9. Доприватизація житла

У зв'язку з розглядом комплексу питань, пов'язаних з привати­зацією, виникають питання, чи можлива повторна приватизація житла, якщо члени сім'ї повністю або частково використали прива­тизаційні папери — житлові чеки, що надають право на приватизацію житла, яким чином можна використовувати решту житлових чеків, що залишилися на депозитних рахунках громадян, у випад­ках, якщо громадянин перебував у черзі на поліпшення житлових умов і одержав нове житло в межах встановленої норми жилої пло­щі, чи переселяється з приватного житла до державного, чи хоче взяти участь у приватизації іншої квартири державного житлового фонду, маючи при цьому залишки вартості житлового чеку, яких вистачає для оформлення у власність другої квартири.

Пункт 5 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачено, що кожний громадянин має право приватизувати житло, яке займає, безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою один раз. Пункт 2 ст. 8 надає уточнення, хто конкретно може отримати державне житло у власність. Зокрема, це всі повнолітні члени сім'ї, які постійно меш­кають у квартирі (будинку) державного житлового фонду або за якими зберігається право на житло. Законом передбачено, що гро­мадянам безоплатно передається житло з розрахунку санітарної норми 21 м² загальної площі на наймача та члена його сім'ї та до­датково 10 м² на сім'ю. Тобто житловий чек можна вважати вико­ристаним, якщо держава виконала повністю свої зобов'язання перед громадянами України, а саме, спочатку надала житло у постійне ко­ристування, а потім і у власність, і квартиронаймачі та члени їхніх сімей приватизували його в межах зазначеної вище норми.

Водночас, більшість громадян не в повній мірі реалізувала нада­не їй законом право на використання житлового чеку в межах його номінальної вартості, оскільки мешкає у квартирах, що будувалися 40 — 50 років тому і мають невелику жилу площу. Сьогодні вони намагаються поліпшити свої житлові умови. При цьому вони мо­жуть залишити раніше приватизовану квартиру у своїй власності або передати своє житло органу, який здійснює поліпшення житло­вих умов і вже тільки після цього у них з'являється можливість оформити безкоштовну приватизацію іншого житлового приміщен­ня. Це передбачено ч. 2 ст. 48 Житлового кодексу Української РСР, яка зазначає, що при передачі громадянами житла, яке перебуває у приватній власності, органу, що здійснює поліпшення житлових умов, вони мають право на одержання житла у межах встановленої норми жилої площі, а потім і на його приватизацію. Порядок пере­дачі передбачений Тимчасовим положенням про порядок передачі громадянам житла, що перебуває в їх приватній власності, органу, що здійснює поліпшення житлових умов, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України від 1 червня 1995 р. за № 24 зі змі­нами, внесеними наказом Держбуду від 8 серпня 2000 р. за № 172.

Слід зазначити, що практика застосування житлового законо­давства склалася так, що органи приватизації здійснюють доприва-тизацію житла громадянам за невикористані житлові чеки у межах їх вартості, а також з доплатою особистих коштів при наявності над­лишків жилої площі на умовах, передбачених Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Але тут постає запитання, як розподілити частки квартири, коли в доприватизації беруть участь два громадянина, один з яких повніс­тю або частково використав житловий чек, а другий має житловий чек у повному обсязі, чи можливо у даному разі передавати кварти­ри у сумісну спільну власність? Оскільки ідеальні частки квартиро­наймачів і членів їхніх сім'ї у цьому випадку будуть різними, прий­нятною для них може бути як приватизація квартири у сумісну часткову власність з вказівкою у свідоцтві про право власності част­ки кожної особи залежно від вартості залишків житлових чеків, так і в сумісну спільну власність, якщо на це є згода сторін. Тобто, якщо член сім'ї, який має невикористаний житловий чек, не заперечує проти оформлення квартири у спільну сумісну власність, підстав для відмови у такому бажанні чинне житлове та цивільне законо­давство не визначає.

Оскільки зазначені питання не врегульовані чинним законодав­ством України, можна тільки рекомендувати органам приватизації і мешканцям діяти подібно.

Правові проблеми доприватизації

Концепція житлової політики, схвалена Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р. за № 254/95-ВР, вважає одним з основних напрямків забезпечення житлом за рахунок держави й органів місцевого самоврядування в межах встановленої норми соці­ально незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, військо­вослужбовців, осіб, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобиль­ській АЕС, та деяких інших категорій громадян, які визначаються Житловим кодексом України та іншими законами. Це підтверджу­ється у ст. 49 Конституції України, де зазначено, що кожен має пра­во на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взя­ти в оренду. А громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою й органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату.

Проте деякі особи, використовуючи свій статус пільговика, мо­жуть зловживати правом, здійснюючи приватизацію кілька разів оскільки в законі не зазначено, скільки разів можна використовувати право на доприватизацію. Уявимо собі ситуацію, коли пільговик, як і більшість громадян України, що мешкають у квартирах державного житлового фонду, використав не в повній мірі своє право на прива­тизацію житла. Через деякий час він продає квартиру, оскільки власник приватизованого житла має право розпорядження ним на свій розсуд.

Держава виконала перед пільговиком своє зобов'язання щодо передачі йому квартири державного житлового фонду спочатку у постійне користування, а потім і у власність. І надалі начебто дер­жаву не повинно цікавити, де він проживатиме, адже він має право й на купівлю іншої квартири, має право на отримання будь-якого житла, наприклад отриманого ним у спадщину, подарованого йому тощо.

Натомість, як пільговик він може бути взятий на квартирний об­лік і включений як потребуючий поліпшення житлових умов до по­зачергового списку на отримання квартири. Після цього він може намагатися приватизувати й другу квартиру, оскільки в нього зали­шилася частина житлового чеку, навіть сама незначна. Чи має він право на приватизацію другої квартири? Законодавство відповіді не дає, а це дозволяє зробити висновок, що він таке право має.

Але вважаємо, що він використав своє право на приватизацію квартири, в якій мешкав і право на доприватизацію у нього повинно з'явитися тільки через п'ять років. Адже, за аналогією, відповідно до п. 17 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення жит­лових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, за­твердженого Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. за № 470, громадяни, які штучно погіршили свої житлові умови (обмін, псування, руйнування, відчуження придатно­го та достатнього за розміром для проживання жилого будинку (час­тини будинку), не беруться на квартирний облік протягом п'яти років з моменту погіршення житлових умов. Відповідні зміни до чинного законодавства необхідно вносити, оскільки багато осіб по­збавлені житла, перебувають на обліку як ті, що потребують поліп­шення житлових умов, мають право на першочергове та позачерго­ве одержання квартир, але не можуть його задовольнити. У той са­мий час у нас чимало і пенсіонерів, і учасників бойових дій, і інва­лідів, які позбавлені нормальних умов проживання, не мають можливості задовольнити свої нагальні потреби у житлі.

При поліпшенні житлових умов громадяни мають право залиши­ти раніше приватизовану квартиру у своїй власності або передати органу, який здійснює поліпшення житлових умов, і тільки після цього у них з'являється можливість оформити безкоштовну прива­тизацію другого житла. Якщо громадянин свою квартиру не передав органу, який здійснює поліпшення житлових умов, залишив у своїй власності і розпорядився нею на свій розсуд, погіршивши свої жит­лові умови, ставши бездомним — це його особиста справа. Тобто ні про яку повторну приватизацію мови у даному випадку взагалі не повинно бути. Але це питання залишається нормативно неврегульо-ваним.

Виходячи із зазначеного, на нашу думку, поняття соціальної не­захищеності має визначатися у відповідності з матеріальним станом особи, а не з її соціальним становищем.

Слід зазначити, що необхідно якнайшвидше унормувати житлові відносини відповідно до Конституції з урахуванням реалій, які скла­лися в останні роки, оскільки житлова проблема постійно загострю­ватиметься, особливо у великих містах.

Приватизація житла боржниками

Деякі категорії населення отримують пільги на відшкодування витрат, пов'язаних з оплатою житла і комунальних послуг і для них цей процес не настільки болючий, як для всіх інших. Окрім того, по­криття витрат, пов'язаних з наданням пільг, законодавчо не визна­чено. Компенсація витрат підприємствам, які надають житлово-ко­мунальні послуги, чинним законодавством не передбачена.

Наявність заборгованості ніяк не впливає на приватизацію і у разі укладення угоди між квартиронаймачем і відповідним органом стосовно поступової оплати заборгованості за квартирну плату і плату за користування житлово-комунальними послугами, житлово-експлуатаційні організації зобов'язані видавати громадянам довідки про склад сім'ї та прописку, а органи приватизації після отримання заяви громадянина з усіма необхідними документами протягом од­ного місяця мають здійснити передачу квартири у спільну сумісну чи спільну часткову власність. Ніяким чином наявність заборгова­ності не може впливати на отримання квартири у власність.

Винятком для відмови у приватизації можуть бути тільки випад­ки, передбачені п. 2 ст. 2 Закону України "Про приватизацію дер­жавного житлового фонду". У цьому пункті немає такої підстави для відмови у приватизації, як наявність заборгованості за квартир­ну плату та сплату житлово-комунальних послуг. Мешканці цих квартир мають право на їх приватизацію на умовах, визначених ука­заним вище законом.

Водночас, у п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 8 жовт­ня 1992 р. зазначено, що обласні, Київська та Севастопольська адміністації, міністерства і відомства, у віданні яких перебуває державний житловий фонд, повинні сприяти задоволенню потреб громадян у здійсненні приватизації та вживати заходів до посадових осіб, які створюють перешкоди на шляху проведення приватизації вказаного житла.

ЗАВДАННЯ

1. Правові підстави виникнення житлових відносин у приватному житловому фонді.Законодавче регулювання приватизації державного житлового фонду.

2. Механізм приватизації державного житлового фонду.

4. Правові підстави виникнення права приватної власності на житло.

5. Документи, необхідні для оформлення приватизації.

6. Строки приватизації.

7. Обмеження в приватизації.

8. Приватизація частини комунальної квартири.

9. Приватизація будинку, що потребує ремонту.

10. Порядок приватизації громадського житлового фонду.

11. Поняття та правовий зміст ремонту приватизованого житла.

12. Поняття приватизації та доприватизації житла.

13. Момент виникнення права власності в процесі приватизації.

14. Правовий зміст поняття "реприватизація".