25.Сделки с земельными участками. Купля-продажа земли. Залог земли. Дарение земли. Передача земли по наследству. Иные сделки с землей.

СДЕЛКИ С ЗУ. Сделками являются действия граждан и юр лиц, направленных на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении ЗУ действуют основные правовые положения, установленные законодательством (н/р положение о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок, о последствиях их недействительности). Одним из принципов ЗП является принцип учета значения земли как основы жизнедеятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представления о земле, как природного объекта и как о недвижимом имущ-ве. Реализация этого принципа осущ-ся в особенностях совершения сделок. При совершении сделок с землей руководствуются гражд законодательством, если иное не предусмотрено ЗК, ЛК, ВК.

Особенности:

1)Участвовать в сделках могут ЗУ, кот не изъяты из оборота и не ограничены в обороте.

2)Возможность заключения сделок на торгах (в некоторых случаях торги проводятся обязательно, н/р для продажи ЗУ для жилищ строит-ва из гос земель)

3)Стороны сделки не вправе самостоятельно изменять условия (н/р целевое использ-е и разрешенное использ-е). Такое изменение возможно только в случаях и в порядке, установл з-м.

4)Распоряжение ЗУ не должно наносить вред окружающей природной среде, а также нарушать права и закон-е интересы других лиц. Оформление сделок совершается обязательно в письменной форме, в некоторых случаях требуется нотариальное удостоверение (н/р завещание). Большинство сделок подлежат гос регистрации, не подлежат н/р договор срочного пользования до 1 года и т.д. Подлежит регистрации переход права на ЗУ (купля-продажа – нет).

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. По этому договору одна сторона – продавец, обязуется передать другой стороне – покупателю, ЗУ в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму – цену. Регулирование купли-продажи осущ-ся с помощью ГК, учитываются особенности, установл ЗК (ст37), н/р объектом К-П могут быть только ЗУ, прошедшие гос кадастровый учет, к договору прикладывается кадастровый паспорт. Продавец при заключении договора К-П обязан предупредить покупателя об обременении ЗУ, а также об ограничении использования ЗУ. В договоре К-П обязательно указывается категория земель, целевое использование, разрешенное использ-е, площадь, местоположение, кадастровый №, и др. Цена договора К-П устанавливается соглашением сторон, при этом стороны могут обратиться к профессиональному оценщику, который определит стоимость. В установленных законом случаях цена в договоре К-П ЗУ опред-ся на основании НПА (в большей части для ЗУ, наход-ся в гос или мун соб-ти). Передача ЗУ продавцом и принятие его покупателем осущ-ся по передаточному акту или иному док-ту. Пункт 2 ст37 ЗК устанавливает условия договора К-П, кот явл-ся недействительными: устанавливающие право продавца выкупить ЗУ обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение ЗУ, в т.ч. ограничивающие ипотеку, передачу ЗУ в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЗУ. Явл-ся безвозмездным, в соответствии с которым одна сторона- даритель, безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне – одаряемому ЗУ в собственность. Договор может быть как консенсуальным (даритель обязуется предоставить ЗУ в будущем) и реальным ( в настоящее время). Условия те же, что и в купле-продаже.

ЗАЛОГ ЗУ. Это один из способов исполнения обязательства. Регулируется ФЗ «Об ипотеке». В соответствии с этим договором одна сторона – залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право удовлетворить свои денеж требования к должнику по этому обязательству и стоимости заложенного имущ-ва другой стороны – залогодателя, преимущественно перед другими его кредиторами, за исключением устан ФЗ. Договор об ипотеке подлежит обязательной гос регистрации, права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Объектом могут быть ЗУ, кот не изъяты и не ограничены в обороте. В соотв с ФЗ не допускается залог земель, находящихся в гос собственности. Если ЗУ переданы по договору аренды гражданину или юр лицу, арендатор ЗУ вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды, с согласия собственника ЗУ. Залогодатель вправе произвести отчуждение ЗУ третьему лицу только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором. При нарушении договора ипотеки взыскание на заложенный ЗУ обращается в суд порядке путем проведения торгов.

НАСЛЕДОВАНИЕ ЗУ. Это переход после смерти гражданина – наследодателя, принадлежащих ему имущественных и некоторых неимущественных прав к одному или нескольким лицам – наследникам. Наследодателем ЗУ могут быть собственники ЗУ, а также лица, владеющие ЗУ на праве пожизненного наследуемого владения. Наследниками могут быть как физические, так и юр лица, указанные в законе или в завещании. Стать наследником может любое лицо, независимо от гражданства и наличия дееспособности. В завис от основания возникновения, различают наследование по закону и по завещанию. По завещанию – назначение наследников, распределение их прав и обяз-й, зависит только от воли наследодателя. При наследовании по закону, порядок и условия перехода прав установлены законодательством. При невозможности раздела несколькими наследниками ЗУ, ЗУ переходит к наследнику, который имеет преимущественное право на этот участок. Преимущественное право у того наследника, который: обладал совместно с наследодателем правом общей собственности на ЗУ, перед наследниками, которые не являются участниками общей долевой собственности; наследник, который постоянно пользовался неделимым ЗУ, входящим в состав наследства перед другими наследниками, которые не пользовались этим ЗУ. Остальные наследники, не обладающие преимущественным правом, получают компенсацию – другое имущество из состава наследства или выплата денеж суммы. Если ни у кого нет преимущественного права или наследник не воспользовался этим правом, то в этом случае владение, польз и распоряжение ЗУ осущ-ся на условиях общей долевой собст-ти.

АРЕНДА - предоставление какого-либо имущества, в данном случае ЗУ, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире.

ЗУ могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗКРФ.

Признаками аренды являются:

·срочность (аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре);

·платность (возмездность, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю);

·возвратность (по истечение срока аренды, арендованное имущество - земля подлежит возврату арендодателю - собственнику ЗУ).

МЕНА - По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ГК РФ). Договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон одновременно является продавцом и покупателем (ст.567 ГК). Два варианта мены, в которой в качестве товара участвуют земельные участки: обмен одного ЗУ на другой; обмен ЗУ на иную движимую / недвижимую вещь. По общему правилу (ст568 ГК) обмениваемые вещи должны быть равноценными. Стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными сторона, имеющая менее ценную вещь, должна доплатить разницу(568 ГК).

РЕНТА - По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо представления средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК).

Рента может быть бессрочной (постоянная) или выплачиваться в течение всей жизни получателя (пожизненная); вариантом договора пожизненной ренты является договора пожизненного содержания с иждивением (ст.583 ГК).

Пожизненная рента выплачивается в деньгах (ст.597 ГК), а постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК). Получателями ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане.

Плательщик ренты вправе распоряжаться ЗУ, преданным ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст.604 ГК РФ).

6