44

К семинару 28.11.11г

21.11.11. Лекция №7 тема: «системы регистрации прав и кадастра недвижимости в австрии»

Кадастровые работы в Австрии регулируются законом о топографической съемке местности. То-пографическая съемка впервые была проведена на территории Австрии в 1716 г., и имела налоговое на-значение. В настоящее вре-мя она рассматривается как вид публичного права--. Ведение поземельной книги с подтверждением правового статуса - земельных участков (собственность, обременения, серви-туты и т. д.) находится в компетенции суда.

Первоначально австрийский кадастр назывался «кадастр земельного налога». В настоящее время он называется кадастром границ. Кадастр границ обеспечивает обязательное подтверждение- границ земельного участка, видов использования земли и размеров площадей.

Закон о землеустройстве (1969) и его дополнения создали правовую воз-можность преобразования «кадастра земельного налога» в «кадастр границ». В отличие от кадастра земельного налога кадастр границ является не только фискальным, но и юридическим документом, так как границы земельных участков приобретают закон-ную силу и могут быть восстановлены в любое время. С точки зрения-ния многоцелевого кадастра он предназначен для регистрации и определения:

— видов землепользования;

— размеров земельных участков и видов использования земель;

— показателей оценки доходности (в сельскохозяйственных районах-),

По состоянию на 2002 г. австрийский кадастр включал 7845 кадастровых общин, имеющих примерно 11 млн земельных участков. Австрийский кадастр состоит из технической и доку-ментальной частей.

В техническую часть включаются:

— кадастровая карта;

— каталог координат опорных точек (точек триангуляции и опорной межевой сети),

— реестр координат поворотных точек границ.

Документальная часть состоит из реестра земельных участков и вспомогательных реестров.

Границы земельных участков устанавливаются по взаимному согласию владельцев соседних участков в ходе пе-реговоров и обозначаются на местности межевыми знаками. По результатам переговоров о границах сотрудник топографической службы (землемер) проводит обмеры и составляет соответствую-щие карты и протоколы. После проверки соответствия плана дан-ным кадастра орган топографической службы принимает реше-ние и тем самым выражает свое согласие на включение земельно-го участка в кадастр границ.

Кадастровая карта представляет собой карту крупного масшта-ба (1: 1000, 1:2000 и 1:5000), на которой полностью отображена тер-ритория Австрии. На карте изображаются поворотные точки границ земельных уча-стков, номера участков, виды землепользования (земли сельскохозяйственного использования, лес, сады и т.п.). К началу 2003 г. кадастровая карта Австрии на 95% была переведена в элек-тронный вид.

В каталоге координат опорных точек содержится триангу-ляция, разделенная на пять классов. Опорная межевая сеть — это сеть точек, которая возникает в результате дальнейшего уплотне-ния сети триангуляции.

Федеральное ведомство по эталонам и топографической съемке обслуживает около 89 тыс. точек триангуляции и около 243 тыс. точек опорной межевой сети.

Поземельная книга, в которой документируются права на не-движимость, с 1848 г. ведется отделениями рай-онных судов.

Заявление о внесении записи в поземельную книгу подается в суд, в ведении которого находится территория с расположенной на ней недвижимостью.

Земельные участки являются минимальными единицами управ-ления земельными ресурсами в Австрии. Земельные участки с равными правовыми отношениями (собственник, обременения и др.) объединены в регистра-ционном номере и обозначаются как недвижимое имущество. Каждый земельный участок имеет собственный номер, который однозначен в пределах кадастровой общины-. Община как административно-территориальное образова-ние может состоять из одной или нескольких кадастровых общин. При этом границы административно-территориальной и кадаст-ровой общин могут не совпадать.

Австрийская Поземельная книга является общественным реест-ром, в который заносятся все земельные участки и существую-щие в отношении их вещные права. Для земельных участков, включаемых в кадастровую общину, в районном (окружном) суде ведется своя Поземельная книга. Она состоит из основной книги и архива документов.

Австрийская Поземельная книга основывается на «системе ре-альных листов», т. е. на открытии специального листа на каждый учитываемый земельный участок. Один или несколько земельных участков в пределах одной кадастровой общины, имеющие одина-ковые отношения собственности или обременения, объединяют-ся в один регистрационный объект поземельной книги.

На каждый регистрационный объект поземельной книги откры-вается свой регистрационный элемент, кото-рый получает регистрационный номер. Регистрационные элемен-ты поземельной книги одной кадастровой общины образуют основную книгу. Основная книга является центральной частью по-земельной книги, так как в ней отражено правовое положение зе-мельных участков.

Заверенные копии документов, являющихся основой регистра-ции прав в основной книге, сохраняются в общедоступном архиве. Согласно новейшей судебной практике Австрии достоверность сведений, хранящихся в архиве, не гарантируется государством.

Вспомогательными реестрами поземельной книги являются ре-естр земельных участков, реестр адресов и реестр лиц. Данные реестры не входят в состав поземельной книги, и поэтому на них не распространяется гарантия государства. Они лишь поз-воляют найти регистрационный элемент поземельной книги, если известен номер земельного участка, адрес или имя собственника.

Основными принципами ведения поземельной книги являются следующие:

Принцип занесения (интабуляции). Согласно австрийскому за-конодательству приобретение, передача, ограничение и отмена регистрируемых в поземельной книге прав обеспечиваются зане-сением соответствующей записи в поземельную книгу. Из этого принципа следует, что изменения в правах на недвижимость про-исходят только тогда, когда в поземельной книге осуществлена со-ответствующая запись. При этом фактическое правовое положе-ние земельного участка всегда совпадает с отраженным в позе-мельной книге.

Основанием для приобретения прав путем внесения записи в поземельную книгу является действующее правооснование, на-пример договор купли-продажи недвижимости. Принцип занесе-ния не является единственным способом приобретения права собственности Оно может приобретаться также в следующих случаях:

— в результате перехода имущества по наследству на основе пе-редачи наследства наследникам по постановлению суда;

— после приобретения имущества с публичного торга в порядке исполнения судебного решения;

— в результате экспроприации.

Публичные сервитуты могут быть учреждены на основании соглашения сторон без зане-сения в поземельную книгу.

Принцип доверия (материальный принцип публичности). Не каждая запись в поземельной книге может изменять действительное положение прав на недвижимое имущество, и не каждое из-менение прав находит обязательное отражение в поземельной книге. Этот принцип защищает доверие третьего лица, приобре-тающего недвижимость на основе платной правовой сделки. При этом сделка должна быть осуществлена на основе правовых све-дений, вытекающих из поземельной книги. -

Закон защищает инте-ресы только того лица, которое действует добросовестно. Добросовестным является то лицо, которое не нарушает правовых поло-жений даже по неосторожности. Добросовестность должна нали-чествовать и при заключении правовой сделки, а также в момент подачи в суд заявления о внесении записи в поземельную книгу.

Защита доверяя действует только после вступления в законную силу записей в поземельной книге и только тогда, когда лицо, чьи права ущемлены ошибочным занесением, не добивается исклю-чения записи из поземельной книги в срок, установленный для подачи жалобы или внесения отметки о подаче иска, или если дан-ное лицо не предъявляет такого иска в течение 60 дней.

Принцип категоричности (специальности). Этот принцип озна-чает, что изменения прав, зарегистрированных в поземельной книге, могут касаться всегда только зарегистрированного в позе-мельной книге объекта. Зарегистрированные права и обязатель-ства должны быть определены по виду, содержанию и объему.

Принцип предшественника. Данный принцип заключается в том, что занесения в поземельной книге допустимы только в отно-шении тога лица, которое на момент подачи заявления зарегист-рировано в поземельной книге в качестве собственника недвижи-мости или обладателя прав, в отношении которых предполагается осуществить запись, или того, кто одновременно с подачей заяв-ления на внесение записи осуществляет занесение или предвари-тельную запись.

Принцип открытости (формальный принцип публичности). На его основании любое лицо имеет право ознакомиться со сведени-ями, имеющимися в поземельной книге и получить информацию о правах по конкретной недвижимости без указания причины своего интереса. Ознакомление с поземельной книгой возможно в любом суде, ведущем поземельную книгу, в нотариальных кон-торах, учреждениях по землеустройству, а также в адвокатских конторах. Публичность доступа к данным ограничена только от-носительно реестра лиц; выписки и информация предоставляют-ся только лицам, занесенным в реестр, относительно записей, ка-сающихся их, а также лицам, обосновывающим законность свое-го интереса.

Принцип диспозитивности. Исходя из этого принципа, записи в поземельной книге осуществляются исключительно по заявле-нию сторон или государственных органов Суд, ведущий позе-мельную книгу, не вправе присудить заявительной стороне боль-шее или иное право, чем она запросила.

Принцип приоритетности. Данный принцип означает, что оче-редность записи зависит от даты поступления заявления в суд, ве-дущий поземельную книгу. Очередность играет особую роль при регистрации ипотечных долгов, так как порядок удовлетворения требований кредиторов зависит от времени поступления заявле-ний.

Судебная практика категорически исключает возможность изме-нения заявления. В случае отсутствия необходимого документа или подписи заявление должно быть отклонено Предпочтение при этом отдается поданному позднее, но безупречному заявлению.

Принцип ограниченной законности. Согласно этому принципу суд, ведущий поземельную книгу, обязан подвергать тщательной проверке допустимость и действительность вносимой в поземель-ную книгу записи.

Несмотря на то, что в Австрии различают поземельную книгу и кадастр, с момента внедрения (1980 — 1992) их базы данных взаимосвязаны. База данных доку-ментирует для земельных участков по всей территории Австрии правовые требования на землю, права, ограничения, обязательст-ва, а также вид использования земли, и содержит геометрическое описание земельных участков и зданий.

С 1992 г. записи в поземельной книге хранятся централизованно в электронной базе данных. Занесение информации в базу дан-ных считается записью, имеющей правовой характер. Она заме-няет основную книгу, которая до этого заполнялась вручную и с течением времени из-за внесения дополнительных записей и их погашения стала плохо читаемой. Новая основная электронная книга, действующая на основе автоматизированной системы об-работки данных, разделена на две части;

— поземельную книгу, содержащую актуальные записи;

— реестр погашенных записей.

Система предполагает возможность ознакомления с двумя рее-страми. Существует также возможность раздельного запроса дан-ных по отношению к частям собственности и их обременениям.

Ознакомление с архивом документов осуществляется в мест-ном суде, ведущем поземельную книгу. Как топографические службы, так и суды вправе запрашивать необходимые сведения друг у друга.

В базе данных земельных участков содержится информация о фонде земельных участков Австрии. Правовые данные о земель-ных участках вводятся и учитываются судами, ведущими позе-мельные книги, данные, необходимые для финансовых операций — финансовыми отделами, а данные кадастра — учреждениями по землеустройству. Частные землеустроители также имеют пра-во собирать сведения для земельной информационной системы (GDB), однако, они контролируются учреждениями по землеуст-ройству и только после этого вводятся в базу данных. Правовые сведения могут предоставляться частными нотариусами, однако окончательный контроль и ввод этих данных вменяются в обязан-ность судам, ведущим поземельную книгу.

База данных земельных участков содержит также информацию о государственных опорных точках и примерно о 27 млн граничных точках (по состоянию на 2002 г.)-. С помощью сохраненных в базе координат опреде-ляется положение граничных точек земельных участков-. Та-ким образом, в случае необходимости, возможно восстановление граничных точек. Информация из базы данных ко-ординат может вызываться в режиме удаленной обработки через интернет и «загружаться» с компьютера в виде определенных до-кументов.

С 1987 г. в землеустроительные подразделения федерального ведомства по эталонам и топографической съемке ведут работы по компьютеризации листов кадастровой карты с аналогичным интерфейсом. Результат этих работ по компьютеризации — циф-ровая кадастровая карта (DKM), которая может быть вызвана че-рез Интернет (аналогично данным GDB) . Наряду с кадастром и поземельной книгой, она представляет собой часть еди-ной информационной системы земельных участков Австрии. С помощью DKM, которая в настоящий момент закончена более чем на 95%, будет лучше обеспечиваться обновление карты.

В австрийском кадастре показана стоимость земельных участков сельскохозяйственного и лесного назначения (как коэф-фициент биологической продуктивности почвы). Ответствен-ность за определение стоимости несет служба по таксации зе-мель, находящаяся в подчинении австрийского федерального ми-нистерства финансов. Объединение карт оценки земли с кадаст-ром позволяет рассчитывать для земельных участков так называ-емые «критерии оценка доходности», которые служат основой для расчета суммы налога.

Дисциплина: Кадастровые работы за рубежом. 14.11.2011.