Кто является действующими лицами рынка земли?

Производство и месторасположение городского пространства является результатом принятия экономическими агентами сложных решений по течению процессов. Обзор цен, которые появились вследствие обмена между разными частями, показал, что решения об их определении основывались на разнообразии детерминантов. Даже если каждая часть индивидуальна и/или у нее свои атрибуты, согласно экономической теории полезности, все части будут действовать и определять детерминанты стоимости земли одинаково. Поэтому, исследования анализирующие разницу в цене собственности, дали бы немного информации об индивидуальных характеристиках различных агентов (Палмквист 1984). Утверждение о том, что не нужно делать различий между разными агентами более приемлемо, когда изучаются собственность одного и того же типа потому, что характеристики агентов и собственности имеют тенденцию изменяться (Бартик, 1986). Например, предпочтения покупателей индивидуальных домов отличаются от предпочтений покупателей квартир при выборе одинаковых типов собственности. Но, корреляция менее очевидна в случае с рынком земли. На самом деле там много различных участников (правительства, агенты по земельной собственности, учреждения по кредитованию, конечные потребители, посредники и т.д.) и их характеристики могут вызвать значительные различия в ценах сделок. В случае с необработанной землей, например, согласно Исаксону (1997), коммандитное товарищество может заплатить больше, чем один человек, из-за их особых дел связанных с налоговым воздействием и спекуляцией на земле.¹⁴ Очевидно, что все агенты, участвующие в рынке земли играют разные роли. Их финансовая ситуация, политическая власть, уровень знаний, и количество членов сильно различается. Например, у частных покупателей и продавцов участвующих в продаже участка земли цели и финансовые уровни отличаются от правительств, банков или учреждений.

Также, участники не всегда действуют в одиночку; иногда они действуют вместе, как например, в партнерстве (Кальверт 2005). На практике это является важной причиной, почему полезно и предпочтительно устанавливать, кто кому продает, кто является посредником, и как они взаимодействуют. Так как цена сделки по продаже земли зависит помимо других вещей, от того, кто участвует в сделке, частное лицо или группа партнеров, важно принимать во внимание их отличия.

Какими бы ни были объяснения, их достаточно?

Этот последний вопрос привлекает внимание к некоторым непредсказуемым аспектам стоимости земли в дополнение к объяснениям из предыдущих разделов. Они практически полностью относятся к сфере недостатков рынка, некоторые к операционным аспектам эконометрических моделей, к стихийным бедствиям и к постоянным проблемам развития. Традиционно принято считать, что рынки недвижимости несовершенны. Хорошо известно, что основные правила идеального рынка недвижимости, на практике не влияют на правдивую реальность (Уайнберг 1981). Обычно, покупатели и продавцы относительно неопытны и крайне мало информированы; цены, которые они назначают, основаны на характеристиках товаров, которые являются очень гетерогенными. Недостаточные характеристики рынка делают задание оценки стоимости рынка недвижимости намного более сложным, чем рынков со стандартными юнитами или продуктами, такими как, сырье или акции. Несмотря на это, для того, чтобы понять и проанализировать рынок жилья, мы принимаем во внимание продуктивность рынка. Согласно исследованию, недавно проведенному Американской Комиссией по ценным бумагам и биржевым операциям (КЦББО 2008), когда рынки несовершенны и неактивны, включая ситуации, в которых цены не так надежны и доступны, возникает потребность в переоценке существующих идей и подходов для того, чтобы сделать их более прагматичными.

Тем не менее, текущая проблематичная ситуация в глобальном рынке не требует ни удаления этих основных концептов рынка, ни предписания, что рынку следует делать, а что нет. Но возможно требует новой формулировки и переделки фундаментальных философски и, даже, политических вопросов. Даже если утверждение об эффективности рынка является правильным, оно обеспечивает только старт эмпирической работы по анализу стоимости рынка потому, что информацию о характеристиках собственности, как и об агентах, нужно собирать, организовывать, и самое важное, зашифровывать подходящими методами, программами и оборудованием. В ответе на четвертый вопрос говорится, что в дополнение к общим трудностям этих трех основных методов в традиционной практике оценки, существуют три различные модели анализа цены и прогноза, с точки зрения современного подхода. У данного подхода есть некоторые эмпирические трудности, связанные с функциональной формой моделей, разнообразными спецификациями, их взаимодействиями и т.д. (Пэйс 1995; Англин и Гэнсэй 1996). Помимо неэффективности рынка и сложностей моделирования цены, существуют такие стихийные бедствия как пожары, наводнения, землетрясения, штормы, торнадо, эрозии почвы, извержения вулканов и т.д. Они могут непредсказуемо изменить или даже уничтожить ценности земли за несколько минут (Ковакс и Кунрейтер 2001). Сегодня, даже при лучшем понимании причин возникновения таких бедствий как землетрясения и наводнения, наша неспособность предсказать их оставляет этот вопрос нерешенным. Увеличивающееся беспокойство окружающей среды, постановления правительства и изменения в поведении потребителя являются менее предсказуемыми факторами, которые могут играть важную роль в определении стоимости земли (Лоуренц 2006). В наши дни, частные и корпоративные участники рынка больше информированы о тенденции устойчивого развития, которое становится частью нового способа инвестирования и оценки риска.

Последний параграф освещает факт того, что даже если идеи предыдущих параграфов признаны и правильно адресованы, нужно учитывать некоторые непредсказуемые и контекстуальные факторы, которые помешают точной оценке ценностей земли.

Выводы

На сегодняшний день, большинство академических работ, посвященных объяснению стоимости земли, возвращаются к традиционным моделям, которые нацелены на отражение общей картины явления. Ясно, что целью этих моделей является не определение точной рыночной стоимости каждого участка земли. Тем не менее, общая картина, которую они пытаются обрисовать, используя метод сверху вниз, стала менее релевантной, особенно в контексте современных городов, где каждый участок земли является уникальным. При чтении большого количества литературы о земле и ее стоимости становится очевидно, что один или более из 7 вопросов рассматриваемых в этой статье полностью или часто частично не рассматривали, что вполне возможно приводило к непорядку и непониманию. Эти вопросы рассматриваются свободно в зависимости от определенных целей исследования и доступности информации. Обычно там больше деталей, сфокусированных на предмете исследования; менее относящиеся к теме 7 вопросов рассматриваются поверхностно или их не рассматривают вообще. Вопрос №1 больше всего заслуживает внимания в такой литературе как: эмпирические исследования, требующие спецификации информации. Но, к несчастью, там упоминается всего лишь несколько деталей, и по большей части, они оставляют двери открытыми для размышлений. Период оценки (вопрос №2) так же важен в рамках эмпирических исследований. Авторы обычно разбирают его, если есть случаи с более длительными периодами времени, которые покрывают несколько лет.

Месторасположение земли, естественно требует внимания, но опять детали зависят от того, в какой области заинтересованы авторы. Если, например, они исследуют новый метод измерения (вопрос №4), атрибутам месторасположения может быть уделено мало внимания (например, расстояние до ДЦ), хотя рассматривается вся территория города. И наоборот, когда у авторов особый интерес к детерминантам стоимости земли, обычно выбирается один метод, без объяснений методов не принятых во внимание. Так же как и вопрос № 1, вопрос №5 страдает от того, что не рассматриваются теоретические и практические обоснования, поддерживающие отдельно стоимость земли и ее оценку. На самом деле, цена земли рассматривается как часть цены всей собственности, в которой смешанны все атрибуты. Что касается вопроса №6, то небольшое количество исследований считает важным различать между тем, что снабженцы или продавцы устанавливают цены. И наконец, вопрос №7 очень далек от анализа цены земли. Даже при первом взгляде, некоторые из этих 7-ми вопросов могут показаться знакомыми, их исследование требует намного больше внимания, и ответы на них не будут получены простыми догадками или размышлениями. Хотя некоторые из этих вопросов важнее других, они все требуют четкого и точного анализа, даже пусть и небольшого. На самом деле, прежде чем строить впечатляющие модели, для объяснения или оценки стоимости земли, нужно знать больше о том, что на самом деле происходит (и переходить в такие отождествления). Если не исследовать и не дать ясный ответ на эти 7 вопросов, сомнительно, возможен ли дальнейший анализ, без наличия важных деталей.