5. Строительство жилого дома
Строительство жилого дома, 7 этажей
Для расчетов используем УПВС, сборник 28, табл 33
Объект-аналог
Группа капитальности 1, фундаменты железобетонные, стены кирпичные, частично облицованные керамическими блоками, перегородки гипсолитовые, перекрытия железобетонные, кровля – из оцинкованной стали по деревянным стропилам, полы паркетные. Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон, мусоропровод, лифты, газоснабжение.
Сстр=Eb*O*Ki*И1*И2
Eb – стоимость нового строительства 1 м3 в базисном уровне цен на 01.01.69 =29,9 руб
О – строительный объем
Ki – поправочный коэффициент
И1 – индекс перехода от базисных цен к ценам 01.01.84 (=1,2) - постановление госстроя ссср номер 94 от 11 05 1983
И2 – индекс перехода от цен 1984 года к текущим 134,15 - КООРДИНАЦИОННЫЙ ЦЕНТР ПО ЦЕНООБРАЗОВАНИЮ И СМЕТНОМУ НОРМИРОВАНИЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Строительный объем =0,75*7*3105*4= 65205 м3
Восстановительная стоимость = 313 851 356,91 руб. без учета прибыли предпринимателя и косвенных затрат.
Примем косвенные затраты=20 %, прибыль предпринимателя =25%. Тогда стоимость нового строительства равна 470 777 035,365 или 16 233 690,87 у.е. ( 1 у.е. = 1 доллар США, 1 доллар США=29 руб. на 11.01.2010)
С учётом НДС восстановительная стоимость равна 555 517 456,33 р.
Теперь определим арендную ставку, по которой можно сдавать квартиры в новом доме в аренду. По данным сайта bn.ru (http://www.bn.ru/zap_ar.phtml), средняя ставка аренды на квартиры бизнес-класса (а именно к такому классу можно отнести 7-этажный дом на ул. Профессора Попова) составляет 750 руб. за кв.м. в месяц, или 300 у.е. за кв.м. общей площади в год.
Для определения стоимости нового жилого дома бизнес-класса воспользуемся сравнительным подходом. Определим стоимость продажи 1 кв.м. в новом доме, используя объекты-аналоги.
Элементы сравнения |
Объект оценки (Профессора Попова 23) |
Каменноостровский, 56 |
наб. реки Мойки, 40 |
Суворовский,63 |
Средний пр.,85 |
Шкиперский, 20 |
||
Цена продажи 1 кв.м. |
|
|
135 000 |
83 000 |
115 00 |
110 000 |
83 000 |
|
Уровень отделки |
отл. |
отл. |
хор. |
отл. |
отл. |
хор. |
||
Местоположение здания |
хор. |
отл. |
удовл. |
хор. |
хор. |
удовл. |
||
Наличие парковки |
да |
да |
нет |
да |
|
да |
нет |
|
Элементы сравнения |
Объект оценки |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
Объект 5 |
||
Цена продажи 1 кв.м. |
|
135 000 |
83 000 |
115 000 |
110 000 |
83 000 |
||
Уровень отделки |
отл. |
отл. |
хор. |
отл. |
отл. |
хор. |
||
Корректировка |
|
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
||
Местоположение здания |
хор. |
отл. |
удовл. |
хор. |
хор. |
удовл. |
||
Корректировка |
|
-1 |
1 |
0 |
0 |
1 |
||
Наличие парковки |
да |
да |
нет |
да |
да |
нет |
||
Корректировка |
|
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
||
Общая корректировка |
|
-1 |
2 |
0 |
0 |
3 |
Источник данных: bn.ru
Таким образом, цена 1 кв.м. объекта оценки лежит в диапазоне от 110000 до 115000 р.
Учитывая кризис, примем цену 1 кв.м. равной 110000 у.е.
Согласно материалам сайта http://www.restko.ru/market/1886 - маркетинговые исследования - коэффициент перехода от суммарной площади жилых и нежилых строений к площади квартир равен 0,88.
Общая площадь равна 15000 кв.м., значит, площадь под квартиры равна 13200 кв.м.
Стоимость объекта, таким образом, составляет 1 452 000 000 р.
Стоимость ЗУ = 896 482 543,67 р.