2. Економіко-правові проблеми запровадження ефективного ринку земель в Україні.

Відповідно до статті 4 ЗКУ, регулювання земельних відносин є

завданням земельного законодавства. Метою цього регулювання є

забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних

громад та держави, раціонального використання та охорони земель. (6)

Таким чином, слід виділити дві основоположні задачі регулювання земельних

відносин: по-перше, гарантування прав на землю та, по-друге,

забезпечення раціонального та ощадливого землекористування.

Таким чином, особливої актуальності в сучасних умовах стає

розробка таких механізмів регулювання земельних відносин в Україні, які

б, з одного боку, не перешкоджали ринковій саморегуляції економіки і, з

іншого боку, дозволяли ефективно досягнути головної задачі регулювання

– сформувати стале в екологічному та соціально-економічному

відношеннях землекористування.

Аналіз та систематизація положень діючої нормативно-правової бази

дозволяє виділити в України 20 окремих економічних регуляторів

земельних відносин, які за спільністю предмету регулювання, на думку

автора, можуть бути об’єднані у сім окремих груп:

• ціноутворення на первинному ринку земель;

• платежі фіскального характеру;

• позитивна економічна відповідальність при використанні земель;

• економічна відповідальність за порушення земельного

законодавства;

• економічне стимулювання раціонального використання та

охорони земель;

• інфраструктурні витрати та транзакційні платежі;

• бюджетування у сфері земельної реформи та охорони земель.

Безперечно, кожна зі складових існуючого економічного механізму

регулювання земельних відносин заслуговує самостійного вивчення та

аналізу. В той же час, навіть коротка характеристика кожної групи

економічних регуляторів дозволяє виділити «проблемні точки» державної політики у сфері управління землекористування.

3.1 Ціноутворення на первинному ринку земель.

Відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності є

одним із важливих джерел задоволення потреб економіки у земельних

ресурсах. В той же час, у даний час в рамках правового поля фактично

перебуває лише процедура набуття прав на земельні ділянки під об’єктами

нерухомого майна, що перебувають у власності набувача. Ціноутворення

при цьому базується на експертній грошовій оцінці земельної ділянки,

нормативно-методичні засади проведення якої порівняно добре розроблені

та гармонізовані із міжнародними стандартами оцінки.

В той же час, набуття прав на незабудовані земельні ділянки, яке має

здійснюватися, за незначними виключеннями, виключно на конкурентних

засадах (земельних аукціонах), нині фактично перебуває поза правовим

полем. Відсутність як законодавчого акту, що врегульовував би порядок

проведення земельних торгів, так і ліцензування господарської діяльності з

їх проведення, наразі не дозволяють застосовувати аукціонний спосіб

визначення покупця та ціни земельних ділянок.

Потрібно відмітити й те, що аукціонний продаж в світовій практиці

ринкового ціноутворення далеко не завжди розглядається як такий, що

дозволяє одержати найвищу ціну за об’єкт продажу. Це пояснюється тим,

що аукціон, попри розповсюджений стереотип, – це один зі способів

швидкого (у короткі строки) продажу майна, а не продажу на максимально

можливою ціною. Наприклад, при звичайному продажі земельної ділянки,

нормальною вважається експозиція товару на ринку близько 6 місяців, в

той час як аукціон може проводитись вже після 30 днів після оголошення.

Тому аукціони широко використовуються, приміром, при продажу

заставного майна, але вони майже ніколи не використовуються

приватними власниками ділянок при їх продажу за звичайних умов.

Крім того, так званий, «англійський» тип аукціону, що фактично

використовується в Україні, вважається найменш захищеним щодо

можливої недобросовісної поведінки (зговору) учасників торгів. Беручи ж

до уваги те, що стартовою ціною лотів, згідно ЗКУ, має бути нормативна

оцінка земельних ділянок, ризик продажу прав на земельні ділянки

державної та комунальної власності за ціною, що нижча за їх ринкову

вартість, стає досить високим.