22. Аренда жилых помещений. Безвозмездное пользование жилыми помещениями.

Договор аренды жилого помещения.

До вступления в силу ч.2 ГК РФ договор аренды жилого помещения распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.17, 18), ЖК РСФСР (ст.131-136), Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ст.2). В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями.

Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, - то договор аренды». Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п.3 ст.23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Соответственно в первом случае применяется 35-я, а во втором 34-я глава ГК РФ.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования.

Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере содержится как в 34-й главе ГК, так и в ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" в части, касающейся юридических лиц. Как следует из ст.17 указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. Передача жилых помещений по договору аренды осуществляется по приемо-сдаточному документу (см. Приложение 4.3.). При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных: складских и тому подобных целей.

Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст.615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст.610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст.621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключит договор на тех же или иных условиях.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, Закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст.654 ГК РФ). Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" указывает так же необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч.1 ст.18).

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Договор ссуды (commodatum) известен со времен римского права*(416). Данный договор был известен дореволюционному гражданскому законодательству*(417). В ГК РСФСР 1922 г. нормы о договоре ссуды отсутствовали. Несмотря на это, договоры по предоставлению имущества в безвозмездное пользование широко использовались в быту. В ГК РСФСР 1964 г. договору безвозмездного пользования были посвящены ст. 342-349. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК). Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер. Консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, но они лишены признака взаимности. Дело в том, что обязанность ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование не корреспондируется с правом ссудополучателя требовать такой передачи. В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не располагает правом требования передачи вещи в натуре (как это происходит при реализации арендных обязательств), а может лишь потребовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК). Двусторонний характер договора ссуды, как консенсуального, так и реального, выражается в различных правах и обязанностях, лежащих на обеих сторонах. Так, на ссудодателе, помимо прав, лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 693 ГК), и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК). Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Так, в соответствии со ст. 660 ГК арендатор предприятия имеет право передать в безвозмездное пользование вещи, входящие в состав арендуемого предприятия. Государственные или муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут передать в безвозмездное пользование движимое имущество самостоятельно, а недвижимое имущество - с согласия собственника. Федеральное имущество, не закрепленное за предприятиями, может передаваться в безвозмездное пользование Мингосимуществом РФ и его территориальными органами. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Помимо этого, в силу принципиального запрета дарения между коммерческими организациями (ст. 575 ГК), коммерческая организация не может передать вещь в безвозмездное пользование другой коммерческой организации. В отношении ссудополучателей специальных требований ГК не устанавливает. Однако такое может иметь место в специальных законах. Так, согласно ст. 121, 130 Лесного кодекса РФ участки лесного фонда могут быть переданы в безвозмездное пользование только общественным объединениям охотников для организации любительской и спортивной охоты либо сельскохозяйственным организациям, ранее владевшим ими. В качестве предмета договора ссуды могут выступать индивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые*(418). Вместе с тем в силу особенностей договора ссуды не всякое имущество, указанное в п. 1 ст. 607 ГК, может быть предметом данного договора. Так, предприятие как имущественный комплекс не может быть объектом договора ссуды, ибо с предприятием возможны только предпринимательские сделки, а договор ссуды таковым не является. С другой стороны, предметом договора ссуды могут быть жилые помещения, хотя они не указаны в ст. 607 ГК, ибо прямого запрета на передачу в ссуду жилых помещений нет. Особенности передачи в безвозмездное пользование земельных участков и других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством. Например, порядок передачи в безвозмездное пользование лесных участков определяется ст. 36, 121, 130 Лесного кодекса РФ. Согласно п. 2 ст. 689 и п. 3 ст. 607 ГК в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Порядок документального подтверждения данных, позволяющих идентифицировать предмет ссуды, аналогичен порядку, установленному в отношении предмета аренды. Предмет ссуды передается ссудополучателю в пользование, а не в потребление. Поэтому наличные деньги, монеты могут быть предметом ссуды, но для использования, например, в качестве экспоната на выставке. По указанной причине плоды и доходы от вещи, переданной в ссуду, принадлежат ссудодателю как собственнику вещи. Стороны в договоре могут отойти от этого правила. Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок. Законодательство оставляет открытым вопрос, необходима ли государственная регистрация договора ссуды недвижимого имущества и права пользования недвижимым имуществом, возникшим на базе этого договора. В действующем законодательстве лишь однажды упоминается о необходимости регистрации договора ссуды. В п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденном постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 224, сказано, что договор безвозмездного пользования участком лесного фонда заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации*(419). Однако данное положение юридически бессильно, ибо подобную регистрацию может предусмотреть только закон (п. 1 ст. 131 ГК). С точки зрения п. 1 ст. 131 ГК правомерен вывод о необходимости государственной регистрации права ссуды на недвижимость. Ведь право ссуды - это серьезное обременение недвижимого объекта. Информация о нем важна для всех приобретателей. В условиях отсутствия подобной регистрации возможна покупка недвижимости, обремененной правами ссудополучателя, о которых неизвестно покупателю. Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В законодательстве могут быть предусмотрены предельные сроки, на которые имущество может быть передано в безвозмездное пользование. Например, в ст. 36 Лесного кодекса РФ установлено, что срок передачи лесных участков в безвозмездное пользование не может превышать сорока девяти лет. По римскому праву договор ссуды имел срочный характер. В тех случаях, когда имущество передавалось во временное безвозмездное пользование без указания срока до его востребования передавшим лицом, имел место особый договор - прекарий (precarium)*(420). На его базе возникало прекарное владение и пользование имуществом, всецело зависящее от воли собственника. То, что когда-то именовалось прекарием, для нашей правовой действительности будет договором ссуды, заключенным без указания срока. Так, если кто-либо, имея два автомобиля, передаст один их них в пользование другому с условием, что он заберет его при возникновении необходимости, то налицо договор ссуды.

Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением упоминается в ЖК лишь дважды: в ст.99 и коммент. ст. Весь остальной массив норм глав 9 и 10 ЖК, на первый взгляд, посвящен лишь договорам найма жилых помещений. Однако особенности предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями столь значительны, что эта специфика оказывается гораздо важнее, чем видимые различия между возмездным договором найма и договором безвозмездного пользования помещением. В связи с этим следует полагать, что статьи 100—103 ЖК применимы и к договорам безвозмездного пользования специализированным жилым помещением, несмотря на то, что в диспозиции соответствующих норм упоминаются лишь договоры найма жилого помещения.        Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением является разновидностью гражданско-правового договора ссуды и, следовательно, регулируется не только правилами ЖК, но и ст.689—701 ГК РФ. Однако общие нормы о договорах безвозмездного пользования, предусмотренные ГК РФ, не в полной мере учитывают специфику отношений по использованию специализированных жилых помещений. Так, очевидно, на ссудополучателя, нуждающегося в специальной социальной защите, нельзя возлагать обязанности по содержанию помещения, включая производство текущего и капитального ремонта (ст.695 ГК РФ), а также обременять его рисками случайной гибели или повреждения жилья (ст.696 ГК РФ).