю такого розвитку є екологічна складова землі з її властивостями, які мають первинну цінність, що не може бути оцінена, оскільки будь-яке життя не існуватиме без них. Здорове навколишнє середовище забезпечує екологічні послуги (чиста вода, ґрунт), від яких залежить усе живе і які підтримують життєдіяльність на планеті.

Другою особливістю є соціально-економічна складова землеволодіння і землекористування, яка відображає єдність соціально-економічного розвитку та взаємовідносин людини з природою, що тісно пов’язана з господарюванням на землі. Це вимагає особливого підходу до організації її використання, зумовлює необхідність раціонального розподілу землі між галузями народного господарства, різними землевласниками і землекористувачами. Звідси виникає потреба у землевпорядкуванні території і землеустрою, вимірюванні площ та визначенні меж для господарського використання земельних угідь. Серед найбільш характерних властивостей землі є її обмеженість у просторі, постійність розміщення земельного фонду, що обумовлює необхідність територіальної організації виробництва і оптимізації розвитку продуктивних сил. При цьому не можна залишати поза увагою і велику неоднорідність земельних угідь як за структурою, так і мозаїчністю ґрунтового покриву.

Земельні ресурси є безпосередньою економічною основою виробничих секторів: промисловості, сільського господарства, лісництва, рекреації і туризму та ін. Разом це складає індустріальне, економічне, регіональне й інше землекористування. Отже, земельні відносини необхідно розглядати з позицій багатопланового характеру залежно від тих функцій, які вони можуть виконувати в господарстві держави.

У демократичному суспільстві при формуванні земельних відносин головне завдання полягає у створенні таких політичних, економічних, соціальних та екологічних умов, які б забезпечували найбільш раціональне, високоефективне використання і відтворення земельних ресурсів.

Узагальнення основних теоретичних та методологічних основ землеустрою дозволяє розробити модель сучасного землевпорядкування за його видами і формами (таблиця 1).

Так, пропонується виділити три напрями землевпорядкування: територіальне планування організації використання і охорони земель; землевпорядкування території населених пунктів та сільськогосподарських підприємств і громадян.

Територіальне планування передбачає розробку узагальнюючих планів розвитку території та узгодження в цьому контексті основних заходів (у межах населених пунктів, промислових зон тощо). При цьому важливим є забезпечення рівних умов розвитку регіонів, досягнення територіальної і структурної рівноваги в секторальному та територіальному розрізах.

Завданням землевпорядкування території населених пунктів є обґрунтування, розробка і подальша реалізація на землях населеного пункту необхідного обсягу організаційних та інженерно-технічних заходів щодо освоєння, поліпшення якості землі, її раціонального використання, охорони й захисту від руйнівних процесів.

В умовах ринкової економіки землевпорядкування повинно мати адаптивний характер. Це означає, що при здійсненні землеустрою необхідно враховувати як екологічні (природні), так і соціально-економічні фактори.

Таблиця 1.