Принципы оценки

Приведенные ниже принципы лежат в основе профессиональной оценки недвижимости и являются руководящими при составлении любого отчета об оценке. В этих принципах выражена сущность концепции рыночной стоимости. Оценщику необходимо овладеть ими и в дальнейшем использовать при анализе недвижимого имущества. Несмотря на то, что действие настоящих принципов не исчерпывает всех влияний на стоимость недвижимого имущества, считается, что они играют наибольшее значение, и при правильном применении приводят к достоверным заключениям относительно стоимости.

Можно выделить три группы принципов оценки:

1. Основанные на представлениях собственника,

2. Связанные с эксплуатацией собственности,

3. Обусловленные действием рыночной среды.

Большое количество принципов не означает, что можно применить их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы.

Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки.

Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантирует такого поведения.

Вместе с тем, по мере развития в нашей стране рыночных отношений ,действие объективных принципов оценки будет усиливаться.

Рассмотрим принципы оценки.

1.Принцип наиболее эффективного использования

Наиболее эффективным использованием имущества является такой физически возможный, достаточно обоснованный, финансово осуществимый и юридически разрешенный способ его эксплуатации (или последовательная смена различных способов эксплуатации), при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости имущества на дату оценки.

Концепция наиболее эффективного использования применяется по отношению как к свободным, так и застроенным участкам. Если оцениваемый участок земли застроен, то это не обязательно означает, что существующее использование является наиболее эффективным. В случае, если существующее использование не является наиболее эффективным, то оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при лучшем и наиболее эффективном использовании не превысит стоимость всей недвижимости при существующем использовании, включая имеющиеся улучшения и затраты по их сносу.

Например, индивидуальный жилой дом в окружении аналогичных объектов недвижимости вероятнее всего будет отвечать лучшему и наиболее эффективному использованию участка. Однако, если участок с индивидуальным домом расположен в районе коммерческой застройки, то в соответствие с принципом лучшего и наиболее эффективного использования, улучшения должны быть снесены, а участок отведен под строительство многоэтажного офисного здания или гаража.

Принцип наилучшего использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки имеют тенденцию эксплуатироваться в соответствии со своим наилучшим использованием.

При определении наилучшего использования принимаются во внимание:

--рыночные условия,

--существующие нормы зонирования,

--ожидаемые изменения на рынке недвижимости,

--текущий способ использования имущества.