Змістовий модуль 5. Договори про використання майна та виконання робіт Договір майнового найму (оренди)

1. Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди).

Одним з найдавніших і, водночас, найпоширеніших нині в побуті й господарській діяльності цивільних договорів є договір найму (орен­ди). Терміни «оренда» і «найм» необхідно розглядати як тотожні, оскільки вони позначають одне і те ж поняття – тимчасову оплатну передачу майна в користування. Однак у чинних нормативно-правових актах і сучасній договірній практиці переважно використовується термін «оренда».

Сутністю оренди є передача певного майна в тимчасове володіння й користування іншій особі.

У ЦК України закріплені загальні положення щодо договору оренди, а також визначаються особливості деяких його різновидів (прокат, оренда земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди, транспортного засобу, лізинг).

Особливості укладання та виконання договорів оренди окремих видів майна регулюються відповідними законами, а саме: щодо водних об'єктів – Водним кодексом України; землі (земельної ділян­ки) – Земельним кодексом України (далі – ЗК України) та Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р.; майна, що пере­буває у державній і комунальній власності – Законом України «Про оренду державного і комунального майна» від 10 квітня 1992 р.; майна військового призначення – Законом України «Про господар­ську діяльність у Збройних силах України» від 21 вересня 1999 р. тощо. Відповідно до вказаних законодавчих актів приймаються і діють численні підзаконні акти, що визначають порядок передачі відповідного майна в оренду, методику обрахування розміру орен­дної плати тощо.

Загальним і традиційним у цивілістиці є визначення договору найму (оренди) як договору, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно в користування за плату або на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).

За загальним правилом, договір оренди є консенсуальним, тобто набирає чинності з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Однак у тих випадках, коли укладення дого­вору оренди збігається з фактичною передачею майна, він є реаль­ним. Цей договір є двостороннім (його сторони набувають взаєм­них прав і обов'язків) та відплатним (тимчасове користування майном у формі оренди завжди здійснюється за плату).

Договір оренди має декілька різновидів, кожному з яких прита­манні певні особливості. Договори оренди можна класифікувати за такими підставами:

- за часом: із встановленим строком і без встановленого строку;

- за предметом договору оренди: оренда речей, оренда цілісних майнових комплексів, оренда майнових прав;

- за правом власності на майно, що є предметом договору оренди: оренда приватного майна, оренда комунального май­на, оренда державного майна;

- за видом майна: оренда рухомого майна (договори прокату, найму (оренди) транспортного засобу тощо), оренда нерухо­мого майна (договори найму (оренди) земельної ділянки, най­му будівлі або іншої капітальної споруди, оренда водного об'єкта тощо).

Відповідно до ЦК України сторонами договору оренди висту­пають наймодавець і наймач. В інших нормативно-правових актах та спеціальній літературі їх ще називають орендодавцем і оренда­рем.

Наймодавцем може бути фізична або юридична особа, яка має право розпорядження цим майном у формі передання його у найм. Таким чином, наймодавцем може виступати:

1) власник майна, що передається у найм;

2) особа, якій належать майнові права, що передаються у найм;

3) особа, яка уповноважена за законом або договором на укла­дання договору найму певного майна (ст. 761 ЦК України).

Щодо оренди окремих видів майна закон встановлює певні ви­моги до осіб, які можуть бути орендодавцями, або чітко визначає їх коло. Так, відповідно до ст. 787 ЦК України наймодавцем за дого­вором прокату може бути особа, яка здійснює підприємницьку ді­яльність; у ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» чітко вказуються установи і підприємства, які можуть бути орендодавцями державного і комунального майна.

Протягом дії договору оренди особа наймодавця може змінюватися у випадках переходу права власності на предмет договору оренди. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця, крім випадків, коли сторони перед­бачили в договорі умову, за якою відчуження власником предмета дого­вору оренди тягне припинення договору оренди.

Щодо особи наймача закон не встановлює спеціальних вимог, тому ним може бути будь-яка фізична чи юридична особа.

Однією з істотних умов договору оренди є його предмет, яким є певне майно (ст. 190 ЦК України). Предметом договору оренди мо­же бути:

- річ, що: 1) є неспоживною, тобто зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні протягом тривалого часу (ст. 185 ЦК України); 2) визначена індивідуальними оз­наками, тобто наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалі­зуючи її (ст. 184 ЦК України);

- сукупність таких речей, у тому числі цілісні майнові комп­лекси;

- майнові права, зокрема право на земельну частку (пай), речові права на чуже майно тощо.

Законом можуть встановлюватися обмеження і заборони щодо передачі окремих видів майна в оренду. Так, відповідно до ч. 1 ст. 51 Водного кодексу України в оренду можуть надаватися водні об'єкти (їх частини) місцевого значення та ставки, що знаходяться в басейнах річок загальнодержавного значення, лише для риборо­зведення, виробництва сільськогосподарської і промислової продук­ції, а також з лікувальною і оздоровчою метою.

Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї тре­тіх осіб, зокрема права застави (ч. 1 ст. 769 ЦК України). Крім того, передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, не при­пиняє чинності договору страхування (ч. 1 ст. 771 ЦК України).

Ризик випадкового знищення або пошкодження речі, яка є пред­метом договору оренди, несе її власник (ст. 323 ЦК України). Якщо наймач затримує повернення речі наймодавцю, цей ризик покла­дається на нього (ст. 772 ЦК України).

Однією з визначальних ознак договору оренди є його тимчасо­вість, тобто даний договір укладається на строк, встановлений за домовленістю сторін і зазначений у договорі. Сторони договору мо­жуть визначити конкретний строк оренди або укласти договір на невизначений строк. Строк договору оренди є його істотною умо­вою, однак невстановлення строку оренди в договорі не тягне його недійсність, адже відповідно до ч. 2 ст. 763 ЦК України такий дого­вір вважається укладеним на невизначений строк.

Договір оренди, укладений на невизначений строк, може бути розірваний на вимогу кожної зі сторін у будь-який час за умови по­передження у письмовій формі другої сторони у строк, передбачений договором або законом (ч. 2 ст. 763 ЦК України).

ЦК України не встановлює ні мінімального, ні максимального строку оренди, однак вказує, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів май­на (ч. З ст. 763 ЦК України). Так, згідно з ч. 1 ст. 19 Закону Ук­раїни «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі не може перевищувати 50 років.

Якщо визначений за домовленістю сторін строк оренди переви­щує встановлений законом максимальний строк, такий договір вва­жається укладеним на максимальний (граничний) строк. Якщо до­говір оренди, для якого законом визначено максимальний строк, укладено на невизначений строк, то він є чинним до розірвання його на вимогу сторони (сторін) або до закінчення максимального строку, передбаченого законом (ч. З ст. 763 ЦК України).

Однією з особливостей договору оренди є те, що він може бути пролонгований, тобто можливе поновлення строку його дії. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму і наймодавець не заперечує проти цього протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був встановлений раніше договором (ст. 764 ЦК України). Таким чи­ном, і оферта, і акцепт щодо пролонгації договору оренди може здійснюватися у формі мовчання.

Істотною умовою договору оренди є плата, яка стягується з най­мача за користування майном (орендна плата). Сторони володіють широкими повноваженнями щодо визначення за домовленістю роз­міру, форми і порядку внесення орендної плати, проте певні правила щодо цього закріплені і в законодавстві. Так, якщо сторони не вста­новили в договорі розмір орендної плати, він визначається з ураху­ванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення (можливості використання, ступеня зношеності предмета договору, розміру принесених ним прибутків або кількості отри­маної продукції чи плодів тощо) (ч. 1 ст. 762 ЦК України).

Сторони за взаємним погодженням вирішують питання про вне­сення орендної плати в грошовій чи у натуральній формі.

Орендна плата зазвичай вноситься щомісячно, однак сторони в договорі можуть встановити іншу періодичність її внесення (щотиж­нево, щоквартально, щорічно тощо). Орендна плата може вноси­тися наймачем наперед як за весь строк оренди, так і за кілька періо­дів, окрім випадків, коли це заборонено договором.

З метою захисту інтересів сторін, насамперед наймодавця, ЦК України передбачає можливість періодичного перегляду, зміни (ін­дексації) розміру плати за користування майном у випадках, перед­бачених договором або законом (ч. З ст. 762 ЦК України). Так, від­повідно до ч. 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індек­сів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Гарантіями прав та інтересів наймача є положення ч. 4, 6 ст. 762 ЦК України, за якими наймач має право вимагати зменшення пла­ти, якщо можливість користування майном істотно зменшилася, або ж звільняється від оплати за весь час, протягом якого майно не могло бути ним використане. Ці правила застосовуються в тих ви­падках, коли вказане сталося через обставини, за які наймач не від­повідає (стихійне лихо, протиправне вибуття речі з володіння тощо).

Форма договору оренди визначається за загальними правилами щодо форми правочинів (ст. 205-210 ЦК України) та договорів (ст. 639 ЦК України). Однак для оренди певних видів майна закон вста­новлює вимоги щодо укладання договору в письмовій або нота­ріально посвідченій формі (наприклад, у ст. 799 ЦК України вста­новлено вимоги до форми договору оренди транспортних засобів) та щодо державної реєстрації (наприклад, відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації).

Договір найму (оренди) необхідно відрізняти від інших подібних договорів. Від договорів, спрямованих на відчуження майна (купівлі-продажу, міни, дарування тощо), договір оренди відрізняється тим, що при укладанні останнього майно передається лише у тимча­сове володіння та користування наймача, при цьому право власності до нього не переходить і після припинення договору оренди наймач зобов'язаний повернути предмет договору оренди наймодавцю. Від договорів позики, кредиту договір оренди відрізняється за предме­том (предметом позики можуть бути грошові кошти або речі, визна­чені родовими ознаками, а кредиту – лише грошові кошти). Досить подібним до договору оренди є договір позички. Найважливішою їх відмінністю є безвідплатний характер позички. Договір оренди від­різняється від договорів про надання послуг (зберігання, перевезен­ня, комісії тощо) тим, що передача майна під час надання послуги здійснюється не для тимчасового власного користування виконав­цем, а з метою отримання певного корисного для замовника резуль­тату.