1.2 Правовая природа имущества в многоквартирном доме

Анализируя текст закона, под имуществом в многоквартирном доме следует понимать движимое или недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и (или) в собственности товарищества собственников жилья, либо в собственности иной управляющей организации.

В состав имущества в многоквартирном доме входят:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом¹.

Собственники помещений в многоквартирном доме, члены товарищества имеют право владеть, пользоваться и в установленном законом порядке распоряжаться общим имуществом.

В частности, собственники помещений в доме вправе не только по своему усмотрению использовать общие помещения в доме, но и в определенных пределах осуществлять их перепланировку и реконструкцию. Это может осуществляться, например, путем присоединения чердачных помещений к жилым помещениям или путем расширения, надстройки дома, увеличения площади чердачных помещений с целью создания в них объектов благоустройства дома (зимних садов, фитнесс-площадок, веранд и т.п.) или создания нежилых помещений, которые могут быть сданы в аренду.

Кроме того, важное значение для собственников помещений имеет и то, что земельный участок многоквартирного дома с определенного законодательством момента также является их собственностью. При этом такой земельный участок должен включать не только площадь застройки жилого дома, на нем расположенного, но и площади элементов озеленения, благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектов.

Право собственности на земельный участок дает собственникам помещений в доме значительные правомочия в части владения, пользования и распоряжения таким участком. В частности, исключительно по их усмотрению на данном земельном участке может осуществляться строительство, например, гаражей и иных объектов инфраструктуры и благоустройства жилого дома. Кроме того, возможно осуществить реконструкцию уже имеющихся на участке сооружений, предназначенных для обслуживания такого дома (трансформаторные подстанции и т.п.), с целью создания, например, объектов нежилого назначения для сдачи их в аренду. При этом следует отметить, что любое строительство на земельном участке многоквартирного дома, осуществленное без ведома и согласия собственников помещений в таком доме, будет являться незаконным¹.

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. В том числе, товарищество собственников жилья может владеть и пользоваться имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в части делегирования таковых полномочий общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ст. 136 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия¹.

Что касается недвижимого имущества и его поступления в собственность товарищество собственников жилья вопрос дискуссионный. Возможность приобретения товариществом собственного недвижимого имущества создает проблему разграничения объектов недвижимого имущества, приобретенных непосредственно в собственность товарищества, и случаев, когда вновь созданное (приобретенное) имущество поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Считается, что товарищество собственников жилья создается лишь для управления многоквартирным домом, комплексом имущества, принадлежащего на праве собственности собственникам помещений многоквартирного дома, а также создания и приобретения новых объектов для благоустройства, создания более комфортных условий. Следует заметить, что такие объекты создаются или приобретаются, согласно ст. 44 ЖК РФ, на основании общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и соответственно передаются в общую долевую собственность собственникам помещений. Однако согласно ст. 152 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно решать вопросы по строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме. При этом исходя из п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ можно сделать вывод, что результат такого строительства должен быть включен в общее имущество многоквартирного дома, т.е. поступить в общую долевую собственность членов товарищества собственников жилья. Таким образом, вопрос, в чьей собственности будет находиться то или иное имущество зависит от того, кем, общим собранием членов товарищества собственников жилья или общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, было принято решение о таком приобретении или строительстве.

Таким образом, в подтверждение вышеизложенного можно нужно отметить, что «законодатель разделяет, с одной стороны, строительство дополнительных (самостоятельных) помещений и, с другой — объектов общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, исходя из такого толкования действующего законодательства, более обоснованным в данном случае является поступление созданного объекта в собственность субъекта, его возведшего, т.е. в собственность товарищества, либо собственников существующих помещений, осуществлявших при согласии остальных собственников финансирование реконструкции»¹.

Решение данного вопроса о разграничении имущества, поступающего в собственность товарищества собственников жилья и в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, имеет весьма принципиальное значение. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении.

В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации»².

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать следующие краткие выводы:

Под имуществом в многоквартирном доме понимается комплекс движимого и недвижимого имущества, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме и (или) членам товарищества собственников жилья. В состав имущества многоквартирного дома входят: земельный участок, на котором находится данный многоквартирный дом, объекты озеленения и благоустройства на данном участке, помещения в многоквартирном доме не являющиеся частями квартир, помещения для реализации социально-бытовых потребностей, а также коммуникации для обслуживания данного дома и т.д.

Собственники помещений многоквартирного дома и члены товарищества имеют право пользоваться, владеть и в ряде случаев распоряжаться общим имуществом.

Что касается имущества находящегося в собственности товарищества собственников жилья, то оно приобретается в случаях, если данный вопрос был положительно решен на общем собрании членов товарищества собственников жилья и за счет целевых взносов членов товарищества, остальные требования были указанны выше.