2 Этап. Стоимость улучшений

Стоимость улучшений характеризуется двумя категориями:

Полная стоимость замещения – стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов (создание объекта-аналога)

Полная стоимость воспроизводства – стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией оценки и построенного с применением такой же технологии строительства (создание точной копии).

Восстановительную стоимость оценивают исходя из стоимости материалов, рабочей силы, производства земляных, отделочных, монтажных работ на единицу измерения в сегодняшних ценах (напримр, фундамент 6400 долл. + двери, окна 4800 долл + покрытие пола 4800 долл + электропроводка 3200 долл и т.д.) или стоимость числа единиц оцениваемого объекта 1м, 1м² напримар 1м гаража стоит 300 долл., 1м² здания стоит 1000 долл.

Например: Объект недвижимости состоит из:

Дача, площадь 120 кв.м. стоимость 1 кв.м =1000 руб.

Гараж, площадь 30 кв.м. стоимость 1 кв.м = 400 руб

Другие постройка на общую стоимость 2000 руб

Найти Восстановительную стоимость объекта недвижимости

С_вос дачи = 120 х 1000 = 120000 руб

С_вос гаража = 30 х 400 = 12000 руб

С_{вос.объекта} = 120000 + 12000+2000 = 134000 руб.

3. Этап. Износ

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. При затратном методе износ используется, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Существует износ:

Физический износ – отражает изменение физических (строительно-эксплуатационных) свойств объекта со временем (напримар, дефект конструктивных элементов здания). Физический износ бывает устранимый когда затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта можно устранить, но если издержки устранения превосходят полученные выгоды, то износ считается неустранимым. Основные методы расчета физического износа здания:

- экспертный – основан на создании дефектной ведомости и определении процентов износа всех конструктивных элементов здания, а также удельного веса конструктивных элементов. Считается в процентах. Это самый точный, но и самый трудоемкий метод.

И_ф = (Удельный вес конструктивного элемента х Процент износа элемента)/100

Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам.

- стоимостной – основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения элемента здания и их восстановительной стоимостью.

Пример: Определить физический износ здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундамент – 3200т.руб., 640т.руб; стены – 4000 т.руб, 1200 т.руб.; перекрытия – 800 т.руб., 160 т.руб; прочие – 8000 т.руб., 2800 т.руб.

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость элемента, т.руб.	Необходимые затраты на ремонт, т.руб.	Износ,%
Фундамент	3200	640	20
Стены	4000	1200	20
Перекрытия	800	160	35
Прочие	8000	2800	35
ИТОГО	16000	4800	30

Физический износ здания составляет 30%

- метод расчета срока жизни здания.

Срок экономической жизни – время в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Срок физической жизни – это срок в течение которого здание существует и в нем можно жить и работать. Заканчивается когда объект сносят

Эффективный возраст – основан на оценке внешнего вида, технического состояния, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. (если после ремонта 80летний дом выглядит как будто ему 15, то его эффективный возраст 15 лет).

Хронологический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки

Срок оставшейся экономической жизни здания – период от даты оценки до конца экономической жизни. Изменение уровня жизни может существенно снизить срок экономической жизни, как например, происходит с хрущевскими пятиэтажками.

Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

И/ВС = ЭВ/_ТСэ.ж. или И = (ЭВ/ТСэ.ж) х 100

И – износ

ВС – восстановительная стоимость

ТС_э.ж. – срок экономической жизни

ЭВ – эффективный возраст

Пример: Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений по результатам продаж, если стоимость продажи 75000долл, стоимость участка 17000 долл, а стоимость восстановительная 74000 долл.

Решение:

1. Найдем величину износа. Согласно затратному методу С _об = С_зем + (С _вос - И) т.е. 75000 = 17000 + 74000 – И, отсюда И = 75000+17000-7400=16000 долл.

2. Найдем эффективный возраст. Согласно методу расчета срока жизни здания: И/С_вос = ЭВ/ТС_э.ж. , отсюда ЭВ = (ТС_э.ж. х И) / С_вос = 120 х 16000 / 74000 = 25,9 лет

Функциональный износ – заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (устаревшая планировка, инженерное обеспечение).

Бывает так же:

Устранимым (восстановление встроенных шкафов, сантехники, покрытия пола, кондиционера).

Неустранимый (качественные характеристики, например двухкомнатные квартиры ценятся дороже, чем однокомнатные, плохая планировка, неудобное месторасположение). Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы (МВД = стоимость объекта/ годовую арендную плату). Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Пример:

Месячная арендная плата 2-х комнатной квартиры – 1140 долл

Месячная арендная плата 1 комнатной квартиры – 1060 долл

Разница – 80 долл

Мультипликатор валовой арендной платы на данный вид недвижимости – 130

Неустранимый функциональный износ – 80 х 130 = 10400 долл

Внешний (экономический износ) – снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, вызванной экономическими, социальными, политическими и другими внешними факторами (плохой район, близость к болотам, железнодорожным станциям, ресторанам, хим.предприятиям и т.д.). Оценивается как капитализация потерь в арендной плате (см. неустранимый функциональный износ).

Общий совокупный износ объекта определяется путем суммирования физического, функционального и экономического износов.