4.3. Обоснование выбора способа управления земельно-имущественным комплексом на основе критерия (затраты/ качество)

В данной работе проведен анализ показателей стоимости и качества управления и технического обслуживания (как критериев выбора) организациями различных форм собственности (ОАО «Лидер», ДЕЗ, ТСЖ) для выбора оптимального способа управления земельно-имущественным комплексом по адресу: ул.Академика Пилюгина, дом 22.

Основные отличительные особенности данного земельно-имущественного комплекса, с точки зрения управления дивелоперской управляющей организации состоят в том, что представленный комплекс представляет собой элитный эксклюзивный объект недвижимости с современными и дорогостоящими инженерными системами и коммуникациями. Требования, предъявляемые к управлению и техническому обслуживанию таким комплексом очень высокие. Поэтому затраты на проведение работ по эксплуатации инженерно-технического оборудования и проведению профилактических работ значительно выше планово-нормативных, установленных Правительством Москвы.

Функции управления данным объектом недвижимости требуют специалистов высокой квалификации и, соответственно, оплаты их труда. Земельный участок придомовой территории требует значительных средств, для поддержания его в любой период времени (зима/лето).

Этими условиями объясняется достаточно высокая цена стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, которая, в данный период составляет более 16 рублей в месяц. (Во всех рассматриваемых вариантах показатели стоимости отражают только затраты на управление и техническое обслуживание без учета затрат на коммунальные услуги).

По сравнению с установленной, в г. Москве ставкой планово-нормативного расхода, составляющего 8 рублей 07 копеек, стоимость управления и технического обслуживания, осуществляемая ОАО «Лидер», превышает в 2, раза, а по сравнению со ставкой, установленной для оплаты жителями, более чем в 6 раз Статьи затрат на оплату услуг по управлению и техническому обслуживанию по данному варианту представлены в приложении 10.

Тем не менее, по моему мнению передача данного комплекса в управление ДЕЗу явно не целесообразна, так как если ДЕЗ будет обслуживать такой комплекс по ставкам, не намного превышающим установленные в городе, а именно, стоимость будет составлять- 9.2 рубля одного квадратного метра общей площади (см таблицу).

Услуга	Стоимость, руб/мес
1. Обслуживание лифтов и сигналов	4380,32
2. Обслуживание электроплит	2641,76
3. Аварийное обслуживание	1229,4
4. Обслуживание вент. каналов	1257,56
5.Обслуживание расширительных баков	3004,43
6. Обслуживание систем ДУ и ППА	2039,85
7. Дежурная и силовая энергия	3753
8. Вывоз мусора	4800
9. Прочие расходы	45878,3
10. Санитарная очистка:
- уборочная территория	5370,1
- обслуживание мусоропровода	6487,21
- уборка лестничных клеток и мест общ. пользования	8130,6
11. Текущий ремонт	98727
12. Зарплата АУП	1936,79
13. Услуги по управлению	28930,71
14. Всего	218 567,03
15. Итого, руб. за 1 кв.м. в месяц	9,2 руб.

В случае, если этих средств будет недостаточно для выполнения необходимых работ, то данный объект недвижимости очень скоро будет нуждаться в дополнительных ремонтных работах и соответственно, резко снижать свою ликвидность, либо ДЕЗ вынуждена будет поднимать стоимость своих услуг, при этом качество работ будет оставаться низким.

Для жилищных комплексов, подобным рассматриваемому, в настоящее время отсутствует система дотирования жилищного фонда. Это дополнительный аргумент в плане того, что снижение затрат для собственников этого кондоминиума за счет средств города не произойдет. В связи с этим, для ДЕЗа альтернативы работать по фактическим затратам, нет.

Представляется, что жители достаточно осознанно предпочтут более высокое качество управления и обслуживания, хотя и за значительно более высокие цены.

При этом, у жителей кондоминиума есть возможность снизить затраты на управление путем создания Товарищества собственников жилья и взять кондоминиум на самоуправление. ТСЖ –некоммерческая организация, которая не включает в состав затрат показатели рентабельности. В этом случае, за счет вычета рентабельности, стоимость оплаты управления и технического обслуживания снизятся на 15% и составят 14,5 рублей за 1 кв.м. общей площади в месяц. Статьи затрат на оплату услуг по управлению и техническому обслуживанию по данному варианту представлены в приложении 10.

Однако, как нам представляется, для данного земельно-имущественного комплекса, в котором пока нет нежилых помещений, принадлежащих ТСЖ, для использования их в целях снижения стоимости услуг, экономически не выгодно переходить на самоуправление.

Проведенный анализ возможных форм управления жилищно-имущественным комплексом, позволил обосновать наиболее приемлемый вариант привлечения в качестве управляющей организации земельно-имущественным комплексом по адресу: ул.Академика Пилюгина, дом 22 действующую дивелоперскую управляющую компанию.

В этом случае, функции управления и обслуживания объекта недвижимости осуществляются профессиональной специализированной управляющей компанией. Стоимость работ устанавливается ежегодно на основе договорных отношений с ТСЖ исходя из объективных затрат, которые согласовываются с правлением ТСЖ и утверждаются на общем собрании собственников.

За ТСЖ остаются функции контроля за деятельностью управляющей компанией и вопросы перспективного планирования, поиска возможностей снижения затрат за счет экономии коммунальных ресурсов, а также возможных источников получения дохода.

Предложенный вариант управления является приоритетным уже сейчас, на стадии становления нормальных (то есть равных стартовых условий) конкурентных отношений в области управления жилищной недвижимостью.

Участие же жителей- собственников через ТСЖ будет способствовать становлению полноценных домовладельцев, ответственно желающих в полном объеме реализовать свое право по обеспечению надлежащего уровня жизни и сохранности жилищного фонда.

В целом, анализ структуры управления жилищной недвижимости показал, что в настоящий период наблюдаются определенные тенденции развития комплексного подхода к решению данных проблем. В конечном счете, это должно привести к созданию равных условий для развития конкурентной среды в области управления жилищным фондом организациями различных форм собственности, в целях повышения качества его обслуживания и сохранности, а также повышения ликвидности жилищного фонда, как одной из главных составляющих недвижимости России.

Активизация населения в вопросах управления, обслуживания и эксплуатации жилищного фонда будет способствовать повышению качества работы управляющих компаний, прозрачности финансирования, развитию конкуренции в этой сфере работ и услуг, и как следствие, улучшению состояния и сохранности жилищного фонда.