- •Курсовая работа
- •«Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта недвижимости методами сравнительного, затратного и доходного подходов»
- •Введение
- •Анализ рынка недвижимости
- •1.1 Общая характеристика загородной недвижимости Приморского шоссе.
- •2. Оценка объекта методом сравнения продаж
- •2.1 Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
- •3. Оценка объекта недвижимости методами затратного подхода
- •Последовательность применения затратного подхода
- •3.2. Оценка земельного участка
- •3.3.Определение восстановительной стоимость объекта недвижимости
- •3.4 Определение физического износа
- •Определение общей стоимости объекта недвижимости
- •4.Оценка объекта недвижимости методом доходного подхода
- •4.1 .Определение чистого операционного дохода
- •4.2. Определение общего коэффициента капитализации
- •Согласование результатов оценки и получение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки
- •Заключение
- •Список литературы
Определение общей стоимости объекта недвижимости
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости (земельный участок и улучшения) производится по следующей формуле:
Общая стоимость ОН = (Восстановительная стоимость улучшений– Износ) + стоимость земельного участка
Далее приведен расчет рыночной стоимости:
Таблица 11
с
Показатель |
Ед. изм. |
Значение |
Восстановительная стоимость |
руб. |
13 909 816 |
Прибыль предпринимателя |
% |
12,5% |
Восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя |
руб. |
15 648 543 |
Физический износ |
руб. |
674 658 |
Функциональный износ |
руб. |
0 |
Внешний (экономический) износ |
руб. |
0 |
Совокупный износ |
руб. |
674 658 |
Стоимость улучшения с учетом износа |
руб. |
14 973 886 |
Рассчитанная стоимость земельного участка |
руб. |
3 668 000 |
Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках затратного подхода (округленно) |
руб. |
18 642 000 |
Вывод: таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила округленно 18 642 00 руб.
4.Оценка объекта недвижимости методом доходного подхода
Доходный подход основывается на принципе ожидания, т.е. типичный покупатель или инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.
В данной работе мы будем применять метод прямой капитализации, суть которого заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью с коэффициента капитализации.
Формула для определения стоимости объекта имеет вид:
Стоимость объекта недвижимости = Чистый операционный доход (ЧОД) / Коэффициент капитализации.
4.1 .Определение чистого операционного дохода
Исходные данные для оценки объекта доходным методом:
Земельный участок - площадь 7,2 сотки
Улучшения - 168 м2
Эффективный возраст - 2 года
Срок экономической жизни - 100 лет
Восстановительная стоимость улучшений - 13 909 816 руб. Стоимость аренды двухэтажного коттеджа (45 км от МКАД, Ярославское шоссе) согласно анализу арендных ставок , наиболее приемлемая арендная плата составляет 65 000 руб./мес.
Потенциальный валовой доход - представляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости.
ПВД =12 месяцев * 65000 = 780000руб.
Действительный валовой доход - ПВД с учетом возможных потерь от недоиспользования объекта на полную мощность, и потерь при сборе платежей. Примем потери от недоиспользования равными 10%.
ДВД = ПВД-10%*ПВД
ДЕД = 780000-10% *780000 = 702000 руб.
Чистый операционный доход - равен ДВД за вычетом операционных расходов.
ЧОД = ДВД - Операционные расходы
ЧОД = 702000 - 702000*10% = 631800руб.
Таблица 12. Расчет чистого операционного расхода
№ |
Наименование |
Сумма, руб. |
1 |
Потенциальный валовой доход |
780000 |
2 |
Валовая выручка от дополнительных видов услуг (прочий доход) |
0 |
3 |
Потери от смены арендаторов (10% от ПВД) |
78000 |
4 |
Действительный валовой доход |
702000 |
5 |
Операционные расходы (10% от ДВД) |
70200 |
6 |
Чистый операционный расход |
631800 |