Кейс 6. Полис по зубам: возможности оппортунистического поведения до заключения контракта

Сегодня в Москве работают около 800 стоматологических клиник и кабинетов. Спрос на услуги зубных врачей остается стабильным. Люди, готовые мириться с другими расстройствами здоровья, недолго способны выносить зубную боль. Страховщики просто не могли оставить без внимания столь емкий сегмент медицинского рынка. На рынке представлены две разновидности страховой «стоматологии». Чаще всего набор зубоврачебных процедур покрывается в рамках традиционных программ добровольного медицинского страхования (ДМС). В этом случае услуги по лечению зубов предлагаются вкупе с амбулаторно-поликлинической помощью в многопрофильных лечебных учреждениях. Но со временем стали появляться специализированные программы, предусматривающие прикрепление клиентов непосредственно к стоматологическим клиникам. Правда, операторы рынка пока настороженно относятся к подобным продуктам, не сомневаясь, однако, в их популярности у страхователей. Стремление владельцев полиса окупить свое приобретение сполна, характерное для всего розничного ДМС, в «стоматологии» проявляется особенно часто. И чтобы сохранить рентабельность, страховщики регулируют риск убытков «большим количеством застрахованных, прикрепленных к клиникам, и жестким перечнем услуг, оказываемых по данным программам страхования». По объему помощи весь ассортимент «зубных» продуктов можно условно разделить на три категории: эконом-, бизнес- и эксклюзив-класс. В нижней ценовой категории (от 150 долл.) пациентам доступны стандартные процедуры. Кроме как по кругу услуг, недорогие программы содержат ограничения по объему помощи, позволяя за год исцелить не более трех-четырех зубов. Продукты бизнес-класса (от 300 долл.) способны решать более масштабные задачи в области стоматологии. В них расширен и объем, и перечень услуг. Эксклюзивность же программы определяется включением в нее наиболее дорогостоящих видов стоматологической помощи. Разумеется, все ДМС-программы — от самых дешевых до сверхдорогих — включают консультативные и диагностические услуги, а также столь необходимую в стоматологии анестезию

Вопрос:

Приведите пример оппортунистического поведения, которое возникает между страховой компанией и пациентом до заключения контракта, ответив на следующие вопосы:

• как называется такой вид оппортунистического поведения?

• какая из сторон может вести себя оппортунистически?

• почему у нее появляется возможность вести себя оппортунистически? Аргументируйте свой ответ.

• к каким последствиям может привести ее оппортунизм?

Какие механизмы предотвращения предконтрактного оппортунизма используются в данной ситуации? Опишите их и оцените их эффективность.

Кейс 7. Берегись недобросовестных риэлторов!

1. Зачем нужен риэлтор? С проблемой покупки, продажи или обмена жилья рано или поздно сталкивается каждый. Квартиру можно приобрести как самостоятельно, так и прибегая к услугам риэлторов. Если идти первым путем, то покупатель может столкнуться со следующими препятствиями.

Во-первых, в самом худшем случае понравившаяся квартира может иметь «плохое прошлое», а располагающий к себе покупатель — оказаться мошенником. Конечно, такой откровенный криминал на рынке жилья встречается не часто, но скользких мест в истории квартир полным-полно.

Во-вторых, Вы можете приобрести квартиру, продавцы которой — милейшие люди и сами не знают о недочетах в ее истории, которые через некоторое время могут проявиться самым неприятным для Вас образом. В лучшем случае, если выбранная квартира безупречна (при покупке), а покупатель (при продаже) — честнейший человек, возникает необходимость передачи (принятия) авансового платежа и подписания предварительного соглашения, в которое хорошо бы внести все необходимые Вам условия сделки, предварительно продумав все последствия оговоренных условий, и не включить все, ущемляющее Вас. А у противоположной стороны имеется жесткий представитель (риэлтор), и он на Вас давит и давит (он ведь отстаивает интересы, которые часто противоположны Вашим).

В-третьих, предположим, Вы юридически «подкованы» и вообще твердый человек. Вы сами понимаете, под чем можно подписываться, а под чем не стоит, советники Вам не нужны. Тогда можно предположить, что Вы — весьма занятой человек и Вам некогда искать квартиру (ежедневно рано-рано покупать «Из рук в руки» и т. д., обзванивать множество телефонов, вести утомительные беседы и подолгу договариваться о встречах), или что Вам не слишком комфортно искать покупателя (давать рекламу, отвечать на множество утомительных вопросов, подолгу показывать квартиру). И тут появляется риэлтор.

Он знает что и, главное, как проверять в истории квартиры; он знает, какие условия необходимо прописать в предварительном соглашении и на какие уступки в нем можно пойти; он знает, как можно сэкономить на оформлении квартиры, а так же на чем не стоит экономить, он будет неустанно подбирать для Вас искомый вариант (платежеспособного покупателя) и показывать Вам квартиры одну за другой (водить в Вашу квартиру покупателей). Да мы еще не упомянули выбор депозитария, нотариуса, проблемы перепрописки, перевода телефона, освобождения квартиры, и т. д. и т. п. И все это риэлтор может и просто обязан организовать для Вас. Не правда ли Вам просто необходим специалист?!

2. Сделки с недвижимостью — выгодное дело. В последние годы расплодились риэлторские компании. В агенты ринулись люди разных профессий, даже не подготовленные юридически, но понявшие: на этом можно неплохо заработать.

Хотя создание агентств изначально задумывалось как оказание населению помощи, сейчас купля-продажа недвижимости превратилась в бизнес, прибыльный и порой нечистоплотный. Риэлтора кормят ноги: работа с раннего утра до позднего вечера, почти без выходных. Педагоги, врачи, инженеры, бросив прежние места работы, перешли на новое поприще. Но чтобы вникнуть в тонкости профессии, нужен не один год. Многие не знают обязанности риэлторов. Агент вместе со специалистами должен досконально проверить всю документацию на квартиры, побывать в ЕРКЦ, опросить соседей, поговорить с хозяевами, выяснить причины продажи жилья, узнать, не болен ли кто-то из прописанных психическими заболеваниями, алкоголизмом или наркоманией, не находится ли в местах не столь отдаленных, договориться с продавцом и покупателем о расходах при оформлении договора купли-продажи, проверить деньги при расчете.

Плохая квалификация риэлтора или недобросовестное выполнение им обязанностей могут оставить вас без квартиры и денег. Например, хозяйка продает жилье, потому что ее сын задолжал крупную сумму денег. Чтобы выручить сына и оплатить долг, решила продать жилье и рассчитаться. Купите такую квартиру, а через некоторое время хозяйка обратится в суд с иском о возврате квартиры. Если ее мотивация (осталась без жилья в силу сложившихся обстоятельств) будет убедительна, сделку наверняка признают недействительной. Конечно, суд обяжет истицу вернуть покупателю деньги, но в срок, зависящий от ее платежеспособности. В итоге останетесь без квартиры, а всю потраченную сумму получите лет этак через 15—20.

Нередко бывает, что риэлтор, который берется продать вашу квартиру и найти вам подходящее жилье, с ходу требует выдать аванс. Не давайте! Или в крайнем случае берите расписку. Лучше совсем не связываться с наличными деньгами и не давать задаток.

В ситуациях продаж квартир в новостройках риэлторы обычно сначала пытаются продать не совсем «ходовые» квартиры (плохой вид из окна, сторона расположения окон и т. п.). Поэтому желательно присмотреть несколько вариантов.

Вопросы:

Почему люди обращаются к риэлторам? Аргументируйте свой ответ, выделив особенности контрактных отношений на рынке недвижимости. Приведите примеры оппортунистического поведения риэлтора, и в каждом примере укажите причины, которые сделали такое поведение возможным.