Алгоритм реализации методов затратного подхода

Вначале для земельного участка с имеющимися на нем расти­тельностью и обособленными водоемами:

• либо рассчитываются издержки E_l на приобретение права соб­ственности

• либо определяется рыночная стоимость V_l права

Далее рассчитывается:

• либо сумма E_bc издержек в современных ценах на создание точной копии всех существующих улучшений (зданий, соору­жений, инженерных коммуникаций, многолетних насаждений) - для последующего определения стоимости воспроизводст­ва V_bc;

• либо сумма E_bf издержек в современных ценах на создание улучшений, функционально аналогичных улучшениям объекта оценки, но создаваемых по новому проекту с применением но­вых технологий и материалов, - для расчета стоимости за­мещения V_bf.

На основании принципа замещения из E_bc, E_bf выбирается тот, при котором издержки E_b и стоимость V_b меньше; при этом в состав издержек E_b включаются: основные E_f прочие E_an издержки на создание улучшений, а также среднерыночная величина E_ad суммы затрат на «доулучшения», маркетинг и эксплуатацию нового объекта от момента передачи его заказчику до момента завершения перехода к полномасштабному использованию (продажа, сдача в аренду).

При расчете издержек в общем случае принимается, что все они покрываются девелопером как из собственных E_be, так и из заемных E_bm средств, изначально очищенных от налогов. После расчета затрат на землю и улучшения моделируется гра­фик расчетов инвестора с подрядчиками, соответствующий норма­тивам и реальной практике организации подрядных работ при создании оцениваемых улучшений (при использовании метода капитализации издержек).

Важными для реализации метода капитализации издержек явля­ются:

• обоснование величины общей нормы отдачи Y_c на капитал, вложенный в новое строительство объекта (при использовании метода капитализации издержек), или

• определение - на основании опроса инвесторов или расчета (с использованием Y_c) - относительной величины (коэффициен­та) ожидаемой прибыли предпринимателя Pr.

При этом указанная величина прибыли предпринимателя рас­сматривается в качестве платы за использование («замораживание») собственных и заемных средств на время строительства (создания) улучшений --. на уровне, не ниже прибыли для ближайшего из альтернативных проектов (при реализации метода компенсации издержек).

Определение стоимости объекта оценки в текущем состоянии осуществляется путем оценки - в денежном выражении - изменений (за время жизни объекта) потребительских (эксплуатационных) качеств объекта и окружающей среды, называемых в оценочной практике износом, или устареванием, и вызывающих изменения стоимости объекта.

37. Затратный подход к оценке недвижимости, износ улучшения

Метод компенсации издержек предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования земельного участка Vl как свободного и рыночной стоимости улучшений Уь, равной сумме издержек на создание последних и прибыли предпринимателя (девелопера) - за вычетом потерь стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания - все на дату оценки:

Vo= Vl+Vb=Vl+Eb+Prof-Dep=Vl+Eb(1+Pr)(1–D). (5.8)

Здесь введены обозначения:

E_b=E_d+E_id+E_ad - сумма всех издержек, обеспечивших создание улучшений, но рассчитанных на дату оценки - так, как будто объект был построен мгновенно (в этих суммах отражены как собственные средства, так и сумма кредита, полученного на строительство);

Prof - прибыль предпринимателя как сумма, которая обеспечи­вает доход на весь капитал (E_b), вложенный в создание улучшений (включая доход на собственный капитал и проценты по кредиту);

Dep - потери стоимости из-за физического износа, функцио­нального и внешнего устаревания;

D- коэффици­ент суммарных потерь стоимости

Pr=Prof/E_b; D=Dep/(E_b+Prof). к моменту полной амортизации улучшений (D=1) стоимость объекта становится равной рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, прибыль предпринимателя, проявляющаяся вследствие создания улучшений, «изнашивается» одновременно с ними. Это означает, в частности, что при расчете потерь стоимости Dep абсолютные величины затрат на ремонты, планируемые с целью устранения «износов», должны рассчитываться с добавлением прибыли пред­принимателя, определяемой по правилам, предусмотренным для расчета величины Prof.

Коэффици­ент D (depreciation) суммарных потерь стоимости. Величина этого коэффициента связана с коэффициентами физического износа D_w и функционального устаревания D_f физической сущности улучшений, устаревания юридической сущности объекта D_law, а также D_en внешнего (экономического, экологического, инфраструктурного) устаревания или обновления (D_en может быть как больше, так и меньше нуля).