1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы және оның даму жолдары

     Жылжымайтын мүлік нарығы-қоғамда тауар қатынасын  және айылбастау сату сатып алу қатынастарымен пайда болады. Шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар нарығы. Экологиялық  таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы объектілердің  бағасы өте жоғары, Сатушы мен  сатып  алушылардың шектеулілігі тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.

 Жылжымайтын  мүлік нарығында тауардың сатылу  уақыт периоды жоғары. Жылжымайтын  мүлік объектісін нарыққа   шығару және оны сатушының  арасындағы уақытты –нарықтағы  тауардың экспозициясы. Экспозиция  уақыты тұтынушылық қасиеттеріне  және сату кезінде жоғарлатылған  болса, бағаға тәуелді.

Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен, станционарлығынан  (сатып алушыға  жақындатылмауы) сатып алушының үлкен  шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.

Соңғы жылдары  жылжымайтын мүлік саласында  кейбір өзгерістер болды.

    Жылжымайтын мүлік нарығы мен оның даму деңгейі  ұлттық экономиканың дамуымен сипатталады. Жылжымайтын мүлік нарығының  дамуын келесідей кезеңдерге бөлуге болады:

          Біріншісі, 90-жылдардың  басында жылжымайтын мүлік нарығының  неғұрлым жылдам дамыған кезеңді  басынан кешті. Осы кезеңде кәсіпорындардың  құқықтық шеңберде ашылуы мен дамуы, сұраныс ұсыныстан көп болуы, осыған орай түсетін табыстың да жоғары болуы байқалды. Осындай жағдайдың  орын алуының себебі, жылжымайтын  мүлікті жекешелендіруге рұқсат берілуі, яғни жылжымайтын мүлікті  сату-сатып алу мүмкіндігі туды. Дәл осы кезде көптеген бизнесмендер мен өзінің әл-аухатын жаңа жол арқылы жақсартқысы келген аухатты адамдар тобы қалыптасты. Яғни, тегін муниципалдық тұрғын үй, күрделі емес айырбастау жолы арқылы емес жай ғана пәтерді сатып алу арқылы. Ол кезде жылжымайтын мүлікті жекешелендіру көп болмады, пәтер сататындар аз болды, ал сатып алушылардың саны жеткілікті болды.

          Екінші кезеңде  алғашқы нормативтік актілер  пайда болды. Бұл кезең көптеген жеңілдіктердің берілуімен сипатталады, осыған байланысты нарықтың бұл сегментіне көптеген кәсіпкерлер тартылды. Тұрғын үйге баға өсті, пәтерлерді сату қиындай  түсті, ал сатып алушылырдың талғамы  жоғарлай берді. Клиенттерге қызмет көрсетудің жаңа формалары қалыптасты. Жылжымайтын мүлік құнын бөліп  төлеу, жылжымайтын мүлікті кепілге  қойып несие беру пайда болды  және кеңінен тарады. Кейбір фирмалар арнайы келісімшарт арқылы жұмыс  істей бастады, яғни белгілі бір  мерзім аралығында клиенттің жылжыматын мүлігін сату міндетін өз мойнына  алады.

          Үшінші кезең сұраныстың ұсыныстан асып түсуі, заңдық базаның  қатаюы мен нарықтағы бәсекелестіктің  нығаюымен сипатталады. Бұл жағдай өз кезегінде табыстың төмендеуіне  алып келді. Ұсақ кәсіпорындар жабылып, орта және ірілері өздерін сақтап қалу үшін күресуде. 2001 жылдың екінші жартыжылдығынан  бастап Қазақстанның жылжымайтын мүлік  нарығында жаңа кезең- тұрақтану  мен өсу басталды. Бұл елдегі макроэкономикалық  көрсеткіштердің өсуімен, инфляцияның  төмен қарқынымен, теңгенің долларға біртекті және шектеулі девальвациясымен түсіндіріледі. Яғни, нарықтық экономика  теориясына сәйкес жылжымайтын мүлік  нарығы құлдыраудан тұрақтану кезеңіне өтті, ал алда жаңа белестер тұрды. Жылжымайтын  мүлік екі маңызды функцияны  атқара отырып, кез келген қоғамдық құрылымда маңызды орынға ие: өндіру  құралы мен жеке қажеттіліктерді  қанағаттандыру құралы. Жылжымайтын  мүлік объектілерімен  материалдық  өндіріс пен қоғамдық өмір салаларын  мемлекетпен экономикалық және құқықтық реттеу тығыз байланысты.

          Соңғы бірнеше жыл  аралығында Қазақстанның жылжымайтын  мүлік нарығы жылдам өсу үстінде. Жылжымайтын мүліктің бағалары өзінің көрсеткіштік деңгейі бойынша көптеген дамыған елдерден асып түсті және сол деңгейді сақтап тұр. Осылай қымбаттаудың негізгі себептері: жер мен құрылыс  материалдарына бағаның өсуі, құрылысшылардың  жалақысының өсуі, жаңа ғимаратқа  құрылыс-сәулеттік жоба құруға бағаның  жоғарылығы, халық табысының өсуі, ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің  төмендеуі, өзіміздің отандық құрылыс  материалдарының жеткіліксіздігі. Әсіресе, Алматы, Астана және басқа  да ірі қалалардағы жылжымайтын  мүлікті жоғары бағалайды. Мысалы, Алматыда 2000 жылы бір шаршы метр 100-150 доллар тұрды, ал соңғы жеті жыл ішінде баға 20 есеге өскен. Бүгінгі күні қала бойынша орташа баға 3,5 мың доллар құрайды, ал орталықта орналасқан жаңа үйлердегі пәтердің бір шаршы  метріне 5-6 мың доллар табу қиынға соғады. [10]