Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

Денежные	Прогнозный период - годы			Постпрогнозный период
потоки	1	2	3
ПВД	25080000	26835600	28714092		30724078
Поправка на недозагрузку, %	6270000	5367120	2871409		2150685
Поправка на недосбор платежей, %	3762000	2683560	1435705		1536204
Прочие доходы	-	-	-		-
ДВД	15048000	18784920	24406978		27037189
Операционные расходы,
в том числе
1. Налоги
- налог на землю	45144	56355	73221		81112
- налог на имущество	300960	375698	488140		540744
2. Коммунальные платежи
- электроэнергия	2508000	3318669	4311899		4776570
- водопровод, канализация	752400	995601	1293570		1432971
- уборка помещений	601920	45084	58577		64889
3. Оплата труда работников, в том числе
- заработная плата	4400	4664	4944		5240
- отчисления от заработной платы	1144	1213	1285		1363
4. Охрана	3667	3667	3667		3667
5. Резервный фонд на восстановление	1053360	1314944	1708488		1892603
6. Управление	1203840	1502794	1952558		2162975
7. Реклама услуг	50000	50000	50000		50000
8. Обязательное страхование недвижимости	1833333	1833333	1833333		1833333
9. Оплата услуг сторонних организаций	752400	939246	1220349		1351859
10. Прочие расходы	601920	751397	976279		1081488
ЧОД	5335512	7592256	10430668		11758375
Капиталовложения	853682	1214761	1668907		1881340
Обслуживание кредита	-	-	-		-
Денежный поток до уплаты налогов	4481830	6377495	8761761		9877035

Остаточную стоимость определить путем капитализации денежного потока в постпрогнозный период по ставке 25 %:

Ст. ост. = 11758375 / 0,25 = 47033500

Теперь определим безрисковую ставку доходности в соответствие с формулой:

СД = СД_бр + УПР + УПЛ + УПИМ

где СД_бр – безрисковая ставка доходности, %;

УПР – уровень премии за риск, %;

УПЛ – уровень премии за низкую ликвидность недвижимости, %;

УПИМ – уровень премии за инвестиционный менеджмент, %.

СД = 7 + 2 + 3 + 3 =15 %

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

(14)

Где PV – текущая стоимость;

ДП _t – денежный поток в году t;

r – ставка дисконтирования;

С_ост – остаточная стоимость объекта недвижимости

Расчет стоимости объекта недвижимости согласно формуле:

PV = 51380045,84 руб.