5.3. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Выявление сопоставимых объектов недвижимости.

2. Сбор и проверка информации по объектам.

3.Внесение поправок в цены.

4. Согласование скорректированной цены

5.Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для расчета и внесения поправок применяется множество различных методов, среди которых можно выделить:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Вопросы для самоконтроля по теме.

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2. Назовите основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

3. Каковы критерии при выборе сопоставимых объектов?

4. Что является экономической единицей сравнения при оценке проектов?

5. Какие виды поправок могут быть между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Тесты по теме.

1. Для каких объектов недвижимости применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) офисное здание;

б) дворец спорта;

в) оба объекта недвижимости.

2. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости недвижимости?

а) недвижимость должна быть одного типа;

б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка;

в) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, не заинтересованного в их искажении;

г) сделки территориально совершены в одной зоне;

д) все вышеперечисленное.

3. Основными единицами сравнения, используемыми в сравнительном подходе, могут быть:

а) один гектар;

б) один квадратный метр;

в) один кубический метр;

г) один рубль;

д) один доллар.

4. Попавки, применяемые в сравнительном подходе, бывают:

а) процентные;

б) стоимостные;

в) обязательные;

г) необязательные.

5. Какие поправки применяемые в сравнительном подходе оценки недвижимости вносятся в первую очередь:

а) стоимостные;

б) процентные;

в) очередность внесения не имеет значения.

5.4. Методы оценки земли

Земельные отношения имеют особый юридический статус.

Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них.

Зонирование земель – это разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

Вопросы для самоконтроля по теме.

1. Приведите развернутое определение земельного участка.

2. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

3. Что является объектом земельных отношений?

4. Чем определяются целевое назначение и правовой режим земель?

5. Из каких категорий земли состоит земельный фонд РФ?

6. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельных участков?

7. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?

Тесты по теме.

1. Оценка земельных участков может проводиться с целью:

а) определения налогооблагаемой базы;

б) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;

в) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;

г) во всех вышеперечисленных случаях.

2.Наилучшее и наиболее эффективное использование необходимо определить:

а) для незастроенного участка;

б) для участка с улучшениями;

в) все выше перечисленное.

3. Стоимость земельного участка, купленного за 15тыс.у.е., ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения? Ответ:

а) 25334,4у.е.;

б) 23556,4у.е.;

в) 13856,3у.е..

4. Правовой режим основных категорий земель определяются:

а) федеральными законами;

б) законами субъектов РФ;

в) все перечисленное.

5. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под гаражное строительство:

а) местоположение;

б) плодородие почв;

в) величина доходов населения.

Ответы к тестам по темам

№ теста	Тема
	1	2	3	4	5.1	5.2	5.3	5.4
1	г	ж	а,в	а	а	б,г	а	г
2	а	д	а	б,в,г	а	в	а,г	в
3	а	а,б,в,г	а,б	а	а	в	а,б,в	а
4	г	а	д	в	б	б	а,б	в
5	б	а,в	а	а,б	а	г	б	б