à ë à â à 2
ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
НА ОСНОВЕ ДАННЫХ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ
•
2.1. ВИДЫ ОПЕРАЦИЙ (СДЕЛОК) С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Операция (сделка) — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участников в сделке. Цель любой сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом, в том числе и недвижимым.
Кроме этих видов прав, также существуют: право оперативного управления; пожизненно наследуемого владения; постоянного пользования; аренда; ипотека;
доверительное управление; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законо-
дательством.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить проведенную операцию (сделку) путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением подписи на документе, представленном для регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обращения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственную регистрацию прав проводят по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации является день внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.
Государственную регистрацию прав осуществляют по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа, и до 2010 г.
68
ее проводили специальные учреждения юстиции, порядок создания и структуру которых определяли субъекты РФ по согласованию с Министерством юстиции России.
Особый порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен постановлением Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31.08.2000 г.
Основные положения процесса и сделок с недвижимым имуществом сформулированы в ФЗ ¹ 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с последующими поправками)». Так, существенные изменения были внесены в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. (в редакции Федерального закона от 05.03.2001 г.), в котором предусмотрена защита прав собственников в праве общей собственности при продаже одним из участников долевой собственности своей доли в общей собственности. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.
Государственную регистрацию прав после вступления в силу ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости» проводят территориальные органы Росреестра.
Необходимо также четко различать в обозначении термина «регистрация» три группы значений этого понятия:
регистрация непосредственно объекта недвижимости; прав на эту недвижимость;
различных сделок с недвижимостью. Вышеупомянутым Федеральным законом предусмотрена государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
Непосредственная регистрация или учет объекта недвижимости (см. п. 2 ст. 131 ГК РФ) подразумевает специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляют в случаях, предусмотренных законом. При регистрации прав на недвижимость сделка уже действует, и сама регистрация нужна для того, чтобы в результате исполнения этой сделки перешли права на недвижимое имущество.
При регистрации сделок с недвижимостью регистрация необходима для вступления в юридическую силу самой сделки. Поэтому в ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации документального оформления сделок с недвижимостью (договоров об ипотеке, о продаже жилого дома, квартиры, а также их части, о продаже предприятия, о дарении, об аренде и других документов).
Права собственности на имущество, принимаемое в силу приобретательной давности, регистрируют на основании п. 3 ст. 6 Закона, в котором сказано:
право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации после установления самого факта давности приобретения; таковым является факт добросовестного, открытого и непрерывного
69
владения лицом недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет с момента наступления такого факта.
На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок: по распоряжению земельными участками:
купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю;
передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ — в качестве пая в кооператив;
наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;
передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком;
предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;
выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.
В 2008 г. в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 4 780 638 земельных участков общей площадью 117 766,7 тыс. га (табл. 2.1).
Доля арендованных земель из учтенных в государственной и муниципальной собственности в среднем по России составляет 7,3 %, показатель варьирует от 4,23 % в Дальневосточном федеральном округе до 23,92 % в Южном федеральном округе.
Из земель, находящихся в частной собственности, в течение 2008 г. в сделках по России участвовало 1,82 % (2415,2 тыс. га) или от 0,61 % (143,4 тыс. га) в Южном федеральном округе до 2,91 % (712,5 тыс. га) в Центральном федеральном округе.
2.1. Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации в 2008 г.
Виды сделки |
|
Число сделок, тыс. ед. (площадь, тыс. га) |
|
|||
2005 ã. |
|
2006 ã. |
2007 ã. |
|
2008 ã. |
|
|
|
|
||||
1. Аренда государст- |
3621,1 |
3737,6 |
3628,1 |
|
3677,3 |
|
венных и муници- |
(68230,4) |
(104827) |
(114103,4) |
|
(114531,8) |
|
пальных земель |
|
|
|
|
|
|
1.1 В том числе сделки, |
474,1 |
522,5 |
472,7 |
|
441,8 |
|
совершенные в отчет- |
(14580,7) |
(5775,6) |
(19941,4) |
|
(15698,1) |
|
íîì ãîäó |
|
|
|
|
|
|
2. Продажа прав арен- |
5,8 (23,3) |
7,1 (125) |
13,8 (149,3) |
|
15,7 (315,9) |
|
ды государственных и |
|
|
|
|
|
|
муниципальных земель |
|
|
|
|
|
|
3. Продажа государст- |
154,7 (91,4) |
176,8 (262,8) |
233,7 (369,4) |
|
292,8 (503,8) |
|
венных и муници- |
|
|
|
|
|
|
пальных земель |
|
|
|
|
|
|
70
|
|
|
|
|
|
Продолжение |
|
Виды сделки |
|
Число сделок, тыс. ед. (площадь, тыс. га) |
|
|
|||
2005 ã. |
|
2006 ã. |
2007 ã. |
|
2008 ã. |
|
|
|
|
|
|
||||
В том числе на торгах |
9,6 (35,2) |
10,8 (57,4) |
16,3 (138) |
|
22,9 (164,5) |
|
|
И т о г о действующих |
3781,6 |
3921,4 |
3875,6 |
|
3985,9 |
|
|
сделок с государствен- |
(68345,2) |
(105214,8) |
(114622) |
|
(115351,5) |
|
|
ными и муниципаль- |
|
|
|
|
|
|
|
ными землями |
|
|
|
|
|
|
|
В том числе совершен- |
634,7 |
706,3 |
720,3 |
|
750,4 |
|
|
ных в отчетном году |
(14695,5) |
(6163,3) |
(20460,1) |
|
(16517,8) |
|
|
4. Купля-продажа зем- |
378,2 (294) |
400,1 (467,7) |
405,7 (560,3) |
|
473,2 (1067,3) |
|
|
ли гражданами и юри- |
|
|
|
|
|
|
|
дическими лицами |
|
|
|
|
|
|
|
5. Дарение |
31,8 (57,5) |
43,4 (70,4) |
49,7 (126,6) |
|
73,3 (335) |
|
|
6. Наследование |
147,6 (133,8) |
165,8 (524,4) |
162,2 (336,1) |
|
218,2 (596,2) |
|
|
7. Залог |
7,5 (17) |
14,4 (169,4) |
25,9 (198,9) |
|
30 (416,6) |
|
|
И т о г о сделок между |
565,2 (502,3) |
623,7 (1231,8) |
643,4 (1221,8) |
|
794,8 (2415,2) |
|
|
гражданами и юриди- |
|
|
|
|
|
|
|
ческими лицами |
|
|
|
|
|
|
|
В с е г о сделок в от- |
4346,8 |
4545,1 |
4519,1 |
|
4780,6 |
|
|
четном году с учетом |
(68847,4) |
(106446,6) |
(115843,8) |
|
(117766,7) |
|
|
всех действующих до- |
|
|
|
|
|
|
|
говоров аренды |
|
|
|
|
|
|
|
Из них совершенных |
1199,8 |
1330 |
1363,7 |
|
1545,2 |
|
|
за отчетный год |
(15197,8) |
(7395,1) |
(21681,9) |
|
(18933) |
|
|
Ïî распоряжению жильем имеются следующие виды сделок: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государствен-
ном, ведомственном, общественном) жилом фонде; купля-продажа жилья; купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку;
расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем; дарение жилья; наследование жилья;
кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости;
признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.). По распоряжению нежилыми зданиями и помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественного комплекса;
передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал;
71
кредитование под залог недвижимости (ипотека); признание права собственности или других прав по решению суда;
расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.
Сделки можно совершать в двух формах: устной (ст. 159 ГК РФ); письменной (ст. 160 ГК РФ).
 устной форме сделка возможна:
если законом или соглашением не установлена письменная форма; для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение
простой письменной формы которых влечет их недействительность); для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной фор-
ме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору). Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отра-
жающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим. Договоры в письменной форме можно также заключать путем обме-
на документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.
В практике хозяйствования могут случиться негативные последствия несоблюдения формы сделки:
письменной (ñò. 162 ÃÊ ÐÔ):
стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания;
сделка считается недействительной, если об этом прямо указано в законе или соглашении сторон;
внешнеэкономическая сделка недействительна; нотариальной (ñò. 165 ÃÊ ÐÔ):
если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки, то ее считают ничтожной и суд вправе потребовать сторону, исполнившую сделку, признать сделку недействительной.
Сделки бывают одно-, двухили многосторонними. Односторонние сделки — это сделки, для совершения которых достаточно воли одной стороны (завещание, дарение и т. д.). Такие сделки могут создать обязанности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Двухили многосторонние сделки (договоры, контракты и т. д.) — это соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав.
Многообразие сделок с объектами недвижимости формирует их оборот.
Действительность сделки определяют через совокупность следующих условий:
законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических
лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки.
72
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна (ст. 166...181 ГК РФ). Недействительные сделки разделяют на оспоримые и ничтожные; первые недействительны в силу признания судом их таковыми, а вторые недействительны в силу закона независимо от судебного признания. Иными словами, оспоримая сделка будет действовать до того момента, пока суд по инициативе лиц, указанных в законе, не признает ее оспоримой. В случае же признания ничтожной ее будут считать недействительной с момента ее заключения.
Различают два действия: первое — признание сделки недействительной (по решению суда или без него); второе — применение последствий такого признания (осуществляет только суд).
Недействительной может быть признана не вся сделка, а только ее часть. Сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (табл. 2.2).
Среди других законов, содержащих дополнительные основания недействительности сделки, можно назвать Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (2003); Федеральный закон «Об акционерных обществах» (1995); Водный кодекс Российской Федерации (ст. 132); Лесной кодекс Российской Федерации (ст. 112).
Сделку считают ничтожной, åñëè:
совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);
волеизъявление не соответствует подлинной воле (ст. 170, 174, 178, 179);
нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162, 165);
сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий (ст. 171, 172, 175, 177);
сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ).
2.2. Юридическая классификация недействительных сделок (по Е. Е. Румянцевой)
|
|
Лица, которым дано |
|
|
|
|
право предъявлять |
|
|
|
|
требования о |
Правовые последствия |
|
Вид недействи- |
|
признании сделки |
||
Признаки |
признания сделки |
|||
тельных сделок |
недействительной и |
|||
|
недействительной |
|||
|
|
применении |
||
|
|
|
||
|
|
последствий такого |
|
|
|
|
признания |
|
|
Ничтожные |
Недействительна |
Любое заинтеНедействительна с момента |
||
сделки |
независимо от |
ресованное лиее совершения. Не влечет |
||
|
признания сделки |
цо. Суд вправе |
юридических последствий, |
|
|
таковой |
применить поза исключением тех, кото- |
||
|
|
следствия недейрые связаны с ее недействи- |
||
|
|
ствительности |
тельностью |
|
|
|
по собственной |
|
|
|
|
инициативе |
|
|
73
Продолжение
|
|
Лица, которым дано |
|
|
|
|
право предъявлять |
|
|
|
|
требования о |
Правовые последствия |
|
Вид недействи- |
|
признании сделки |
||
Признаки |
признания сделки |
|||
тельных сделок |
недействительной и |
|||
|
недействительной |
|||
|
|
применении |
||
|
|
|
||
|
|
последствий такого |
|
|
|
|
признания |
|
Оспоримые |
Недействительна |
Лица, указан- |
сделки |
по основаниям, |
íûå â ÃÊ ÐÔ |
|
установленным |
и других зако- |
|
ÃÊ ÐÔ, ëèáî â ñè- |
íàõ |
|
лу признания ее |
|
|
таковой судом |
|
Недействительна с момента
ååсовершения. Не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Если из содержания такой сделки вытекает, что она может быть прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает
ååдействие на будущее время
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (табл. 2.3).
2.3. Некоторые основания признания сделки недействительной (по Е. Е. Румянцевой)
|
Kâàëè- |
|
|
|
|
Виды сделки |
фикация |
Kто может |
|
|
|
и ссылка на |
недейст- |
предъявить иск |
Последствия признания сделки |
Примечания |
|
статьи |
витель- |
и в течение какого |
недействительной |
||
|
|||||
ÃK ÐÔ |
íîé |
срока |
|
|
|
|
сделки |
|
|
|
|
Сделка, не |
Íè÷- |
Любое заинте- |
Двусторонняя реституция, |
— |
|
соответству- |
òîæ- |
ресованное ли- |
если иные последствия не- |
|
|
þùàÿ çàêî- |
íàÿ |
цо. В течение |
действительности сделки не |
|
|
íó èëè èíûì |
|
10 ëåò ñî äíÿ, |
предусмотрены законом |
|
|
правовым |
|
когда началось |
|
|
|
актам |
|
ее исполнение |
|
|
|
(ñò. 168...181) |
|
|
|
|
|
Сделка, со- |
Òî æå |
Òî æå |
При наличии умысла у обеих |
Если исполне- |
|
вершенная |
|
|
сторон такой сделки в случае |
ние сделки не |
|
с целью, |
|
|
исполнения сделки обеими |
состоялось, |
|
противной |
|
|
сторонами в доход государ- |
предусмотрен- |
|
основам |
|
|
ства взыскивается все полу- |
íûå â íåé ïî- |
|
правопоряд- |
|
|
ченное ими по сделке, а в слу- |
следствия не |
|
êà è íðàâ- |
|
|
чае исполнения сделки одной |
применяются, |
|
ственности |
|
|
стороной с другой стороны |
а саму сделку |
|
(ñò.169…181) |
|
|
взыскивается в доход государ- |
признают нич- |
|
|
|
|
ства все полученное ею и все |
тожной |
|
|
|
|
причитавшееся с нее первой |
|
|
|
|
|
стороне в возмещение полу- |
|
|
|
|
|
ченного. При наличии умысла |
|
|
|
|
|
лишь у одной из сторон такой |
|
|
|
|
|
сделки все полученное ею по |
|
|
|
|
|
сделке должно быть возвра- |
|
74
Продолжение
|
Kâàëè- |
|
|
|
|
Виды сделки |
фикация |
Kто может |
|
|
|
и ссылка на |
недейст- |
предъявить иск |
Последствия признания сделки |
Примечания |
|
статьи |
витель- |
и в течение какого |
недействительной |
||
|
|||||
ÃK ÐÔ |
íîé |
срока |
|
|
|
|
сделки |
|
|
|
|
|
|
|
щено другой стороне, а полу- |
|
|
|
|
|
ченное последней либо причи- |
|
|
|
|
|
тавшееся ей в возмещение ис- |
|
|
|
|
|
полненного взыскивается в |
|
|
|
|
|
доход государства |
|
|
Минималь- |
Íè÷- |
Любое заинте- |
Двусторонняя реституция, |
Совершается |
|
ная сделка |
òîæ- |
ресованное ли- |
если иные последствия недей- |
äëÿ âèäà, áåç |
|
(ñò. 170…181) |
íàÿ |
цо. В течение |
ствительности сделки не |
намерения со- |
|
|
|
10 ëåò ñî äíÿ, |
предусмотрены законом |
здать соответ- |
|
|
|
когда началось |
|
ствующие ей |
|
|
|
ее исполнение |
|
правовые по- |
|
|
|
|
|
следствия |
|
Притворная |
Òî æå |
Òî æå |
Òî æå |
Совершается с |
|
сделка |
|
|
|
целью при- |
|
(ñò. 170…181) |
|
|
|
крыть другую |
|
|
|
|
|
сделку. К сдел- |
|
|
|
|
|
ке, которую |
|
|
|
|
|
стороны дей- |
|
|
|
|
|
ствительно |
|
|
|
|
|
имели в виду, |
|
|
|
|
|
применяют от- |
|
|
|
|
|
носящиеся к |
|
|
|
|
|
ней правила |
|
Сделка юри- |
Îñïî- |
Юридическое |
» |
Сделка может |
|
дического |
римая |
лицо, учреди- |
|
быть признана |
|
ëèöà, âûõî- |
|
тель (участник) |
|
недействитель- |
|
дящая за |
|
юридического |
|
íîé, åñëè äîêà- |
|
пределы его |
|
лица, государст- |
|
çàíî, ÷òî äðó- |
|
правоспо- |
|
венный орган, |
|
гая сторона в |
|
собности, со- |
|
осуществля- |
|
сделке знала |
|
вершенная |
|
ющий контроль |
|
или заведомо |
|
в противоре- |
|
или надзор за |
|
должна была |
|
чии с целями |
|
деятельностью |
|
знать о ее неза- |
|
деятельности |
|
юридического |
|
конности |
|
юридическо- |
|
лица. В течение |
|
|
|
ãî ëèöà èëè |
|
ãîäà ñî äíÿ, |
|
|
|
совершенная |
|
когда истец |
|
|
|
в отсутствие |
|
узнал или дол- |
|
|
|
лицензии |
|
жен был узнать |
|
|
|
(ñò. 173) |
|
об обстоятель- |
|
|
|
|
|
ствах, явля- |
|
|
ющихся основанием для признания сделки недействительной
При совершении сделки обязательно региструют изменения следующих видов прав:
собственности;
75