94.Правовое регулирование договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Договор постоянной ренты и её выкуп. По договору ренты одна сторона, которая именуется получатель ренты, обязуется передать другой стороне, которая именуется плательщик ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически оплачивать получателю ренты определенную денежную сумму, либо передавать средства для его содержания в иной форме. Особенности договора ренты: Договор реальный.Односторонний.Возмездный Сторонами договора являются плательщик ренты и получатель ренты.Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателем могут быть граждане или некоммерческие организации. Гражданин может быть получателем постоянной и пожизненной ренты, а некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты.Существенные условия:-Предмет-Срок рентных платежей :постоянную или бессрочную ренту -Пожизненную ренту.Способ обеспечения обязательств по уплате ренты:1Право залога на недвижимое имущество, которое будет принадлежать получателю ренты2В случае передачи по договору ренты движимого имущества обязательство должно быть обеспечено любым способом, предусмотренным законом или это имущество должно быть застраховано в пользу получателя ренты.Форма договора ренты: заключается в письменной форме с нотариальным удостоверением. В случае с недвижимым имуществом с обязательной государственной регистрацией.Формы рентных платежей:-Выплата денег-Предоставление вещей-Выполнение работ или оказание услуг-Удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде /Разное решение вопроса о риске случайной гибели, а именно, при платной ренте его несет получатель, а при бесплатной, плательщик.При платной ренте выкуп производится по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащей выплате ренты, а при бесплатной ренте кроме этого определяется сумма в соответствии со статьей 424 ГК.При бесплатном договоре ренты допускается возможность расторжения договора получателем ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком с требованием возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.Договор постоянной ренты - бессрочный, то есть она не ограничена сроком жизни получателя, особый субъектный состав получателя ренты (граждане и некоммерческие юридические лица). Ввиду бессрочного характера субъектный состав может меняться и договор не зависит от существования первичных сторон. Не является вечной. Рента может прекращаться по соглашению сторон, прощением долга и по основаниям правил общей части, кроме исполнения и смерти.- Если права получателя переходят к лицу, которое по закону не может быть таковым. - При случайной гибели имущества, когда риск несет получатель.- При выкупе ренты (ограничение по недопустимости прекращения ренты по соглашению сторон не может превышать срока жизни получателя либо срока тридцати лет).Рентные платежи могут выражаться в деньгах, в предоставлении вещей, в выполнении работы, в оказании услуг, но они должны предоставляться ежеквартально (правило диспозитивно). Договор пожизненной ренты. характеризуется следующими признаками:Договор ограничен сроком жизни получателя .Получатель ренты - отчуждатель имущества, либо другой гражданин по указанию лица, передающего свое имущество.Получателем ренты могут быть несколько граждан. В этом случае при наступлении смерти одного из них, его доля переходит к другим. Рента прекращается только после смерти последнего.Рентными платежами в обычной пожизненной ренте являются только деньги. Минимальный размер и срок платежей: 1 МРОТ в месяц.Особые гарантии прав получателей ренты: Риск случайной гибели возлагается на плательщика ренты, то есть если имущество погибло не зависимо от вины сторон, он обязан продолжить платить ренту.Право требовать выкупа ренты имеет только получатель ренты, а при бесплатной ренте вместо выкупа он может потребовать возврата имущества.Прекращение договора пожизненной ренты кроме общих оснований имеет особые основания:Смерть получателя ренты.Односторонняя инициатива получателя ренты при существенных нарушениях договора плательщиком, а именно длительной или систематическая задержка выплаты рентных платежей или не предоставление обеспечения ренты. Договор пожизненного содержания с иждевением. По дог-у получатель ренты- гражданин передает принадлежащий ему жилой дом,квартиру,з/у или иную недвижимость в собственность плательщика ренты,который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гр-а и указанного им 3го лица.Это разновидность пожизненной ренты, но получателем ренты может быть только физическое лицо, либо отчуждатель имущества, либо указанное им третье лицо. Материальным объектом только недвижимость.Содержание ренты в этом договоре являются рентные платежи в натуре, а не деньги (предоставление жилища, питания, предоставление одежды и другие предоставления как уход, ритуальные услуги. Договором может быть предусмотрена замена натуральных предоставлений платежами в деньгах.В договоре должна быть указана стоимость всего объема содержания с иждевением, поэтому ежемесячный размер определяется договором и не может быть ниже 2 МРОТ.Особые гарантии прав получателя ренты:Плательщик ренты может распоряжаться недвижимостью только с согласия получателя ренты.При существенном нарушении плательщиком обязательств получатель вправе потребовать возврата недвижимого имущества независимо от того является ли рента бесплатной или платной.Вместо требования возврата имущества получатель ренты может потребовать ее выкупа и выплаты покупной цены.В случае расторжения договора с возвратом имущества или выплаты покупной цены плательщик ренты не вправе требовать компенсации произведенных им расходов.

95.Понятие и содержание договора аренды. Договор аренды – это договор о предоставлении арендодателем имущества во временное пользование или владение и пользование арендатору за плату. Правовая сущность - договор направлен на передачу правомочий пользования на имущества как вместе с правомочием владения, так и отдельно, в определенном объеме на время и за плату.Субъектный состав:Арендодатель – обладают правом на сдачу в аренду: собственники и лица уполномоченные собственником, либо законом. Арендатор .По общему правилу могут быть все субъекты гражданского право, но применительно к некоторым видам договоров аренды закон устанавливает ограничения. Действия арендодателя по предоставлению имущества и действия арендатора по владению и пользованию, либо только пользованию, а так же действие по передаче платы – юридический объект.Материальный объект – не потребляемые вещи, индивидуально определенные и как движимые, так и недвижимые.Договор двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный.Видами арендной платы могут быть твердая денежная сумма, единовременная либо периодическая, доля от полученных доходов, плодов или продукции, услуги, передача вещи в собственность, передача вещи в аренду, возложение затрат на имущество.Договор аренды является свободно заключаемым договором.Может быть определенным сроком либо заключаться на неопределенный срок.В случае неопределенного срока арендодатель должен предупредить арендатора за месяц, при аренде движимого имущества и за три месяца, при аренде недвижимого имущества до конца договорных отношений.Праву пользования договора аренды присущи свойства следования, то есть изменения собственника не прекращает договора аренды.Праву владения в договоре аренды присуще вещная защита.Форма договора аренды. По общему правилу должна быть письменной при заключении договора на срок более одного года, либо хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, а при аренде недвижимости требуется государственная регистрация, при аренде зданий и сооружений - письменная форма независимо от времени аренды и государственная регистрация при аренде на год и более. Особое правило о судьбе произведенных улучшений. Отделимые улучшения- собственность арендатора, неотделимые улучшения, сделанные с согласия арендодателя становятся его собственностью, но арендатору возвращается их стоимость, при отсутствии согласия- арендодателя, кроме аренды предприятий. Обязанности арендатора:-Арендатор обязан принять имущество от арендодателя.-Арендатор обязан пользоваться в соответствии с условием договора и использовать имущество по назначению.-Арендатор обязан производить текущий ремонт (правило диспозитивное).-Арендатор обязан нести расходы по содержанию имущества.-Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату-Арендатор обязан получать согласие арендодателя при передачи имущества в субаренду (перенаем, безвозмездное пользование).-Арендатор обязан возвратить арендуемое имущество в срок и в надлежащем состоянии, то есть в том, в котором его получил с учетом естественного износа, либо состоянии, обусловленном договором.Обязанности арендодателя:-Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии с принадлежностями и документами.-Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на имущество (залог, сервитут)-Арендодатель обязан производить капитальный ремонт (правило диспозитивное)-Арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, сделанных с его согласия.-Арендодатель обязан заключать договор аренды с субарендатором при досрочном прекращении договора аренды с арендатором.Гражданско - правовые санкции за нарушение договора аренды. Гражданско - правовая ответственность и правовая защита арендатора.За пользование не в соответствии назначения имущества или в нарушение договора, либо с существенным порчей имущества возможно досрочное расторжение договора и взыскание убытков. За нарушение сроков внесения арендной платы. при существенном нарушении - досрочное внесение арендной платы, но не более чем за 2 месяца. Если более двух раз подряд по истечению установленного срока арендатор не платить арендную плату возможно досрочное расторжение договора, кроме того применяются меры ответственности виде взыскание процентов по статье 395 ГК и возмещение убытков.За распоряжение вещью без согласия арендодателя, арендодатель может потребовать расторжение договора и возмещение убытков.В случае производства неотделимых улучшений без согласия арендодателя наступает последствие в виде недопустимости возмещения.Гражданско правовая - ответственность и меры защиты возлагаемые на арендодателя:-За не предоставление имущества арендатору в срок применяются меры защиты в виде истребования имущества либо расторжения договора и меры ответственности виде взыскания убытков.-За скрытые недостатки в представленном имуществе при меняются альтернативно следующие меры защиты:-Требование безвозмездного устранения недостатков.Соразмерное уменьшение арендной платы.И гражданско - правовая ответственность в виде взыскания убытков.-При неосуществлении капитального ремонта арендатор сам может провести таковой и взыскать стоимость работ с арендодателя либо зачесть ее в счет арендной платы или потребовать уменьшение арендной платы, либо потребовать расторжения договора и возмещение убытков.-В случае не уведомления арендатора о правах третьих лиц применяются альтернативно следующие меры защиты-Уменьшение арендной платы.-Расторжение договора.А также взыскание убытков, как мера ответственности.