2. Актуальность применения математических методов и моделей в экономике недвижимости

Конкурентность и высокая эффективность предприятий в условиях рынка возможна только тогда, когда информацию качественно и оперативно удается пустить в реальное дело, то есть в аналитические расчеты с использованием экономико-математических моделей или информационных систем. Разработка ЭММ требует времени, но благодаря их эластичности при различных изменениях экономики, возможно, использовать модели долгое время.

Предположим, основная задача руководства фирмы заключается в достижении большей продолжительности и стабильности развития или принятии решения о выходе на новый сегмент рынка, с новым продуктом, повышении рентабельности и др.

ВОЗНИКАЮТ ВОПРОСЫ

Как распределить финансовые, трудовые и другие ресурсы, чтобы их хватило надолго?

Какую продукцию и в каком объеме производить?

Как учесть стратегию конкурентов и выгоднее построить свою деятельность?

Как лучше распорядиться с недвижимостью? Продать, сдать в аренду или приобрести дополнительные объекты?

По каким ценам купить или продать, когда и кому? Так, чтобы не стать банкротом и получить прибыль, маржу.

Преимущество аналитического метода построенного на использовании математического моделирования состоит в том, что пользователь может работать как на агрегированном, так и детализированном уровнях. Модель позволяет сохранять единую структуру анализа, многовариантность выбора, оптимальность результата и др.

Как выясняется истина или принимается решение

Проф. Эпштейн Д.Б. в статье «О применении экономико-математических методов» отмечает, «Поражает резкое деление участников на две части: западную и восточную. Западные экономисты, как правило, четко ставят задачу, придают ей количественную формулировку, выбирают соответствующий количественный метод, с его помощью обрабатывают данные, интерпретируют результаты. Наши же восточные экономисты далеко не всегда ставят ясно очерченную задачу, редко применяют количественные методы, предпочитая весьма широкие, общие, даже глобальные, но плохо структуированные постановки вопросов и получая, соответственно, малодоказательные или слишком общие выводы.

Споры по самым жгучим и животрепещущим вопросам ведутся в отечественной литературе чаще всего без опоры на количественные методы. Вместо детального качественного и в последующем количественного анализа проблемы, на основе которых только и могут быть приняты взвешенные решения, выдаются АНТИНОМИИ:

• рынок земли необходим – рынок земли губителен;

• мелкие предприятия неэффективны – только фермерские хозяйства эффективны;

• никаких дотаций --- только дотации спасут сельское хозяйство.

Интересующие ЛПР экономические, управленческие процессы практически не допускают прямых натуральных экспериментов.

Принятие конкретных проектных и управленческих решений приводит к определенному результату хозяйственной деятельности, часто не всегда к лучшему. Следовательно, проектировщику и менеджеру фирмы предстоит выбрать из множества возможных вариантов организации производства и территории наиболее экономически-целесообразный, точнее самый лучший, близкий к идеальному.

Решать подобные сложные задачи можно с помощью:

1. расчетно-конструктивного /вариантного/ метода

2. с помощью ЭММ и ЭВМ

Вариантный метод решения применяется в практике управления. Однако при наличии многих возможных вариантов организации производства этот путь очень трудоёмок, а значит и весьма дорог, так как лучшее управленческое решение может надежно и достоверно найдено после установления и оценки большого множества вариантов.

Попытки определить, что такое оценка — наука или искусство, предпринимаются, пожалуй, с самого момента ее возникновения. Что же такое наука? Согласно Канту наукой называется "всякое учение, если оно система, т.е. некоторая совокупность познания, упорядоченная сообразно принципам, называется наукой". При этом йод системой Кант понимает "единство многообразных зна­ний, объединенных одной идеей".

Вот как определяет науку В.И. Даль: "Наука - это разумное и связанное знание: полное и упорядоченное собрание опытных и умозаключительных истин какой-либо части знаний; стройное, последовательное изложение любой отрасли, ветви сведений".

Основу любой науки составляют предмет (что она изучает) и метод (как изучает). Предмет оценки как науки есть рыночная стоимость, или наиболее вероятная цена продажи имущественных прав, связанных с оцениваемым активом. Содержание и основная цель оценки — расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Методологической основой достижения данной цели являются три различных методологичес­ких подхода: сравнительный, доходный и затратный.

Основным методом исследования социально-экономических систем является метод моделирования, т.е. способ теоретического и практического действия направленного на разработку и использование моделей.

Однако существует и другое мнение, утверждающее, что оцен­ка — это искусство. Так, известный оценщик Харрисон, по книгам которого многие из нас познавали азы оценки, еще в конце 1990-х гг. высказал мысль о том, что процесс оценки является скорее искус­ством, чем наукой. Уже в наши дни ему вторит признанный мэтр американской оценки Дамодаран: "Оценка не является наукой, что бы не говорили некоторые из ее поборников. Не является она и объективным поиском истинной ценности, как бы, не желали этого идеалисты. Используемые при оценке модели, возможно, и относятся к количественным, однако входные данные оставляют много простора для субъективных суждений. Соответственно ито­говая ценность, полученная при определенной модели, будет отмечена влиянием привнесенных в процесс оценки предубеждений. В действительности же оценка зачастую следует за уже установив­шимися ценами".

Тем не менее, для оценщиков, солидарных с научным подходом к оценке, ответ на вопрос, что такое оценка: наука или искус­ство, звучит однозначно: это наука, базирующаяся на известных методологических подходах и методах и использующая формали­зованные процедуры оценки на основе строгих аналитических зави­симостей. В этом ее отличие от неформализованного подхода, применяющего аналитические процедуры на логическом, чаще ин­туитивном, уровне. При этом следует понимать интуитивное мыш­ление как нормальное мышление на уровне подкоркового сознания, а не как что-то иррациональное и мистическое

С методологической точки зрения оценка определяется как на­учное направление прикладного экономического анализа основ­ная задача которого состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива на основе анализа динамики сил спроса на этот актив и его предложения на соответствующем сегменте рынка.

Утверждать, что оценка не наука, а определение рыночной сто­имости объекта есть искусство, означает лить воду на мельницу тех оценщиков, которые, пытаясь оценивать активы на интуитив­ном уровне, на самом деле готовы в угоду недобросовестному за­казчику обосновать любой результат оценки.

Одним из направлений формализованного научного подхода является применение методов математики в оценке. Какое доказательство может быть более аргументированным, чем математи­ческое? Любая наука гордится, если есть возможность математи­ческого доказательства достигнутых результатов. Недаром же Кант говорил в свое время: "Всякая наука настолько наука, сколько в ней математики".