7. Оценка сравнительным подходом

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Сравнительный подход включает следующие этапы:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав собственности на Объект оценки и аналоги.

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

3. Выбор единицы сравнения.

4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между аналогами и Объектами оценки. Девять обязательных элементов сравнения представлены в табл. 4. Информация о аналогах – приложение 1.

Таблица 4

Сравнение объекта оценки и аналогов

Показатели	ОС1	ОС2	ОС3	ОС4
Цена продажи, руб./м^2	112 700	222 250	127 272	128 440
Права собственности (приватизирована или нет)	полное	полное	полное	Полное
Условия продажи	Свободно	Свободно	Свободно	Свободно
Местоположение (адрес)	Дербеневская набережная	Дербеневская набережная	Ул.Летниковская	Жуков проезд
Местоположение (относительно метро)	15 мин от м. Павелецкая	7 мин. от м. Павелецкая	12 мин. от м. Павелецкая	15 мин. от м. Павелецкая
Площадь помещения, кв. м	500	417	2200	2180
Тип объекта	БЦ (офис)	БЦ (офис)	Административное здание (офис)	Особняк
Этаж	1-3 этаж	5 этаж	3 этажа	3 этажа
Санузел (кол-во)	-	2	-	-
Вход (отделка)	дизайнерская отделка	Ресепшн (евроремонт)	-	-
Состояние помещения	Под чистовую отделку	Евроремонт	Под чистовую отделку	shell & core
телефон	+	Нет данных	Нет данных	Нет данных
интернет	+	Нет данных	Нет данных	Нет данных
Потолки	Нет данных	3 м	Нет данных	3-5,8 м
Кухня	Нет данных	+	Нет данных	Нет данных
Парковка	+	Нет данных	+	+
Видеонаблюдение (охрана)	+	Нет данных	Нет данных	Нет данных

Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки (физические и экономические характеристики; компоненты, не связанные с недвижимостью).

При сборе информации по объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников, специализированных периодических изданий и Интернета. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учетом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения, а для жилой недвижимости (квартир) и по физическим характеристикам (количеству комнат, общей площади, типу здания и др.). Все отобранные аналоги сводятся в табл. 4, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.

Далее приводятся обоснование и расчет величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Все данные по Объекту оценки должны быть неизменными, а предположительно (гипотетически) меняются только данные об объекте сравнения. Знак корректировки определяется исходя из следующего: если стоимость объекта сравнения при приближении к Объекту оценки по какому-либо элементу увеличивается, то знак корректировки положительный, соответственно, если уменьшается, то знак корректировки – отрицательный.

Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.

Для определения ориентира величины корректировки по какому-либо элементу сравнения можно воспользоваться программами определения стоимости жилых помещений (квартир), представленных на сайтах риэлтерских, оценочных компаний. Для этого необходимо ввести требуемые для расчета стоимости квартиры данные в двух вариантах. Первый вариант – с данными оцениваемой квартиры, второй вариант – с данными оцениваемой квартиры, в которых величина одного элемента сравнения заменена на величину элемента сравнения по одному из объектов сравнения (аналогов).

Разница между полученными значениями стоимости квартиры и стоимости квартиры с замененным элементом сравнения ориентировочно и будет составлять величину корректировки.

При этом необходимо учитывать, что величина корректировки будет ориентировочная и ее необходимо обосновать. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений. Это обусловлено тем, что гипотетическая модель стоимости квартиры, по которой ведется примерный расчет рыночной стоимости квартиры в риэлторских компаниях основывается на статистических данных, учитывает не все элементы сравнения, и результат определения рыночной стоимости квартиры является приблизительным.

На основании полученных данных (величин поправок, как положительных, так и отрицательных) составляется табл.5.

Таблица 5

Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Показатели	Объект оценки	ОС1	ОС2	ОС3	ОС4
Цена продажи, тыс. руб.		112 700	222 250	127 272	128 440
Права собственности (приватизирована или нет)	полное	полное	полное	полное	полное
Условия продажи	Свободно	Своблдно	Свободно	Свободно	Свободно
Местоположение (адрес)	Дербеневская набережная	Дербеневская набережная	Дербеневская набережная	Ул.Летниковская	Жуков проезд
Местоположение (метро)		15 мин от м. Павелецкая	7 мин. от м. Павелецкая	12 мин. от м. Павелецкая	15 мин. от м. Павелецкая
Корректировка на местоположение		0	-3%	-1%	0
Скорректированная стоимость		112 700	215 582,5	126 000	128 440
Площадь помещения, кв. м	2 800	500	417	2 200	2180
Корректировка на площадь		0	0	0	0
Скорректированная стоимость		112 700	215 582,5	126 000	128 440
Тип объекта	БЦ (офис)	БЦ (офис)	БЦ (офис)	Административное здание (офис)	Особняк
Корректировка на тип объекта		0	0	+5%	0
Скорректированная стоимость		112 700	215 582,5	132 300	128 440
Этаж	3-5 этаж	1-3 этаж	5 этаж	3 этажа	3 этажа
Корректировка на этаж		0	0	0	0
Скорректированная стоимость		112 700	215 582,5	132 300	128 440
Санузел (кол-во)	Нет данных	Нет данных	2	Нет данных	Нет данных
Корректировка на санузел		0	-2%	0	0
Скорректированная стоимость		112 700	211 270,85	132 300	128 440
Вход (отделка)	Отдельный (евроремонт)	дизайнерская отделка	Ресепшн (евроремонт)	Нет данных	Нет данных
Корректировка на вход		+5%	+5 %	+5 %	+5%
Скорректированная стоимость		118 335	221 834,4	138 915	134 862
Состояние помещения	евроремонт	Под чистовую отделку	Евроремонт	Под чистовую отделку	shell & core
Корректировка на состояние помещения		+3000 руб/м^2	0	+3000 руб/м^2	+6000 руб/м^2
Скорректированная стоимость		121 335	221 834,4	141 915	140 862
телефон	Нет данных	+	Нет данных	Нет данных	Нет данных
Корректировка на кол-во выделенных линий МГТС		-1%	0	0	0
Скорректированная стоимость		120 121,65	221 834,4	141 915	140 862
интернет	Нет данных	+	Нет данных	Нет данных	Нет данных
Корректировка на наличие интернета		-1%	0	0	0
Скорректированная стоимость		118 920,4	221 834,4	141 915	140 862
Кухня	Нет данных	Нет данных	+	Нет данных	Нет данных
Корректировка на кухню		0	-3%	0	0
Скорректированная стоимость		118 920,4	215 179,4	141 915	140 862
Парковка	+	+	Нет данных	+	+
Корректировка на парковку		0	+1%	0	0
Скорректированная стоимость		118 920,4	217 331,2	141 915	140 862
Видеонаблюдение (охрана)	+	+	Нет данных	Нет данных	Нет данных
Корректировка на видеонаблюдение (охрану)		0	+3%	+3%	+3%
Скорректированная стоимость		118 920,4	223 851,1	146 172,5	145 087,9
Количество корректировок		4	6	5	3
Общая чистая коррекция в %		5,52	0,72	14,85	12,96
Валовая коррекция в %		9,8	16,6	16,85	12,96

Обоснование величины корректировок:

• Местоположение - все объекты сравнения находятся в районе метро павелецкая и в пешеходной доступности от неё. Корректировка в 1% делается на каждые 3 минуты ходьбы от метро. Транспортная доступность аналогичная у всех аналогов, корректировка не производится.

• Площадь – корректировка на площадь не производится, так как все аналоги подобраны с большой площадью. Данные помещения пользуются меньшим спросом. Объект оценки в последствии может использоваться частями.

• Тип объекта – делаем корректировку для аналога №3, так как здание класса С.

• Санузел – корректировка для аналога №2, 1% за сооружение каждого санузла.

• Вход. Делаем корректировку в 5% для всех аналогов, так как объект оценки имеет отдельный вход.

• Состояние помещения – корректировка 3 000 руб/м² для аналогов 1 и 3, связано с финишной отделкой помещения. Для аналога №4 корректировка 6 000 руб/м², так как необходим полный ремонт помещения.

• Телефон, интернет – 1% за подключение и проводку коммуникаций.

• Кухня – для 2-го аналога делается корректировка в 3%, в следствии отсутствия кухни в объекте оценки.

• Парковка. В информации 2 аналога, нет данных о наличии парковки, но поскольку он располагается в бизнес-центре, думаю существует возможность отдельной аренды машино/мест.

• Охрана – корректировка в 3% аналогам, где отсутствует централизованная охрана.

У аналогов 1,4 наименьшее количество корректировок.

Наименьшую чистую и валовую коррекцию имеет 3-ий аналог.

Однако из расчетов стоит исключить аналог 2, поскольку его стоимость неадекватно велика, поскольку его стоимость приведена с учетом проведенной планировки помещений и установки всей необходимой мебели.

Наибольший весовой коэффициент определим для аналога 4 (0,5). Для аналога 1- 0,3, для 4 – 0,2.

Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит

С_О.О.= 118 920,4*0,3+146 172,5*0,2+145 087,9*0,5=137 454,6 руб/м².

С_О.О=137 454,6*2 800=384 872 796 руб.