- •Экономические основы недвижимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Принципы, основанные на представлениях пользователя:
- •Принципы, связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся:
- •Принципы, связанные с рыночной средой:
- •23. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •24, Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
- •Методы расчета полной стоимости воспроизводства или замещения
- •Определение износа объекта недвижимости
- •26. Сравнительный (рыночный) Подход к оценке недвижимости
- •Метод сравнительного анализа продаж
- •На независимой основе вносятся поправки, относящиеся к характеристикам объекта. К ним относятся:
- •Метод соответствия цены и дохода
- •1). Метод валового рентного мультипликатора.
- •2). Метод общего коэффициента капитализации.
- •25. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
- •2. Метод дисконтирования денежных потоков.
- •3. Метод капитализации дохода.
-
Принципы, связанные с рыночной средой:
-
Принцип зависимости – на стоимость объекта недвижимости оказывают влияние различные факторы внешней среды.
-
Принцип соответствия – объект недвижимости, не соответствующий в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.
-
Принцип спроса и предложения – цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.
-
Принцип изменения – изменениям подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта.
4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости заключается в формировании различных вариантов использования объекта недвижимости и выборе такого варианта, который обеспечит максимальную стоимость данного объекта.
Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как использование недвижимости, которое: является законодательно разрешенным; физически осуществимо; финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала; обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
23. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости
1. Политические факторы образуются ограничениями, налагаемые на процессы функционирования рынка недвижимости внутренней и внешней политикой:
-
Социально-экономическая направленность деятельности федерального правительства и региональных властей.
-
Проведение предвыборных компаний и референдумов.
-
Возможность военных действий (в зоне межнациональных и религиозных конфликтов).
-
Действия правительства и местных органов власти в области экономики, разработка нормативно-законодательных актов, касающихся сегментов рынка недвижимости.
-
Политика местных органов власти по функциональному зонированию территории.
-
Государственная политика в области производства – скорость и направленность процессов приватизации и национализации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политика в области распределения доходов, в т.ч. система социального обеспечения, политика в области экологии.
2. Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.
3. Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребительским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.
4. Демографические факторы – численность населения, прирост населения, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.
5. Природно-географические факторы – климат, рельеф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.
6. Научно-технические (техногенные факторы), влияющие на технологию и организацию производства, во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены объектов недвижимости.