Глава 5. Планировка территории

Статья 41. Назначение и виды документации по планировке территории

Комментарий к статье 41

1. В правилах комментируемой статьи законодатель определил правовые основы назначения и видов документации по планировке территории, которыми представляются:

- определение в нормах ч. ч. 1 и 2 настоящей статьи трех целей и предметов подготовки документации по планировке территории;

- обозначение в нормах ч. 3 комментируемой статьи условий подготовки документации по планировке территории в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством (при установлении границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков;

- регламентация требованиями ч. 4 рассматриваемой статьи условий разделения, объединения, изменения общей границы земельного участка без подготовки документации по планировке территории с указанием обязательного условия разделения земельного участка на несколько земельных участков при наличии подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку, а также обязательного условия объединения земельных участков в один земельный участок, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны;

- установление в нормах ч. 5 рассматриваемой статьи возможности осуществления процедур разработки проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков при подготовке документации по планировке территории.

2. Следует отметить, что Постановлением Правительства РФ от 15 февраля 2011 г. N 77 "О порядке подготовки документации по планировке территории, осуществляемой по решению уполномоченного федерального органа исполнительной власти" определен специальный порядок, который осуществляется в отношении застроенных и подлежащих застройке территорий в целях организации территории в связи с планируемым строительством (капитальным ремонтом, реконструкцией) объекта капитального строительства федерального значения и необходимостью развития систем инженерно-технического обеспечения, социального и транспортного обслуживания, требующихся для обеспечения функционирования такого объекта, с учетом функционального и территориального зонирования территории. При этом установлено, что Министерство регионального развития РФ является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на принятие решений о подготовке документации по планировке территории в отношении объектов капитального строительства федерального значения, за исключением случаев, когда такие полномочия возложены на иные федеральные органы исполнительной власти федеральными законами, актами Президента РФ или Правительства РФ.

Статья 42. Проект планировки территории

Комментарий к статье 42

В правилах комментируемой статьи законодатель определил правовые основы назначения и видов документации по планировке территории, которыми представляются:

- определение в ч. 1 настоящей статьи двух целей подготовки проекта планировки территории (выделение элементов планировочной структуры, а также установление параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения);

- обозначение в нормах ч. 2 комментируемой статьи состава проекта планировки территории из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию;

- регламентация требованиями ч. 3 рассматриваемой статьи состава основной части проекта планировки территории с включением чертежа или чертежей планировки территории с отображением четырех категорий сведений, а также текстового положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения с характеристиками планируемого развития территории (об основах правового регулирования береговых полос водных объектов общего пользования см. комментарии к п. 12 ст. 1 Кодекса);

- установление в нормах ч. 4 рассматриваемой статьи двух видов материалов по обоснованию проекта планировки территории (в графической форме и в виде пояснительной записки);

- определение в ч. 5 настоящей статьи расширенного перечня семи категорий материалов по обоснованию проекта планировки территории в графической форме;

- обозначение в нормах ч. 6 комментируемой статьи сведений пояснительной записки с описанием и обоснованием положений расширенного состава из трех видов;

- регламентация требованиями ч. 7 рассматриваемой статьи состава и содержания проектов планировки территорий, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования РФ (устанавливаются согласно требованиям ст. ст. 10 - 13 Кодекса и принимаемых в соответствии с ними нормативными правовыми актами РФ);

- установление в нормах ч. 8 рассматриваемой статьи правил состава и содержание проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования субъекта РФ, документов территориального планирования муниципального образования (устанавливаются в соответствии с положениями ст. ст. 14 - 22 настоящего Кодекса, законами и иными нормативными правовыми актами субъекта РФ);

- определение в ч. 9 настоящей статьи правила разработки проектов межевания территорий на основании проекта планировки территории.

Статья 43. Проекты межевания территорий

Комментарий к статье 43

1. Разработка проектов межевания территории в соответствии с ч. 5 ст. 41 Кодекса является необязательной (в зависимости от задания на подготовку документации по планировке территории) составной частью подготовки документации по планировке территории, порядок подготовки которой определяется соответствующим Положением (см. Постановление Правительства РФ от 15 февраля 2011 г. N 77 "О порядке подготовки документации по планировке территории, осуществляемой по решению уполномоченного федерального органа исполнительной власти"). При этом основанием проекта межевания территории согласно ч. 9 ст. 42 Кодекса обозначен проект планировки территории, в составе которого (или отдельно) в порядке ч. 3 комментируемой статьи осуществляется подготовка такого проекта.

Следует отметить, что общие правила межевания и установления границ земельных участков регламентированы нормами ЗК РФ, согласно ч. 5 ст. 11.4 которого проект межевания территории является основанием раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Иными словами, проект межевания территории обусловливает формирование земельного участка - основного объекта правоотношений в сфере земельного законодательства. Например, в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 16.2 Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" решения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства об образовании земельных участков из земельных участков Фонда принимаются, при наличии утвержденного проекта межевания территории, в составе документации по планировке территории, в границах которой расположены земельные участки Фонда.

При разработке проекта межевания территорий в порядке СНиП 11-04-2003. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (утв. Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150) должны соблюдаться три общих требования:

- установление границ проектируемых земельных участков в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды и проходы к ним;

- запрет изменения границ существующих землепользований при разработке плана межевания, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд, в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков;

- запрет межевания территорий, занятых транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земель общего пользования.

2. Требованиями комментируемой статьи законодатель установил правовые основы подготовки и состава проектов межевания территорий, а именно:

- определение в ч. 1 настоящей статьи предмета подготовки проектов межевания территорий (застроенные и подлежащие застройке территории, расположенные в границах элементов планировочной структуры);

- обозначение в нормах ч. 2 комментируемой статьи двух целей подготовки проектов межевания застроенных территорий, а также двух целей подготовки проектов межевания подлежащих застройке территорий;

- регламентация требованиями ч. 3 рассматриваемой статьи двух видов процедуры подготовки проектов межевания территорий (в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа);

- установление в нормах ч. 4 рассматриваемой статьи правил определения размеров земельных участков в границах застроенных территорий с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий;

- определение в ч. 5 настоящей статьи исчерпывающего перечня восьми категорий сведений в составе проекта межевания территории, включающего в себя чертежи межевания территории;

- обозначение в нормах ч. 6 комментируемой статьи правила подготовки в порядке ст. 44 Кодекса градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и градостроительных планов застроенных земельных участков в составе проектов межевания территорий.

Статья 44. Градостроительные планы земельных участков

Комментарий к статье 44

В нормах комментируемой статьи обозначены правовые основы назначения, состава и формы градостроительных планов земельного участка, которыми представляются:

- определение в ч. 1 предмета процедуры подготовки градостроительных планов земельных участков (участков, застроенных или предназначенных для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов));

- обозначение в нормах ч. 2 двух видов процедуры подготовки градостроительных планов земельных участков (в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа);

- регламентация требованиями ч. 3 исчерпывающего перечня восьми категорий сведений в составе градостроительного плана земельного участка;

- установление в нормах ч. 4 дополнительной информации в составе градостроительного плана земельного участка (о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков);

- определение в ч. 5 компетенции уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти устанавливать форму градостроительного плана земельного участка.

В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи разработан и утвержден Приказ Минрегиона РФ от 10 мая 2011 г. N 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка", который вступил в силу со дня признания утратившим силу Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. N 840. Согласно этому Приказу градостроительный план земельного участка включает:

- чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования;

- информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства;

- вспомогательные виды использования земельного участка;

- информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия;

- информацию о разделении земельного участка.

Статья 45. Подготовка и утверждение документации по планировке территории

Комментарий к статье 45

1. В правилах комментируемой статьи законодатель установил правовые основы процедур подготовки и утверждения документации по планировке территории. Так, в частности, речь идет об определении в нормах ч. ч. 1 - 5.1, 7 - 9, 12 - 15 настоящей статьи полномочий органов государственной власти и местного самоуправления при осуществлении процедур подготовки и утверждения документации по планировке территории, включающих:

- принятие решения о подготовке документации по планировке территории уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления;

- обеспечение уполномоченными федеральными органами исполнительной власти подготовки документации по планировке территории на основании документов территориального планирования РФ, если такими документами предусмотрено размещение линейных объектов федерального значения;

- обеспечение органами исполнительной власти субъекта РФ подготовки документации по планировке территории на основании документов территориального планирования субъекта РФ, если такими документами предусмотрено размещение линейных объектов регионального значения;

- обеспечение органами местного самоуправления муниципального района подготовки документации по планировке территории на основании документов территориального планирования муниципального района, если такими документами предусмотрено размещение линейных объектов местного значения или объектов капитального строительства на межселенных территориях, а также на основании правил землепользования и застройки межселенных территорий;

- обеспечение органами местного самоуправления поселения (городского округа) подготовки документации по планировке территории на основании генерального плана поселения (за исключением случая, установленного ч. 6 ст. 18 настоящего Кодекса), генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки;

- право уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта РФ, органов местного самоуправления муниципального района обеспечивать подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение в соответствии с документами территориального планирования РФ, субъекта РФ, муниципального района объектов федерального, регионального и местного значения, не являющихся линейными объектами (при наличии согласия органов местного самоуправления поселения, городского округа);

- обязанность органов государственной власти (местного самоуправления) в течение десяти дней со дня принятия решения направлять уведомление о принятом решении о подготовке документации по планировке главе поселения, городского округа, применительно к территориям которых принято такое решение.

Хотелось бы обратить внимание на то, что указанные полномочия включают порядок принятия решения в течение четырнадцати рабочих дней о подготовке документации по планировке соответствующей территории при поступлении заявлений от лиц, указанных в ч. 8.1 настоящей статьи, а также право самостоятельной подготовки документации по планировке территории либо на основании государственного или муниципального контракта, за исключением случая, указанного в ч. 8.1 настоящей статьи (с указанием права подготовки документации по планировке территории, в том числе предусматривающей размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения за счет своих средств).

Полномочия органов государственной власти и местного самоуправления (согласно нормам ч. ч. 1 - 5.1, 7 - 9, 12 - 15 комментируемой статьи), помимо изложенного, включают также:

- порядок утверждения уполномоченными федеральными органами исполнительной власти документации по планировке территории или принятия решения об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку;

- порядок утверждения уполномоченными органами исполнительной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления документации по планировке территории или принятия решения об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку;

- порядок согласования документации по планировке территории до ее утверждения с органами местного самоуправления поселения, городского округа, применительно к территориям которых разрабатывалась такая документация;

- установление особенностей подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения, органа местного самоуправления городского округа согласно ст. 46 настоящего Кодекса;

- порядок утверждения документации по планировке территории, представленной уполномоченными органами исполнительной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления (в течение четырнадцати дней со дня поступления указанной документации);

- порядок направления документации по планировке территории главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых осуществлялась подготовка такой документации, в течение семи дней со дня ее утверждения.

2. Отдельно следует указать на обозначение в нормах ч. 6 комментируемой статьи запрета осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования, за исключением обозначенных случаев:

1) подготовки проектов межевания застроенных территорий;

2) подготовки градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц;

3) когда представительный орган местного самоуправления сельского поселения вправе принять решение об отсутствии необходимости подготовки его генерального плана и о подготовке правил землепользования и застройки при наличии следующих условий (ч. 6 ст. 18 Кодекса):

- не предполагается изменение существующего использования территории этого поселения, и отсутствует утвержденная программа его комплексного социально-экономического развития;

- документами территориального планирования РФ, субъекта РФ, муниципального района не предусмотрено размещение объектов федерального, регионального и местного значения муниципального района на территории этого поселения.

При этом необходимо отметить, что нормы ч. 6 комментируемой статьи вступают в силу с 31 декабря 2012 г.

3. Помимо изложенного положениями комментируемой статьи осуществляются:

- регламентация (ч. 8.1 рассматриваемой статьи) порядка подготовки документации по планировке территории в границах земельного участка или территории, если в отношении их заключен договор аренды либо договор о развитии застроенной территории;

- установление (ч. 9.1 рассматриваемой статьи) правил утверждения органами управления особыми экономическими зонами документации по планировке территории, предназначенной для создания особой экономической зоны;

- определение (ч. 10 настоящей статьи) шести видов оснований для подготовки документации по планировке территории;

- обозначение (ч. 11 комментируемой статьи) правила подготовки документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования, если решение о такой подготовке принимается соответствующим органом государственной власти (местного самоуправления);

- регламентация (ч. 16 рассматриваемой статьи) обязанности главы местной администрации обеспечить опубликование и размещение документации по планировке территории на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет (об определении сети Интернет и его правовом содержании (в том числе признании ООН права человека на доступ в Интернет) см. комментарий к ч. 7 ст. 9 Кодекса);

- установление (ч. 17 рассматриваемой статьи) права оспаривания заинтересованным лицом в судебном порядке документации по планировке территории;

- определение (ч. 18 настоящей статьи) порядка подготовки документации по планировке территории на федеральном уровне согласно требованиям настоящего Кодекса и принимаемым в соответствии с ним нормативным правовым актам РФ;

- обозначение (ч. 19 комментируемой статьи) порядка подготовки документации по планировке территории на региональном уровне согласно требованиям настоящего Кодекса и законов субъектов РФ;

- регламентация (ч. 20 рассматриваемой статьи) порядка подготовки документации по планировке территории на муниципальном уровне согласно требованиям настоящего Кодекса и нормативным правовым актам местного самоуправления.

Статья 46. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа

Комментарий к статье 46

1. Требованиями настоящей статьи установлены особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа. Указанные требования включают в себя:

- определение в нормах ч. ч. 1 и 2 настоящей статьи порядка принятия решения о подготовке документации по планировке территории органом местного самоуправления поселения (городского округа) в трех случаях с обязательным опубликованием и размещением на официальном сайте принятого решения в течение трех дней;

- обозначение в нормах ч. 3 комментируемой статьи права представлять предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории;

- регламентацию требованиями ч. 4 рассматриваемой статьи порядка принятия соответствующего решения о направлении документации по планировке территории главе поселения, главе городского округа или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку;

- установление в нормах ч. 5 рассматриваемой статьи правил порядка обязательного рассмотрения на публичных слушаниях проектов планировки территории и проектов межевания территории;

- определение в ч. 6 настоящей статьи порядка организации и проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории;

- обозначение в нормах ч. 7 комментируемой статьи порядка участия заинтересованных граждан в публичных слушаниях по проекту планировки территории и проекту межевания территории;

- регламентацию требованиями ч. 8 рассматриваемой статьи правил обеспечения равных возможностей участникам публичных слушаний для выражения своего мнения;

- установление в нормах ч. 9 рассматриваемой статьи порядка представления предложений и замечаний, касающихся проекта планировки территории или проекта межевания территории, для включения их в протокол публичных слушаний;

- определение в ч. 10 настоящей статьи порядка опубликования и размещения на официальном сайте заключения о результатах публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории;

- обозначение в нормах ч. 11 комментируемой статьи срока оповещения жителей муниципального образования о времени и месте проведения публичных слушаний - от 1 до 3 месяцев - согласно уставу муниципального образования и (или) нормативным правовым актам представительного органа муниципального образования.

2. Отдельный комплекс требований посвящен вопросам, связанным со сроками согласования и утверждения документация по планировке территории. Так, в частности, нормами комментируемой статьи предусмотрены:

- регламентация требованиями ч. 12 рассматриваемой статьи порядка направления органом местного самоуправления поселения (городского округа) главе местной администрации поселения (городского округа) подготовленной документации по планировке территории, протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний не позднее чем через пятнадцать дней со дня проведения публичных слушаний;

- установление в нормах ч. 13 рассматриваемой статьи порядка принятия главой местной администрации поселения (городского округа) решения с учетом протокола публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории и заключения о результатах публичных слушаний об утверждении или об отклонении документации и о направлении ее в орган местного самоуправления на доработку с учетом указанных протокола и заключения;

- определение в ч. 14 настоящей статьи правил опубликования и размещения на официальном сайте утвержденной документации по планировке территории (проекты планировки территории и проекты межевания территории) в течение семи дней со дня утверждения указанной документации;

- обозначение в нормах ч. 15 комментируемой статьи права представительного органа местного самоуправления вносить изменения в правила землепользования и застройки в части уточнения установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;

- регламентация требованиями ч. 16 рассматриваемой статьи порядка подготовки документации по планировке межселенных территорий на основании правил землепользования и застройки межселенных территорий согласно решению органа местного самоуправления муниципального района в соответствии с требованиями настоящей статьи;

- установление в нормах ч. 17 рассматриваемой статьи правил выдачи градостроительного плана земельного участка при обращении физического или юридического лица в орган местного самоуправления с заявлением с указанием 30-дневного срока и безвозмездного характера предоставления заявителю градостроительного плана земельного участка.

Статья 46.1. Развитие застроенных территорий

Комментарий к статье 46.1

1. В правилах комментируемой статьи законодатель определил правовые основы мероприятий по развитию застроенных территорий, которыми представляются:

1) определение в ч. 1 настоящей статьи двух видов развития территорий в зависимости от границ элементов планировочной структуры;

2) обозначение в нормах ч. ч. 2 - 6 комментируемой статьи основных правил принятия и содержания решения о развитии территории, включающих:

- два условия принятия решения о развитии территории (по инициативе и при наличии двух категорий документов);

- обязательное принятие решения о развитии территории при наличии двух категорий многоквартирных домов;

- включение в мероприятия по развитию территорий других объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту;

- запрет нахождения на территории развития иных объектов (кроме обозначенных в ч. ч. 3 и 4 настоящей статьи);

- установление обязательного содержания решения о развитии территории;

3) регламентация требованиями ч. 7 рассматриваемой статьи оснований развития застроенных территорий (см. ст. 46.2 Кодекса);

4) установление в нормах ч. 8 рассматриваемой статьи льготного порядка предоставления земельных участков для строительства лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории.

2. Следует отметить, что признание дома аварийным регламентировано нормами Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", согласно п. 6 которого многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Статья 46.2. Договор о развитии застроенной территории

Комментарий к статье 46.2

Нормы рассматриваемой статьи включают основы правового регулирования договора о развитии застроенной территории, которыми являются:

- определение в правилах ч. ч. 1 и 2 настоящей статьи особенностей сторон и содержания обязательств по договору о развитии застроенной территории;

- обозначение в нормах ч. 3 комментируемой статьи одиннадцати существенных условий договора о развитии застроенной территории;

- регламентация требованиями ч. 4 рассматриваемой статьи пяти дополнительных существенных условий договора о развитии застроенной территории;

- установление в нормах ч. 5 рассматриваемой статьи запрета на включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в п. 4 ч. 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления;

- определение в ч. 6 настоящей статьи правил приобретения прав на земельные участки и объекты капитального строительства в границах застроенной территории лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления;

- обозначение в нормах ч. 7 комментируемой статьи порядка перехода обязанностей и определения обязательств, подлежащих выполнению после предоставления земельных участков;

- регламентация требованиями ч. 8 рассматриваемой статьи порядка прекращения прав на соответствующие земельные участки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, если они являются существенными условиями договора;

- установление в нормах ч. 9 рассматриваемой статьи расширенного перечня трех оснований отказа органа местного самоуправления в одностороннем порядке от исполнения договора;

- обозначение в нормах ч. 10 комментируемой статьи расширенного перечня двух оснований отказа лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, органа местного самоуправления в одностороннем порядке от исполнения договора.

Статья 46.3. Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории

Комментарий к статье 46.3

1. Положениями комментируемой статьи законодатель обозначил правовые основы порядка организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, которыми представляются:

- определение в нормах ч. ч. 1 - 5 настоящей статьи условий начала аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (открытый характер, ответственность главы местной администрации за решение о проведении аукциона, организаторская роль органа местного самоуправления или специализированной организации согласно договору, определение организатором аукциона начальной цены предмета аукциона, суммы задатка и существенных условий договора (с правом установления методики определения начальной цены предмета аукциона субъектом РФ), а также времени, места и порядка проведения аукциона, формы и сроков подачи заявок на участие в аукционе, порядка внесения и возврата задатка, "шага аукциона" в пределах от 1% до 5% начальной цены предмета аукциона);

- установление нормами ч. ч. 6 - 8 специальных требований к извещению о проведении аукциона (срок в тридцать дней и порядок опубликования, доступный и безвозмездный характер доступа к информации о проведении аукциона, семь видов обязательной информации в содержании такого извещения, девять видов обязательных сведений, размещаемых на официальном сайте в порядке, установленном положениями ч. 6 настоящей статьи);

- порядок реализации права организатора аукциона на отказ от проведения аукциона не позднее чем за 15 дней до дня его проведения с обязанностью организатора аукциона в течение 3 дней известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные ими задатки;

- установление в нормах ч. ч. 10 - 16 настоящей статьи особенностей подачи заявок на участие в аукционе с приложением четырех видов документов (исчерпывающий перечень документов к заявке, установление срока в 5 дней прекращения приема заявок, правило одной заявки от одного участника аукциона-заявителя, исчерпывающий перечень оснований отказа в допуске к участию в аукционе, порядок ведения протокола приема заявок на участие в аукционе с обозначением условий получения статуса участника аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок на участие в аукционе);

- определение в нормах ч. ч. 17 - 24 основных обязанностей организатора аукциона (уведомление заявителей об отказе в допуске к участию в аукционе; возврат внесенного задатка заявителю, не допущенному к участию в аукционе, а также отозвавшему свою заявку; ведение протокола аукциона с фиксацией последнего и предпоследнего предложения о цене предмета аукциона; признание победителем аукциона участника, предложившего наибольшую цену за право на заключение договора; оформление протокола о результатах аукциона в двух экземплярах с передачей одного победителю аукциона; возврат задатков лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем; опубликование информации о результатах аукциона и размещение на официальном сайте в сети Интернет соответственно в течение 5 рабочих дней и в течение 3 рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона).

Говоря об обеспечении доступа к информации о размещении государственных (муниципальных) заказов, отметим решение Московского арбитражного суда от 11 марта 2011 г. по делу N А40-126540/10-79-792, в котором указано, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2007 г. N 147 "Об утверждении Положения о пользовании официальными сайтами в сети Интернет для размещения информации о размещении заказов..." программное обеспечение и технологические средства ведения официальных сайтов должны обеспечивать доступ пользователей для ознакомления с информацией, размещенной на официальном сайте, на основе распространенных веб-обозревателей. При этом не должна предусматриваться установка на компьютеры пользователей специально созданных для просмотра официальных сайтов программных и технологических средств. Файлы, прикрепленные к размещаемой на сайте информации, должны иметь распространенные и открытые форматы и не должны быть зашифрованы или защищены иными средствами, не позволяющими осуществить ознакомление с их содержанием без дополнительных программных или технологических средств.

2. Отдельно следует обратить внимание на установление правилами ч. ч. 25 - 30 иных особенностей проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в том числе:

- права органа местного самоуправления требования в судебном порядке от победителя аукциона, уклонившегося от заключения договора, возместить убытки или заключить указанный договор с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона (цене права на заключение договора);

- обязательного заключения договора по цене победителя аукциона;

- признания аукциона несостоявшимся в двух обозначенных в ч. 27 настоящей статьи случаях;

- обязанности органа местного самоуправления заключить договор в порядке ч. 28 настоящей статьи с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона;

- обязанности победителя аукциона (единственного участника несостоявшегося аукциона) представить до заключения договора соглашение об обеспечении исполнения договора, если представление такого обеспечения является существенным условием договора;

- права организатора аукциона в случае признания аукциона несостоявшимся (не заключенным с единственным участником аукциона договора) объявить о проведении повторного аукциона с возможным изменением условий аукциона.

3. Применительно к положениям комментируемой статьи приведем некоторые разъяснения ФАС России о требованиях законодательства, касающихся размещения заказа в сфере градостроительной деятельности.

Так, с 1 июля 2010 г. федеральные заказчики при размещении заказов на строительные работы (вне зависимости от суммы контракта) обязаны проводить вместо обычного "молоточного" аукциона открытый аукцион в электронной форме. Исключение составляют заказы на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту особо опасных, технически сложных объектов капитального строительства, а также искусственных дорожных сооружений, включенных в состав автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, размещение заказов на которые разрешается проводить путем открытого конкурса. В случае нарушения данной нормы закона выдается предписание об аннулировании торгов, а должностное лицо заказчика, принявшее решение о способе размещения заказа, привлекается к административной ответственности, предусмотренной Кодексом РФ об административных правонарушениях, в виде штрафа в размере 30 тыс. руб.

Важным аспектом законодательства о размещении заказов является право заказчика на установление требований к предыдущему опыту выполненных работ участников размещения заказа за последние пять лет в случае, если начальная (максимальная) цена контракта превышает 50 млн. руб. Стоимость таких работ должна составлять не менее чем 20% начальной цены контракта (цены лота). Это означает, что требование заказчика о стоимости строительных работ, выполненных участниками размещения заказа, не может составлять 30%, 40% или 60% от начальной (максимальной) цены контракта, поскольку максимальный уровень в 20% жестко зафиксирован в законе.

При этом следует иметь в виду, что заказчик вправе устанавливать требование о выполненных работах не на аналогичных объектах, а на объектах, относящихся к той же группе. Фактически все объекты разделены на две группы - особо опасные и обычные. Таким образом, если предприниматель уже имеет опыт выполнения строительных работ на обычном объекте, то он может претендовать на строительство любого другого обычного объекта.

В подтверждение своей квалификации участник размещения заказа представляет в составе заявки следующие два документа:

- копию разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

- копию акта приемки объекта капитального строительства.

При рассмотрении заявок участников размещения заказов важным также является вопрос о необходимости представления в составе заявки свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Много вопросов вызывает оформление снижения цены на аукционе. Делается это следующим образом. По итогам торгов участник размещения заказа не делает новую смету, а в смете заказчика под итоговой графой указывает начальную цену контракта минус процент ее снижения на аукционе, а также новую итоговую цену. Если этапов оплаты по контракту было несколько, то такая запись делается после каждого этапа. При этом стоимость всех этапов снижается прямо пропорционально. Необходимо иметь в виду, что снижается не стоимость каждого вида работ, а именно стоимость этапов. Полученная таким образом смета и будет являться частью заключаемого контракта, на основании которого происходит оплата работ подрядчика.

Завершающим этапом торгов после определения их победителя является заключение контракта. Здесь необходимо отметить, что дополнительные соглашения (например, изменения условий контракта, цены или сроков выполнения работ) заключать не допускается. За это установлена административная ответственность как для должностных лиц заказчика, так и для второй стороны контракта - подрядчиков. При этом, в случае дополнительного расходования бюджетных средств, штраф исчисляется в двойном размере от суммы таких израсходованных средств. Данная норма носит жесткий характер, что было сделано специально для исключения подобных случаев <9>.

--------------------------------

<9> Подробнее см.: URL: http://fas.gov.ru/analytical-materials/analytical-materials_30408.html.

В связи с изложенным уместно обратить внимание и на судебную практику. Так, например, согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 28 декабря 2010 г. N 11017/10 по делу N А06-6611/2009 требование государственного (муниципального) заказчика, запрещающее привлечение подрядчиком субподрядчиков при исполнении соответствующего контракта, правомерно, если не будет доказано, что это условие включено специально для того, чтобы обеспечить победу на торгах конкретному хозяйствующему субъекту.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 марта 2011 г. N 13765/10 обозначено, что в силу п. 1 ст. 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования, либо, при отсутствии в договоре соответствующего условия, непригодности для обычного использования заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.