2.2 Салыстырмалы әдіс

Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар қарастырылып отырған меншіктің құндылығына әсер ететін, барлық факторлар есепке алынады. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш тәсілді қолданылады:

• шығындық тәсіл;

• сатылымалы тәсіл;

• табыстық тәсіл.

Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық мінездемесінің әртүрлі болуына әкеледі¹⁴ Әрі қарай жүргізілетін салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді болып табылған әдістердің берілгендердің негізінде объектінің ақырғы бағасын бекіту.

Ескертетін жай: төменде келтірілген бұл әдістердің классикалық процедуралары, бағалау процесінде қажеттілік бойынша, шамалы өзгеріске

ұшыраған. Бұл процесс, қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығына тән мәселелерді шешу мақсатында жасалған.

Жылжымайтын мүлікке бағаға салыстырмалы тұрғы аналогтармен бағаланатын жылжымайтын мүлікке нарықта және салыстыруда ұқсас объекттермен жақында мәмілелер туралы мәліметте негізделіп жатыр. Сатылымдардың сату әдісі тәжірибеде тек жылжымайтын мүлік нарығы дамыса ғана қолданылады. Осы нарықтың жеткiлiксiз жетiлгендiгi немесе мамандандырылған жылжымайтын мүлiгiне бағаланатын объектiсi болып көретін белгiлi пайдалармен ие болған немесе ортақ нарық күйі шағылмайтын ауыртпашылық, бұл тәсiлдi қолдану тиiмсiз жасайды.

Салыстырмалы тәсiл жылжымайтын мүлiктiң бағасын үш негiзгi қағидаларға негiзделедi: сұраныс және ұсыныс, орнын басу немесе салым. Салыстырмалы тәсіл бағалаушыға бағалары анықталған ұқсас объектілермен салыстыруға негізделген.

Сатуларды тікелей салыстыру әдісінде бағалау объектілерінің құны өзінің сипаттамалары бойынша ұқсас жағында жүргізілген сату-сатып алу объектілер келісімдерінен анықталады (мөлшері бойынша, табысы, қолданылуы бойынша және т.б.). Бағаланатын және салыстырылатын жылжымайтын мүлік арасындағы айырмашылықтың орнын толтыратын осы бағаларға түзетулерді енгізгеннен кейін, бағаланатын ғимараттың құны анықталады. Салыстырылатын сату мен сатып алуға ұсыныстардың жеткілікті саны бойынша ақпарат болса, онда бағалық баламаларды анықтау оңайға түседі.

Құнды бағалауда берілген тәсілді қолдану кезінде келесі қадамдар қолға алынды:

- нарық зерттеледі (бағаланатын объектіге ең көп салыстырылатын жылжымайтын мүліктің объектілері таңдалады);

- сату бағасы немесе сұраныс бағасы бойынша физикалық сипаттама және төлем мен келісім шарт объектілердің орналасуы туралы әрбір таңдалған объект бойынша ақпарат жиналып, тексеріледі;

- сату уақыты, орналасуы, физикалық сипаттамалары және сату шарттары бойынша бағаланатын объектінің әрбір салыстырмалы объект талдананады;

- әрбір қолында бар салыстырылатын объект бойынша бағаланатын объект арасындағы ерекшеліктерге сәйкес сату бағалары түзетіледі (немесе сұралатын бағалар);

- салыстырмалы объектілердің түзетілген бағалары келісіліп, бағаланатын объекті құнының көрсеткіші есептелінеді. [БТН]

Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдісін қолданылған кезде төмендегі қағидаларды пайдаланылады.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Нарықтағы баға сатушы мен сатып алушының келісімшарт нәтижесі. Меншіктің бір типіне сұраныс өсе бастаса, сәйкесінше баға да өсе бастайды және керісінше.

Нарықты сараптау кезінде сұраныс пен ұсынысты бірдей ескеру қажет. Сұраныс потенциалды пайдаланушылардың болуымен қалыптасады, ал ұсыныс құрылып жатқан, эксплуатацияға дайын, алайда бос құрылымдармен анықталады.

Тепе-теңділік (баланс) қағидасы. Меншіктің бағасы нарықтық құнға сәйкес келуі үшін, жердің құны мен құрылымның құнының арасында белгілі арақатынастың сақталуы қажет. Салыстырмалы объектілерді сараптау үшін осы арақатынасты ескеру қажет және оның бұзылуына түзетулер енгізу қажет.

Орынбасу қағидасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны, сатып алушының ұқсас пайдалылығы бар, жылжымайтын мүлік үшін төлейтін бағасымен анықталады.

Тәуелділік қағидасы. Орналасу сапасы берілген жерде қабылданған жерді пайдалану типіне учаскелердің параметрлерінің сәйкестілігіне және экономикалық орталықтарға жақындығына тәуелді. Экономикалық байланыс өзгерсе, экономикалық аймақта өзгереді, сәйкесінше меншіктің құны да өзгеруі мүмкін. Өзгеріс деңгейі объекті мен жаңа экономикалық аймақтың арасындағы байланыстың сипаттамасына тәуелді.

Өзгеру қағидасы. Құнның өзгеруі, жылжымайтын мүліктің өзінің өзгеруімен қатар, сыртқы жағдайдың өзгеруінің нәтижесінде де болады. Болашақтағы пайданы болжау үшін, сыртқы және ішкі жағдайдың өзгеру тенденциясын аңдап, байқауының маңызы зор.

Жақын арада сату-сатып алу шарттары туралы сенімді ақпараттың жеткілікті көлемі болған жағдайда, жылжымайтын мүлік объектісі үшін сатылымдарды салыстыру әдісі ең әрекетті болып саналады. Тәртіпті түрде сатылатын объектілер үшін бұл әдіс нарықтық құнның ең сенімді өлшемін береді.

Табысты үлкен объектілерді сату кезінде, экономикалық мінездемелер мен сату шарттары туралы ақпарат жеткіліксіз немесе толық емес болуы мүмкін, осындай жағдайда сатылымдарды салыстыру әдісі нарықтық құн өлшемінің диапазонын анықтау мүмкін.

Бағалау мерзіміне салыстырмалы объектінің қарапайым нарықтық шарттан сату жағдайындағы кез-келген өзгешелігі сараптама кезінде ескерілуі қажет. Сондықтан, сатылымдарды салыстыру әдісінің шектеуші факторы-ол, алынатын ақпараттың сенімділігі.

Дәлелденген, таңдалған салыстыру объектілердің біреуі де бағалау объектісіне толығымен сәйкес келмейді. Сондықтан, салыстыруға табиғи немесе экономикалық бола алатын жалпы бірліктер кіреді. Тәжірбиеде жылжымайтын мүлік нарығының әртүрлі сигменттері салыстырудың әртүрлі бірліктерін қолданылады.

Жердің сатылымдарын сараптау кезінде, көбіне көп келесі салыстыру бірліктерін қолданылады:

• аудан бірлігінің бағасы;

• жол бойындағы учаскенің ұзындық бірлігі үшін бағасы;

• участок бағасы;

• тығыздық бірлігінің бағасы.

Аудан бірлігінің бағасы ең көп тараған салыстыру бірлігі болып табылады. Жер учаскесінің үлкен көлемін сату кезінде 1 га бағасын, жеке құрылыс пен бөлек ғимараттарды сату кезінде

1 жүздік (сотка) бағасын, қалалық учаскелерде 1 шаршы метрдің бағасын қолданады.

Комерциялық мақсаттағы жерлер үшін франтальді бірлік ұзындығының бағасын қолданылады.

Көлемі мен формасы сәйкес учаскелерді сараптау кезінде учаскенің бағасы қолданылады.

Тығыздық бірлігінің бағасы құрылыс тығыздығының заңды шектеулеріне негізделген.

Учаскелердің сатылымдарын сараптау кезінде келесі салыстыру бірліктерін пайдаланылады:

• жалпы ауданның бір шаршы метрдің бағасы;

• арендаға берілетін таза ауданның бір шаршы метрінің бағасы;

• ғимараттың бір шаршы метрінің бағасы;

• бөлменің бағасы;

• жылжымайтын мүліктің пәтері мен басқа бірлігінің бағасы;

• ғимарат пен құрылымның бір куб метрінің бағасы;

• пайда әкелетін бірліктің бағасы.

Жалпы ауданның бір шаршы метрінің бағасы жеткілікті анықталмаған, алайда кейбір нарықтарда қолданылады.

Арендаға берілетін таза ауданның бір шаршы метрінің бағасына лифтілердің ауданы, коридорлар кірмейді, яғни проектініңиндивидуалды сапасы ескеріледі.

Ғимараттың бір шаршы метрінің бағасы жылжымайтын мүліктің сатылу бағасынан учаскенің құнын алып, оны ғимараттың ауданына бөлгенге тең. Яғни, өзінің орналасуы үшін құны бөлек ескеріледі.

Ғимарат немесе құрылымның бір шаршы метрінің бағасы мына объектілер үшін қолданбалы: элеваторлар өнеркәсіптік корпустар, құйылмалы қоймалар.

Табыс әкелетін бірліктің бағасы көрікті құрылымдарға сай келеді, мысалы мейрамханалар, гараждар, техникалық қызмет көрсету станциялары және т.б.

Салыстыру элементтеріне жылжымайтын мүліктің бағасына әсер ететін жылжымайтын мүліктің және келісім шарттың сипаттамаларын жатқызады.

Қарастыруға, ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының ойынша, бәсекелеске түсе алатын объектілер қабылданады. Бұл, сату –сатып алу келісім-шартының шыншыл болғанын, екі жақ қажетті ақпаратпен қамтамасыздандырылғаны және экономикалық тұрғыдан дұрыс әрекет жасағаны, қаржыландыру жағдайы нарывқтық дұрыс болғанын білдіреді. Жақтардың бір бірімен ара-қатынаста болған жағдайда, асығыс жасалған келісімшарттарға және т.б сараптау кезінде абайлылық таныту қажет.

Құнға тәуелді болатын элементтерді анықтау үшін, нарық шарттарының толық сараптамасы жүргізілуі қажет. Салыстыру объектілерін бағалау мерзіміне зерттелетін объектіге келтіру үшін, салыстыру элементтерінің әр позициясы бойынша салыстыру объектісінің бағасына түзетулер енгізу қажет. Бұл жағдайда түзетулерді жалпы бағаға немесе салыстыру бірлігіне қолдануға болады. Түзетулердің көлемі объектілердің арасындағы айырмашылықтарының деңгейіне байланысты.

Бағалау тәжірбиесінде, міндетті түрде сарапталатын, келесі негізгі салыстыру элементтерін бөліп көрсетеді:

• жерге деген меншік құқығы;

• қаржыландыру шарттары;

• сатылым шарты мен уақыты;

• орналасуы;

• табиғи сипаттамалары;

• экономикалық сипаттамалары;

• пайдалану;

• жылжымайтын мүлікпен байланысты емес құнның компоненттері.

Міндетті емес элементтерге жылжымайтын мүлікке қол жеткізуі, суға деген құқығы, экологиялық жағдайлар.

Көп жағдайда, жылжымайтын мүліктің бағасы оған берілген меншік құқығымен анықталады.

Жылжымайтын мүліктің көптеген түрі, соның ішінде пайда әкелетін меншік түрлері, өзінің арендалық шартымен сатылады.

Нарықтық арендалық төлеммен контрактылық арендалық арендалық төлемнің арасындағы айырманың есебін меншік құқығының түзетілуі деп аталады.

Меншіктің толық құқығы мерзімнің аренда болып саналады.

Салыстырмалы объектінің әр сатылымы оның әр шаршы метріне төленген бағасының негізінде сарапталады, содан соң жалпы объектінің бағасына қатысты түзетулер енгізіледі. Қарастырылатын түзетулер өзіне берілген құқықтарды, сатылу шарттарын, қаржыландыруды, нарық шарттарын жылжымайтын мүліктің қалпын аңғайлылығын және басқа сипаттамаларын қосады. Төменде салыстырмалы сатылымдардың түзетулерінің есептелуі түсіндіріледі.

1. Берілетін құқықтар.

Салыстыруды тек қана объектімен оның аналогтарының бірдей құқықтары берілсе ғана, жүргізуге болады. Сатып алушының құқықтары кепіл немесе ұзақ мерзімде арендамен ауырласа, түзетулер енгізіледі. Бұндай жағдайда жаңа меншіктенушінің құқықтары бағаланады. Яғни, объектінің құнына (келісімшарт нәтижесі бойынша) арендатор құқығының ағымдағы құны мен (немесе) несиелік қарыз қосылады.

2. Сату шарттары.

Сату шарттарының түзетулері сатушы мен сатып алушының арасында нарық үшін, типтік емес қарым-қатынас көрсетеді. Егер сатушыға меншікті тез арада сату қажет болса, оған қысым көрсетілсе, егер қатысушылардың араларында туыстық, іскерлі немесе қаржылық байланыс болса, объект немесе меншік нарық бағасынан төмен бағаға сатылуы мүмкін.

Екінші жағынан сатылым нарық бағасынан жоғары болуымүмкін. Мысалы, сатып алушы үшін, сатып алынатын меншік жанұя реликвиясы ретінде болса.

Сатылу шарттарындағы түзетулердің басты қиындығы-берілген объектіні үлкен абайлылыға бар салыстырмалы сатылым ретінде қарастыру керек.

3. Төлеу шарттары.

Сатып алушылардың максималды пайда табу мақсаты есептеу түрінің әртүрлі варианттарын туғызады. Өз кезегінде олар объектінің құнына әсерін тигізеді. Қаржыландару шарттарының түзетулерін есептеу қаржыландыру шешімдерінің мәніне тәуелді. Көбіне көп, сату шартымен қаржыландырушартының түзетулері бірігеді.

Ең көп тараған жағдайларға сатыушының, өзінің, келісімшартты қаржыландыруы жатады, яғни сатып алушыға ипотекалық несиенің ұсынылуы. Бұндай жағдайда түзету үшін, нарықтық пайыз нормасындағы ипотекалық несиенің ақша ағымын дисконттауды қолданыуға болады.

Мұнда сатып алушының несие мерзімі аяқталғанша сатып жіберу мүмкіншілігін ескеру қажет, сондықтан дисконттау мақсатында несие мерзімдері қысқартылуы мүмкін

4. Орналасуы, ыңғайлылығы

Нарықтық сол секторындағы салыстырмалы келісімшарттың сарабынан түзетулер есептеліп шығарылады.

5. Пайдалану мәні. Қолданылуы.

Салыстыру объектілерін таңдау кезінде, сатылғаннан кейін бағалау объектісі ретінде қолданылмайтын объектілерді алудың қажеті жоқ. Мысалы, спорт залы сатылғаннан кейін, бағалау объектісінің ретінде қолданылмай, жабулы автотұрақ ретінде қолданылады. Бұл жағдайда спорт кешенінің бағасы нарық бағасынан жоғары болуы мүмкін. Бағалау объектісінің мүмкіншілікті қолданысын анықтау үшін, жергілікті зоналау нормаларына сеніп отыру қажет. Егер екі объект, олардың бірдей қолданылуын ескермейтін, әртүрлі зонада орналасса, олар салыстырмалы болып қарастырыла алмайды.

6. Сатылу уақытының факторы.

Бұл фактордың оптималды түзетуін, тұрақты табиғи және экономикалық параметрі бар, бір объектінің қайта сатылуының келісімшартынан алуға болады. Ұқсас мәліметтердің жоқ болуы жағдайында бір нарықта сатылған ұқсас объектілерді қолдануға болады.

7. Көлеміне тәуелді бағаны түзету

Басқа тең жағдайларда үлкен учаскелердің аудан бірлігінің бағасы кіші учаскелердің бағасынан кем (7пайызға дейін) болатын факт ескеріледі.

Бұл түзету корреляциялық-регрессивті сараптама әдісімен дәл, нақты анықталады. Оны анықтау үшін, қалған сипаттамалары мен салыстырылатын, әртүрлі көлемдегі ғимараттың жалпы ауданының шаршы метрінің бағасы туралы мәліметтер қарастырылады. Репрезентативті таңдама алу үшін, нарықтың бір сигментіне жататын, 20-30 максималды салыстырмалы объект таңдау қажет.

8. Объектінің қалпы.

Жаңа ғимаратқа қарағанда, ғимараттың тозу пайызы оның құнының төмендеу пайызына тең. Бағалау объектісінің тозуына тең деп алып, салыстырмалы объектілердің құнына түзетулер енгіземіз. 8 пайызға дейінгі тозуы деңгейі ескерілмейтіндігін ескеру қажет(ғимарат жаңа болып есептеледі). Тозу деңгейі 80 пайыздан асса, аналогты пайдалануға болмайды, себебі ол басқа инвестициялық мотивациямен алынып отырған болар.

Жай жөндеу жұмысының болуы, аналогты жөндеу жұмысының өткізілу құнынан артық түзетулер бермейді. (орташа-шаршы метр үшін 2001).

Евроремонттың болуы объект құнының соммасын құнның 100 пайызға дейін өсіруі мүмкін. Бұл түзету салыстырмалы сатылымдарды жұптап салыстыру әдісімен дәл анықталады.

9. Бос жердің ауданы.

Ғимараттың,жоспарда, әр жағынан 30 пайызға үлкейтілген, жалпы ауданының арасындағы айырма ретінде анықталады.

10. Сәулет өзгешелігі, конструктивті шешім, подвал мен техникалық

қабаттың болуы. Мүмкінділігінше бағаланатын объектіден, осы көрсеткіштер бойынша айырмашылығы бар, аналогты объектілер ретінде қолдану дұрыс емес болып саналады.

11. Қолайлылық және басқа да жергілікті сипаттамалар

Мусоропроводтың, мусор жинақтаушының, көгалдандырудың болуы, құнды 2 пайызға дейін өсіре алады.

Кез-келген коммуникацияның болуы не болмауы құнның төмендеуіне не жоғарылауына келеді. Құнның бұл өзгерістері, пайдаланушының қолайлылығының коэффициентінің көрсетілген мөлшеріне құнды төмендетеді, ол сәйкес коммуникациялардың проводканың қондыруының құнының 120-350 пайызы аралығында өзгереді.

Барлық объектілер бойынша келісімшарттар, жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы мен жер учаскелерін арендаға алу құқығын қосатын мүліктік құқық пакетін өткізуді көрсетеді. Өткізілген құқықтардың көзқарасынша келісімшарттар тепе-тең болып келеді, яғни түзетулерді енгізу қажет емес.

Салыстырмалы объектілермен жүргізілетін мәмілелер қарапайым жағдайларда өткізіледі, яғни сатушылардың сату мерзімдері шектелмеген және сатушы мен сатып алушылардың арасында ерекше ара-қатынастар жоқ. Объектілер жақын жатқан объектілермен қоса кешенді пайдалану мақсатында сатылып алынбаған. Бұл шарттар сатылудың нарықтық шарттарына сәйкес келеді де, түзетулерді қажет етпейті.

Сатылымдарды жұптап салыстыру әдісі бір параметрдің түзету көлемін алу мақсатында екі-үш немесе одан да көп нарықтық сатылымдарды салыстурыға негізделеді. Объектінің параметрлерінің біреуінен басқасының барлығы сәйкес келсе, абсолютті дәлдік жетіледі. Тәжірбиеде мұндай жағдайлар сирек кездеседі және құрылымдардың аз класымен шектеледі. Бұл параматердің ықпалын бөліп көрсеті үшін, әдетте мәліметтің үлкен мөлшерін сараптау қажет етіледі.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауға мүмкіншілік беретін әдістің бірі, нарықта белсенді сатылатын, салыстыру объектілерінің кіріс көрсеткіштерін сараптау болып табылады.

Бұл көрсеткіштерге:

• жалпы ренталық мультипликатор (ЖРМ);

• капитализацияның жалпы коэффициенті

Жалпы ренталық мультипликатор, сатылым бағасының не мүмкіншілікті жалпы кірістің не әрекетті жалпы кірістің қатынасына тең.

Мүмкіншілікті немесе жалпы кірісті таңдау, нарықта қалыптасқан дәстүрлерге тәуелді болып келеді. Бағалау кезінде олардың біреуін ғана пайдалану қажет.

Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен құнды анықтау үшін, мыналар қажет:

• бағаланатын объектінің нарық төлемінің көлемін нарықты сараптау

негізінде анықтау.

• салыстыру объектілері үшін, нарықты сараптау негізінде, сатылу

бағасының әрекеттегі немесе мүмкіншілікті жалпы кіріске қатынасын анықтау, яғни жалпы ренталық мультипликатордың көрсеткішін алу.

• берілген меншік типінің ЖРМ-ы үшін бағалау объектісінің арендалық

төлемінің көлемін көбейтіп, бағалау объектісінің құнның көрсеткішін алу.

Жалпы ренталық мультипликатор ешқандай түзетулерді қажет етпейді, себебі ол сатылымдардың арасындағы айырмашылықтарды үлкейтетін нарықтық мәліметтерге негізделген.

Жалпы капитализация коэффициенті (КЖК) таза операциялық кірістің сату бағасының қатынасына тең.

Капитализацияның жалпы коэффициентін қолдану үшін, нарықта тәуекел деңгейімен кіріс ағымы бірдей бағалау объектісіне сай сатылымдар іріктеліп алынады. Бұл жалпы ренталық мультипликаторға сай кейбір шектеулерді алып тастайды.

Содан соң, капитализацияның жалпы коэффициентін таза операциялық кірісті сату бағасына болуымен анықтайды, яғни тікелей капитализация нарық құнын анықтау үшін қолданылады.

Бағалау объектісінің құнын, оның болжамалы таза операциялық кіріс көлемін (ТОК) КЖК-ң табылған көрсеткіш.

Сатылымдар іне бөлумен табады.дың салыстыру әдісімен бағалау процедурасының негізгі этаптары.

Сатылымдардың салыстыру әдісін қолданудың мәні, келесі әрекеттерді ретті түрде орындауында:

1. Нарықты зерттеу және бағаланатын объектіге максималды ұқсас болатын объектіні таңдау.

2. Әр таңдалған объектінің мәмілесінің шарттары мен мерзімдері, табиғи сипаттамалары. Орналасуы және тағы басқа мәміле шарттары туралы ақпарат жинау және тексеру.

3. Салыстырмалы объектілердің бағасына, бағаланатын объектімен оның арасындағы айырмашылықтарға сай, түзетулер енгізу. Түзетулердің шарты, салыстырмалы объектінің сипаттамалары бағалау объектісінің сипаттамаларындай болса, бағасы қандай болар еді деп анықталады.

4. Салыстырмалы объектілердің келтірілген бағасының сараптамасы және ең ықтимал болатын нарықтық құнның немесе диапазонның көлемі туралы қорытынды шығару.