- •Методическое пособие по выполнению дипломного проекта по специальности 291500, 291504 «Экспертиза и управление недвижимостью» / Перм. Гос. Техн. Ун-т.- Пермь, 2005.
- •Содержание
- •4.2. Оценка недвижимости 63
- •5. Рекомендуемая литература 73
- •6. Предлагаемые программные средства 76
- •1. Общие положения о дипломном проектировании
- •1.1. Цель методического пособия по дипломному проектированию
- •1.2. Выбор темы и выдача задания на дипломный проект
- •1.3. Требования, предъявляемые к студентам в ходе дипломного проектирования
- •1.4. Содержание дипломного проекта и основные требования к разработке его отдельных частей
- •1.5. Рецензирование и защита проекта
- •1.6. Требования, предъявляемые к оформлению дипломного проекта
- •2.1.3. Техническое обследование объекта
- •2.1.4. Изучение инженерно-геологических условий площадки расположения
- •2.1.5. Обследование фундаментов
- •2.1.6. Характеристика конструктивных решений здания
- •2.1.7. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений
- •2.1.8. Анализ полученных результатов обследования
- •2.1.9. Определение накопленного износа зданий и сооружений
- •Согласование отдельных видов износа, выраженных в процентах
- •2.2. Обоснование и принятие управленческого решения
- •2.3. Примерное содержание бизнес-плана управления объектом недвижимости.
- •Обзор отрасли - возможна ссылка на анализ рынка в других разделах;
- •Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости;
- •Последовательность проведенных работ
- •Практическая работа по предмету « Оценка бизнеса»
- •Практическая работа по предмету «Оценка стоимости предприятия ( бизнеса)»
- •Структура издержек обращения (рассчитать для оцениваемого предприятия)
- •Ретроспектива балансов оао « рик»
- •Вывод о структуре баланса и структуре издержек обращения : Анализ платежеспособности и финансовой устойчивости.
- •Заключение по анализу финансового состояния оао « РиК»:
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
- •______________________________ Тысяч рублей. Доходный подход
- •Расчет чистого денежного потока
- •Расчет надбавки за риски на уровне оцениваемого предприятия Таблица д.П. 5
- •Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования Таблица д.П. 8
- •Расчет рыночной стоимости методом капитализации
- •Рыночный подход
- •Согласование результатов и расчет итоговой величины стоимости
- •4.2. Оценка недвижимости Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Основные этапы процедуры оценки
- •Постановка задания на оценку
- •Расчет стоимости по доходному подходу Расчет стоимости по доходному подходу проводится по следующим пунктам:
- •Расчет итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •При определении Дз.П, Дс.П, Дд.П следует учитывать, к какому сектору рынка недвижимости относится объект недвижимости и перспективы развития объекта недвижимости.
- •5. Рекомендуемая литература
- •6. Предлагаемые программные средства
- •Приложение 1. Программный комплекс «Декон»
- •Пример комплексного оценивания объектов недвижимости в программном комплексе «декон».
- •1. Структура дерева
- •2. Определение матриц свертки
- •3. Оценивание с четкими значениями частых критериев
- •4. Оценивание с нечеткими значениями частых критериев
- •5. Транзитивное замыкание
- •Заполнение матриц свертки с помощью программного модуля «Изопрайс»
- •Банк матриц свертки
- •Приложение 2. Поддержка средствами комплексного оценивания принятия решения по содержанию и развитию административного комплекса.
2.1.7. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений
Натурные обследования несущих конструкций в дипломном проекте включают в себя визуальный осмотр.
При визуальном определении состояния конструкций выявляются состояния защитных покрытий, наличие увлажненных участков и поверхностных высолов, наличие трещин и т.п.
Исследование несущих железобетонных конструкций преследует цель оценки прочности характеристик бетона в его фактическом состоянии, выявление характера и степени коррозийного поражения арматуры и закладных деталей, характер и величину деформаций (трещины, прогибы), дефектов сварных монтажных сооружений.
При исследовании несущих металлических конструкций определяют: фактические размеры элементов, степень поражения коррозией, дефекты и повреждения (прогибы, выпучивания, некачественная сварка и расстройства болтовых и заклепочных соединений), качество металла с металлографическим анализом и механическим испытанием.
Исследования несущих каменных конструкций включают в себя:
- вид материала и тип кладки;
- наличие и вид гидроизоляции;
- армирование;
- узлы сопряжения конструкций с каменной кладкой (балок, прогонов, плит перекрытий, лестничных площадок и др.);
- деформации конструкций (отклонение от вертикали, выпучивание, трещины);
- влажность материала кладки (особенно в цокольной части и местах опирания конструкций на кладку).
Обследование ограждающих конструкций включает в себя оценку состояния наружных стен, покрытий, полов и светопрозрачных элементов.
Визуально определяют вид материала кладки стен, тип панелей, наличие дефектных участков, состояние узлов сопряжения, качество заделки стыков.
Обследование покрытий включает описание конструктивного решения, оценку качества узлов сопряжения ограждающих конструкций покрытия со строительными несущими конструкциями, влажность материалов покрытия, определяется состояние кровельного ковра и места его закрепления, состояние теплоизоляционного слоя (вид материала, толщина, влажность), пароизоляции и установление участков протечек, состояние элементов водостока с кровли и т.д.
Натурное обследование полов включает: установление типа и конструкций пола, выявление условий его эксплуатации, оценку состояния покрытий, а в необходимых случаях и подстилающих слоев.
В санузлах и участках производственных зданий с мокрыми процессами визуально должно быть оценено качество и надежность гидроизоляции, а в необходимых случаях произведено вскрытие участков со следами протечек.
Натурное обследование светопрозрачных ограждений (окон, светоаэрационных фонарей, витражей) включает в себя: визуальный осмотр с оценкой состояния конструкций и узлов их сопряжения, определение герметичности ограждения, светотехнических и теплотехнических характеристик.
Дефекты строительных конструкций заносятся в ведомость дефектов.
2.1.8. Анализ полученных результатов обследования
Оценка технического состояния здания не должна базироваться на субъективном впечатлении от визуального осмотра здания. Анализ полученных данных должен быть проведен в сопоставление их с нормативными требованиями.
Общая оценка состояния архитектурно-планировочных решений оцениваемого объекта дипломного проекта должна базироваться на принятых направлениях его дальнейшего использования или преобразования.
Оценка должна дать ответ на следующие вопросы:
- возможность совершенствования планировочного решения;
- возможность усиления, ремонта несущих конструкций, если таковая необходимость выявляется, без разборки;
- объем конструкций, подлежащих замене;
- необходимость и рекомендуемый способ усиления оснований;
-оценка влияния производств и негативных факторов в зоне расположения объекта на эксплуатационные характеристики оцениваемого объекта;
- объем необходимых работ по снижению негативного влияния размещенных в зоне производств и систем;
- рекомендации по улучшению транспортного обслуживания с ориентировочным объемом работ.
При оценке технического состояния здания следует определить:
- оставшийся срок службы здания;
- возможные варианты реконструкции или ремонта здания;
- части здания, непригодные по своему состоянию к ремонту.