3. Земля как капитальный актив
Цена земли при ее продаже-покупке должна быть такой, чтобы землевладелец отказался от пользования своей земельной рентой и уступил бы право собственности на участок. Потенциальные покупатели также ориентируются на размер земельной ренты: чем она выше, тем, при прочих равных условиях, больше желающих купить участок. Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине земельной ренты (арендной платы).
Потенциальный покупатель рассматривает также и альтернативные варианты использования своих денег. Если ставка процента достаточно высока, он не будет покупать землю, а положит капитал в банк и получит доход в виде процента. На ставку банковского процента ориентируется и продавец участка. Продав землю, он желает получить за нее деньги, положив которые в банк, получит в виде процента сумму, эквивалентную ранее получаемой земельной ренте. Отсюда можно заключить, что цена земли равна
Pz = R / i , где:
R – годовая рента, ожидаемая с данного участка земли;
i – текущая рыночная ставка ссудного процента;
–цена
земельного участка.
4.Формирование рынка земли в Республике Беларусь
Собственность на землю в нашей стране выступает в частной и государственной формах. В частной собственности могут находиться участки, приобретаемые отдельными лицами для строительства жилых домов, дач, ведения личного подсобного или фермерского хозяйства и прочей деятельности. При приватизации объектов государственной собственности и реализации инвестиционных проектов допускается частная собственность на землю для юридических лиц. Введение частной собственности на землю дало толчок для развития рыночного оборота земельных участков несельскохозяйственного назначения и становления рынка земли как капитального актива в Беларуси. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, можно продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду и использовать в качестве залога для материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Цена земельных участков при их купле – продаже устанавливается по договору между сторонами и формируется на рыночной основе. Кроме того, в республике применяются нормативные, устанавливаемые исходя из качества земельного участка, и льготные, для определенных категорий лиц, цены.
В последние годы в Беларуси наблюдается существенный рост цен на городские и пригородные земельные участки, что свидетельствует о повышенном спросе на данном сегменте рынка земли как капитального актива. Уникальность городских земельных участков, качественные параметры их местоположения предопределяют необходимость высокой степени государственного регулирования и контроля над этим процессом со стороны государства. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в связи с тем, что они находятся только в собственности государства, целесообразно говорить о развитие рынка услуг земли. Согласно статьям 43 и 45 Земельного Кодекса, арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица, граждане других государств, международные организации, при этом срок аренды земельных участков не должен превышать 99лет. Размер арендной платы устанавливается исходя из величины земельной ренты.
Для дальнейшего эффективного развития рынка услуг земли в республике необходимо дальнейшее государственное правовое и экономическое регулирование земельных отношений в направлении развития долгосрочной аренды земли, широкое внедрение рыночных форм и операций с землей.