Обеспечение надлежащего технического состояния объектов недвижимости

Содержание, техническое обслуживание и ремонт муниципального, госу­дарственного и частного жилищного фонда должны осуществляться с соблю­дением действующих правил и норм технического обслуживания и ремонта. Основными из них являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда [16]; Положение об организации и проведении реконструк­ции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения [6].

Целью соблюдения правил технической эксплуатации жилых зданий явля­ется обеспечение исправного состояния конструкций и инженерного оборудо­вания дома и выполнение всех видов ремонта.

Состав работ по техническому обслуживанию работ и сроки их выполнения должны быть отражены в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

Учет технического состояния определяется по физическому износу зданий и их конструкций в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых домов [4].

После заключения договора с управляющей компанией одной из основных ее функций является учет жилищного фонда и ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации.

В связи с этим одним из критериев оценки эффективности работы управляющей компании можно считать наличие и состояние технической документации на находящиеся в управлении здания и объекты инфраструктуры.

Численное значение данного показателя можно определить по формуле:

П = Д_Н / Д_СУМ

Д_Н - количество имеющейся в наличии технической документации (например, технических паспортов на жилые дома);

Д_СУМ - общее количество находящихся в управлении зданий и объектов инфраструктуры.

Для организации работ по санитарному содержанию лестничных клеток] управляющая компания должна разработать график контроля выполнения уборочных работ организацией-подрядчиком. Результаты проверок ежемесячно должны быть оформлены соответствующими актами.

Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных кле­ток, должна соответствовать Типовым укрупненным нормам обслуживания не работы по санитарному содержанию домовладений.

Периодичность выполнения уборочных работ, отличная от приведенных и указанных нормах, должна быть определена собственником (заказчиком) и отражена в договоре.

Критериями оценки качества работ по содержанию чердаков, подвалов и технических подполий являются:

• соответствие температурно-влажностного режима требованиям, ука занным в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда Ростовской области [16] и препятствующим выпадению конденсата на поверх ности ограждающих конструкций;

• чистота и доступность ко всем элементам чердачного помещения, подва­ла и технического подполья

• защита помещений подвалов и технических подполий от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.

При организации работ по уборке придомовых территорий должны быть соблюдены требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда [16], Правил безопасности и производственной санита­рии при уборке и санитарной очистке городских территорий, а также Указания по организации и проведению работ при содержании придомо­вых территорий

При проведении оценки качества работ и услуг управляющей компании ряд показателей должен измеряться в относительных величинах или в баллах в соответствии с действующими правилами и нормами:

• 5 баллов -полное соответствие действующим правилам и нормам отличное качество работ или услуг);

• 4 балла — соответствие по основным параметрам (хорошее качество);

• 3 балла — выполнение правил и норм лишь по важнейшим параметрам (удовлетворительное качество);

• 0 баллов — полное несоответствие действующим правилам и нормам (неудовлетворительное качество).

Контроль за техническим состоянием должен осуществляться путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Периодичность осмотров элементов и помещений зданий приведена в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда [16].

Результаты осмотров должны отражаться в специальных журналах.

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в мних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Отсутствие соответствующей документации свидетельствует о несоблюдении действующих правил и норм, т. е. о неудовлетворительном качестве работ и услуг.

На основании актов весеннего технического осмотра на каждый дом, планируемый к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ. В опись ремонтных работ включают выявленные в процессе технических осмотров дефекты и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году.

Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником жилищного фонда в установленные сроки.

С целью упорядочения контроля за ходом работ текущего ремонта и прием- и собственником или уполномоченным им органом может быть разработана применительно к местным условиям система управления качеством работ, предусматривающая четкую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика, управляющей компании и подрядных (субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания. Показатели таковой системы должны фиксироваться в договоре подряда. Рекомендуемый порядок оценки качества ремонтных работ, основанный на положениях ВСН 42—85 (р)

Для оценки эффективности работы управляющей компании в части улучшения интегральных показателей технического состояния объектов следует применять методику, в основу которой положен принцип доведения значений физического износа конструктивных элементов, инженерных систем и здания в целом до нормативного уровня за счет организации и проведения текущих и капитальных ремонтов с рекомендуемой нормативными документами периодичностью.

Изменение показателей физического износа определяется для каждого объекта, групп зданий и всего жилищного фонда, переданного в хозяйственное ведение управляющей компании.

Следует отметить, что определение показателей физического износа осуществляется после проведения капитального ремонта отдельных зданий или при сплошном обследовании объектов жилищного фонда специализирован ной организацией, которая имеет лицензию на выполнение данного вида работ.

Приемка в эксплуатацию после капитального ремонта жилых многоквартирных домов независимо от форм их собственности должна производиться комиссией в соответствии с требованиями действующего Положения о приемке законченных строительством объектов на территории РФ, СНиП 3.01.04-87 « Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения»

ВСН 42-85 (р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтов жилых зданий»

Принятые в эксплуатацию капитально отремонтированные жилые дома должны соответствовать требованиям СНиП 2.08.01—89 «Жилые здания»