45.Аграрные отношения и рента. Формирование рынка земли в Украине. Цена земли и ее тенденции.

Аграрные отношения представляют собой определенную совокупность экономических отношений, складывающихся не только в сельском хозяйстве, но и во всем АПК, отношения агробизнеса в целом.

Это отношения по поводу присвоения и использования земли

и других средств сельскохозяйственного производства, определяющих соответствующие им отношения в процессе производства, распределения, обмена и потребления сельхозпродукции. Аграрные отношения выделились в отдельную группу в связи с наличием специфики производства в аграрном секторе экономики, которая прежде всего связана с особой ролью земли как основного фактора производства. Земля является невоспроизводимым фактором производства, она не может быть увеличена, перемещена, обновлена, так как ограничена поверхностью земной суши. Она не является продуктом труда, не изнашивается, не утрачивает своих полезных свойств при правильном и рациональном использовании в процессе эксплуатации. Земля в сельском хозяйстве одновременно и средство труда, и предмет труда.

Аграрные отношения определяются характером землевладения и землепользования. Эти понятия необходимо отличать друг от друга. Землевладение означает признание права данного лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Чаще под землевладением подразумевается собственность на землю. Землевладение осуществляют (реализуют данное право) собственники земли. Землепользование — это пользование землей в установленном обычаем или законом порядке. Пользователь землей — не обязательно ее собственник. Так, арендатор не является собственником земли, но использует ее на определенных условиях. Таким образом, в реальной жизни землепользование и землевладение олицетворяют часто разные физические (или юридические) лица.

Ре́нта — добавочный доход, получаемый предпринимателем сверх определённой прибыли на затраченные труд и капитал; образование Р. обусловлено более благоприятными условиями, в которых один предприниматель находится пред другим, например, обрабатывает лучший участок земли, обладает привилегией и т. д. Ср. соч. Д. Рикардо, пер. Н. Зибера (1882). Дифференциальная рента I связана с различиями в плодородии и местоположении земельных участков. Индивидуальная цена производства единицы земледельческого продукта с лучших участков оказывается более низкой, так как труд, приложенный к более плодородной почве, при прочих равных условиях более производителен или расходы по доставке на рынок с.-х. товаров с ближе расположенных к нему земельных участков ниже, чем с более отдалённых. Реализуются же с.-х. товары по общественной цене производства, которая в сельском хозяйстве выражает общественную стоимость этих товаров и определяется условиями производства на худших земельных участках. Это обусловливается тем, что количество земли ограничено, а с.-х. продуктов, производимых только на относительно лучших участках, недостаточно для покрытия общественного спроса на них, рынок предъявляет спрос также на продукты, производимые на средних и худших участках. Капиталистические фермеры, ведущие хозяйство на лучших и средних землях, реализуя продукцию по рыночным ценам, получают добавочную прибыль, которая в форме Дифференциальной ренты на основе права собственности на землю присваивается землевладельцем (независимо от того, является им частное лицо или капиталистическое государство). Дифференциальная рента I исторически возникла раньше, дифференциальная рента II, растёт с развитием интенсивного земледелия, а также по мере развития сети путей сообщения и промышленных центров.

Дифференциальная рента II представляет собой добавочную прибыль, возникающую в результате последовательных вложений капитала в землю. Она неразрывно связана с интенсификацией сельского хозяйства, является её важнейшим экономическим результатом. Повышение массы и нормы Дифференциальная рента II выражает рост производительности добавочных вложений капитала, тенденция к которому, вопреки так называемому закону убывающего плодородия почвы (см. «Убывающего плодородия почвы законы»), в условиях научно-технического прогресса становится главной и определяющей. Получаемая в результате добавочных вложений капитала сверхприбыль до окончания арендного договора достаётся фермеру-арендатору. Но при заключении нового арендного договора землевладелец, в силу господства монополии частной собственности на землю, присваивает себе эту добавочную прибыль путём повышения арендной платы, то есть получает часть Дифференциальная рента II. Это является основой борьбы капиталистов-арендаторов с землевладельцами за сроки аренды земли

Виды ренты:

• Пожизненная рента — это правоотношения сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передаёт другой стороне (рентоплательщику) своё имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг.

• Мёртвая рента — арендная плата, которая выплачивается за неиспользуемую собственность.

• Земельная рента — цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.

• Финансовая рента — ряд последовательных фиксированных платежей, производимых через равные промежутки времени.

• Природная рента — добавочный доход, получаемый сверх определенной прибыли на затраченные труд и капитал.

В течение 2-3 месяцев после прихода к власти команда Януковича активно заявляла о намерении отменить мораторий в ближайшее время. Однако начиная с лета 2010 г. подобные заявления внезапно прекратились. Это может свидетельствовать как о подготовке серьезных решений и прорыва в сфере земельных отношений, так и о принятом решении отложить начало купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения на неопределенный срок вследствие крайней социальной чувствительности этого вопроса.  Тем не менее, заявления высших чиновников Украины, прозвучавшие в начале 2011 г., дают основание прогнозировать возможность скорой отмены моратория на куплю-продажу земли. Весьма вероятно принятие Парламентом Украины трех законов, необходимых для отмены моратория на куплю-продажу земли, в период с июля по декабрь 2011 г. Принятие законов будет сопровождаться острой политической борьбой по тактическим вопросам (стратегическое решение о скорейшем открытии рынка земли очевидно уже принято) различных финансово-промышленных групп. Однако даже если эти законы не будут приняты по политическим причинам, вполне прогнозируемо, что оппозиция не сможет набрать 226 голосов, необходимых для принятия закона о продолжении моратория на 2012 г. Фактически это будет означать начало купли-продажи земли.  Поступает информация из достаточно надежных источников о том, что в Администрации Президента готовится Указ по регулированию отношений в сфере аграрной земли. Одновременно упорно повторяются слухи о возможном роспуске Парламента Украины и проведении новых парламентских выборов летом 2011 г.

Рынок земли: поведение после отмены моратория Перспективы отмены моратория на куплю-продажу земли остаются все еще неопределенными.  Прогнозы развития рынка сельскохозяйственных земель на Украине очень тесно взаимосвязаны с мировым рынком продовольствия. Если, как мы видим сейчас, спрос на продовольствие будет расти, то соответственно будут усиливаться факторы, работающие на развитие рынка земли для повышения эффективности аграрного производства и удовлетворения этого глобального спроса. По оценкам УкрАгроКонсалта, спрос на сравнительно дешевое зерно стран Черноморского региона будет стабильно расти вследствие изменения структуры мирового спроса в сторону более дешевых товаров и вымывания поставщиков дорогих зерновых и маличных культур.  Любое движение (продление моратория, либо его снятие) приведет к ажиотажу на рынке земли. Прежде всего, это выразится в сложности формирования собственно рынка. На первом этапе мы прогнозируем сильный дисбаланс с громадным превалированием продавцов, при дефиците покупателей. Потенциальные покупатели, как правило, не будут обладать финансовыми ресурсами для купли тысяч заявленных га. Соответственно, минимальное количество покупателей будет значительно затруднять формирование цены на землю.  Старт купли – продажи земли фактический приведет к переделу собственности. Именно это во многом обусловливает сложность принятия решения об отмене моратория в условиях, когда уже сформированы достаточно крупные массивы земли в руках агрохолдингов.  Скорее всего, рынок увидит множество разрывов договоров аренды. Такой ход событий немедленно затронет, прежде всего, мелких арендаторов (200-2000 га земли), так как они не имеют средств для выкупа арендованной земли.  Рынок будет наводнен мелкими посредниками, которые будет стремиться получить свою маржу, искажая этим ценообразование и затрудняя формирование крупных массивов земли. Имеется угрозы образования так называемых «шахматок», когда поля могут состоять из участков, принадлежащих разным владельцам.  Крупные предприятия (40-200 тыс. га) также будут вынуждены принимать специальные меры по удержанию владельцев земельных паев. В любом случае в краткосрочном периоде неопределенность на рынке земли будет означать рост затрат и снижение эффективности аграрного производства. Возможно проявление тенденции к дроблению аграрных предприятий. Тем не менее, развития по так называемому «европейскому» варианту (фермы в 200-300 га) маловероятно так как отсутствуют условия для резкого наращивания капитализации аграрных предприятий.  Большинство агрохолдингов, безусловно, приостановит рост своих земельных банков в условиях неопределенности на рынке земли. Тем не менее, получат дальнейшее развитие именно те агрохолдинги, которые обладают лучшим доступом к деньгам или будут в состоянии пролоббировать свои позиции на соответствующих уровнях. Скорее всего, процесс дробления и консолидация аграрных предприятий будут параллельными процессами.  в первую очередь будут выкупаться лишь «жемчужины» - участки земли, лучшие по природно-климатическим условиям. Это касается земли в так называемом «черноземном поясе» Украины - от Хмельницкой и Винницкой областей до отдельных районов Харьковской обл. Постепенно в оборот войдут и земли с худшими качественными показателями.  Значительный приток иностранных инвестиций в землю в краткосрочном периоде (на что сейчас возлагают большие надежды) маловероятен. Высокая доходность сельского хозяйства на Украине (40-60% против 10-15% в Ю.Америке и Африке) обратной стороной имеет высокие риски. Эксперты УкрАгроКонсалта предполагают, что иностранные инвесторы в период неопределенности на рынке земли предпочтут работать на мировых биржевых площадках с теми аграрными предприятиями, которые разместят свои акции через механизмы ИПО. Правительство может применить некоторые меры для смягчения рыночного шока после начала операций с землей. Вероятно, открытие рынка земли будет постепенным. Об этом неоднократно заявляли высшие чиновники Украины, вплоть до вице-премьер-министра по аграрному сектору. В частности, в продажу в первый год после отмены моратория могут поступить10-15 % земли, примерно столько же – во второй и третий год. Целью такого подхода может быть стремление ограничить предложение земли в условиях дефицита денег. Рынок земли: тенденции ценообразования  Заявления о падении спроса на землю после 2008 г. кризиса не всегда обоснованны. УкрАгроКонсалт полагает, что в действительности рынок в течение 2009 и 2010 гг. принял более стабильные и обоснованные параметры после перегретого состояния 2006-2007 гг. В настоящее время рынок земли стабилен и сбалансирован. Интерес к земле проявляют только те компании, которые используют этот важнейший ресурс в качестве средства производства.  Цена на землю в 2010 г. значительно колебалась в зависимости от качества участка и региона. Набольшим спросом пользуются земли так называемого черноземного пояса (black belt). Цены находились в диапазоне от $150 до $450/га (без учета стоимости оборудования, производственных активов). Указанный уровень цен реален в том смысле, что отражает цены, которые покупатель готов заплатить. Предельный уровень цен продавца в этом диапазоне не отражается.