- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 4
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 11
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 29
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 73
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 86
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города
- •Объекты в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга54
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства63.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга72
- •Порядок расчета арендной платы73
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •10.3. Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства
- •11.2. Градостроительное зонирование и планирование территорий
- •11.3. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •Предоставление и продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ижс) в Санкт-Петербурге
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Учет государственного недвижимого имущества города
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним108
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.34. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Учет государственного имущества Российской Федерации
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •32 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
Система управления государственной недвижимостью города представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей.
Управление государственной недвижимостью включает управление ее трансформацией, использованием и воспроизводством.
Управление государственной недвижимостью города – система организационно-экономических отношений по поводу использования и воспроизводства объектов государственной недвижимости города с целью обеспечения реализации социальных и экономических интересов граждан.
Наибольший эффект от реализации этих правил и условий достигается, когда управленческое воздействие государства в лице уполномоченных им органов власти осуществляется системно, т. е. с применением комплекса мер, образующих систему управления государственной недвижимостью.
Система управления государственной недвижимостью базируется как на общих постулатах теории управления, так и на специфических особенностях, связанных с осуществлением правил и условий, устанавливаемых государством как собственником своего имущества.
Система управления государственной недвижимостью включает следующие основные элементы (подсистемы) или блоки (рис. 2.1):
Цели, принципы и методы управления государственной недвижимостью города рассмотрены нами в предыдущих темах.
Управление государственной недвижимостью города в соответствии с общей теорией управления основано на пяти основополагающих функциях10: планирование, организация, регулирование, стимулирование и контроль.
Рис. 2.1. Система управления государственной недвижимостью города
Планирование является средством претворения идей в реальность и заключается в формализации целей и задач, а также средств их достижения. В процессе планирования принимаются решения относительно направлений деятельности по управлению
городской недвижимостью и устанавливается очередность действий (выделяются приоритеты). Планирование как функция
управления имеет сложную структуру и реализуется через свои подфункции: прогнозирование, моделирование и программирование.
Прогнозирование – это метод научно обоснованного предвидения возможных направлений будущего развития объекта в тесном взаимодействии с окружающей средой. Прогнозы носят вероятностный характер, однако, если прогнозирование выполнено качественно, результатом станет прогноз будущего, который вполне можно использовать как основу для планирования. Таким образом, прогнозирование составляет первую ступень планирования. Инструмент прогнозирования – моделирование различных ситуаций и состояний системы в течение планируемого периода.
Экономическое моделирование, в известной мере, призвано служить эквивалентом экспериментированию в естественных науках.
Задача программирования – исходя из реальных условий функционирования системы запрограммировать ее перевод в новое заданное состояние. Сюда входит разработка алгоритма функционирования системы, определение требующихся ресурсов, выбор методов управления.
Планирование как функция управления представляет собой процесс определения целей и путей их достижения. Оно охватывает различные уровни той или иной организации и во времени носит долгосрочный, среднесрочный и краткосрочный характер.
В ходе долгосрочного планирования (15-20 лет) определяются общие цели и стратегия. Основная задача среднесрочного планирования (обычно на 5 лет) – выбор средств для выполнения намеченных целей.
Краткосрочное (или текущее) планирование (обычно на год) с детализацией по кварталам и месяцам представляет собой процесс разбивки среднесрочных планов на краткосрочные, с более детализированными отрезками.
Организация подразумевает установление определенной системы взаимоотношений (иерархии) между различными государственными органами, принимающими участие в управлении городской собственностью, а также связей между ними и другими ресурсами, используемыми для достижения поставленных целей.
Функцию организации можно рассматривать в двух аспектах: во-первых, как процесс создания системы, во-вторых, как процесс ее совершенствования, упорядочения.
Под организацией понимается процесс распределения функций среди сотрудников, их групп или подразделений и т. п., а также координация их действий.
С функцией организации тесно связана функция регулирования и координирования.
Регулирование обеспечивает функционирование всей системы, созданной в процессе организации. Оно опирается на четкое разделение прав и ответственности во всех звеньях управления. Эта деятельность призвана направлять рабочий процесс управления на региональном и федеральном уровне.
Регулирование есть деятельность по поддержанию в системе управления заданных параметров. Ее задача – сохранять состояние упорядоченности в системе. Поведение частного сектора можно лишь регулировать: устанавливать правила, ограничения, стимулы, косвенно направляя деятельность предприятий в нужное русло, заданное экономической политикой.
Государственное (территориальное) регулирование экономики представляет собой систему опосредованного воздействия на поведение хозяйствующих субъектов и тем самым на экономику в целом путем изменения законодательства, системы налогообложения, таможенных пошлин, валютных курсов, применения других инструментов ограничения или, наоборот, мотивации той или иной деятельности.
Конкретные направления, формы, масштабы регулирования определяются характером и остротой экономических и социальных проблем в данном регионе и в конкретный период.
С помощью регулирования обеспечиваются устойчивые связи между различными звеньями и ступенями управления, т.е. координация процесса. Регулирование –центральная функция процесса управления, обеспечивающая, во-первых, его бесперебойность и непрерывность и, во-вторых, взаимосвязь всех функций (синхронизация).
Функция стимулирования заключается в том, чтобы побудить отдельные звенья управления действовать в интересах общих целей и задач. Она базируется на инициативности руководителей всех уровней, их способности воспринимать новые и прогрессивные идеи, а также брать на себя ответственность за конечные результаты.
Функции «стимулирование» и «активизация» реализуются в системе управления недвижимостью города на основе бюджетного регулирования и привлечения средств инвесторов.
Изменение формы собственности предприятий и их реорганизация, осуществляемые в последнее время, в значительной мере разрушили существующую систему финансирования социальной сферы. Некоторые отрасли (торговля, общественное питание) стали развиваться на основе частного капитала, другие оказались инвестиционно непривлекательными (например, бытовое обслуживание).
Контроль предполагает принятие мер, необходимых для проведения планирования и решения конкретных задач в процессе достижения целей управления, а также обеспечения соответствия текущих задач конечным целям. Важнейшим аспектом функции контроля является также нацеленность на достижение максимальной эффективности работы системы управления.
Контроль можно определить как процесс, обеспечивающий эффективное достижение цели организации. В функцию контроля входят учет (сбор, обработка) и анализ информации о фактических результатах деятельности, сравнение их с плановыми показателями, выявление отклонений и анализ их причин; разработка мероприятий для достижения поставленных целей. Появление отклонений от плана может потребовать срочных решений, что осуществляется через рассмотренную функцию координации и регулирования.
Таким образом, место и значение контроля определяются тем, что он является способом организации обратных связей, благодаря которым орган управления получает информацию о ходе выполнения его решения.
Процесс контроля, где бы он ни осуществлялся, может быть сведен к трем этапам (рис. 2.2.):
1) установление норм (стандартов);
2) измерение соответствия выполнения этим нормам;
3) коррекция отклонения от норм и планов.
В логической цепочке функций управления анализ является конечной функцией, однако результаты анализа являются основой
для формирования функций планирования. Таким образом, замыкается цепочка функций управления: планирование – организация – координация (регулирование) – стимулирование - контроль (учет, анализ) – планирование. Замкнутость системы обеспечивает ее саморегулирование и развитие. Изменение какой-либо функции отразится на всех остальных функциях.
Рис. 2.2. Контур обратной связи управленческого контроля