Решение:

1. Охарактеризуйте основные положения ипотечного кредитования в России в соответствии с законодательством.

Ипотечное кредитование - это выдача займа финансовым учреждением под залог недвижимого имущества. Заемщик получает в кредит крупную сумму, на приобретение недвижимости в собственность, а обеспечением займа является сам объект покупки. Именно такая схема наиболее часто применяется в российском ипотечном кредитовании. Обеспечением по кредиту также может выступать и земельный участок, и уже имеющаяся в собственности недвижимость.

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют: Гражданский кодекс РФ; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями; постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".

В Н.Н., например, ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом Постановления Правительства Нижегородской области от 28 июня 2002 г. N 147 "Об ипотечном жилищном кредитовании населения Нижегородской области" и Постановление Администрации Нижегородской области от 27 февраля 1998 г. N 47 "О льготном жилищном кредитовании граждан".

Законодательство России подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. При этом залогодатель предоставляет недвижимое имущество в залог, а залогодержатель принимает это имущество в залог.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по другим договорам. Наиболее распространенными из них являются кредитный договор и договор займа. Общим признаком для всех этих договоров является денежный характер обязательства. Это означает, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Под дополнительными суммами в данном случае понимаются причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом (заемные средства).

Также договором об ипотеке обычно предусматривается неустойка – денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей.

Во всем мире все большей популярностью пользуется программа ипотечного кредитования. Она позволяет приобрести жилье сегодня, а выплачивать полную его стоимость в течение 10 лет.

Существует две системы погашения кредита: равными долями (тело долга погашается равными долями (с учетом процентов)) и понижающими долями (равными долями, но с процентами на остаток счета). Поэтому, в начале размер процентной доли велик, однако к концу кредита размер этих выплат резко уменьшается. Недостатки очевидны: сразу много платить сложно и не каждый может обеспечить большую выплату в первые месяцы погашения кредита. Главное и важнейшее условие для получения кредита это страховка на приобретаемую квартиру от уничтожения или повреждения, потерю трудоспособности заемщика или его смерти. Как правило, не более 1.5% от остатка суммы кредита. Учитывая стоимость недвижимости – сумма получается не малая. Это ведет к увеличению самого кредита. Банки вынуждены страховаться от возможных рисков.

2. Определите сумму дополнительных средств необходимых семье Давчук для приобретения квартиры и возможные варианты финансирования расходов.

Сбережения семьи Давчук на 1 июня 2011 года составляют 600 000 руб. Т.к. на приобретение своей квартиры они планируют потратить 65% сбережений, то эта сумма составит 600 000 * 65% = 390 000 руб.

Определим сумму средств необходимых семье для приобретения квартиры с учетом того, что семья продает свою квартиру за 2 300 000 и приобретает за 3 900 000 руб.

Необходимая сумма средств для приобретения квартиры семье: 3 900 000 – (2 300 000 + 390 000) = 1 210 000 руб.

Финансовые ресурсы домохозяйств формируются из двух источников:

1) собственные средства – средства формируемые в результате: индивидуальной трудовой деятельности (заработная плата, доход от подсобного хозяйства); индивидуальной предпринимательской деятельности и деятельности на рынке ценных бумаг (прибыль от такой деятельности); инвестиционной деятельности (проценты по депозитам, купонный доход по облигациям, дивиденды по акциям); участия в формировании страховых и негосударственных пенсионных фондов (страховые выплаты, пенсии); получения наследства; получения социальных государственных выплат (пенсии, пособия, стипендии); иных причин (выигрыш в лотерее и т.п.).

2) заемные (привлеченные) средства – средства, мобилизованные на кредитном рынке. К заемным средствам относят ссуды, полученные от кредитно-финансовых учреждений, а также частных лиц.

Возможным вариантом финансирования расходов на приобретение квартиры может стать жилищный ипотечный кредит или любой другой кредит.

Но в отличие от других видов кредитов, ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог приобретаемого жилья. Преимущество заключается в том, что, приобретая жилье в кредит, заемщик получает возможность жить в своей новой собственной квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение всего срока кредита. С точки зрения налогообложения, также более выгодно приобрести жилье в кредит, чем единовременно выплачивать всю стоимость квартиры наличными.

3. Определите кредитоспособность заемщика. ??????

При кредитовании физических лиц проводится процедура оценки их кредитоспособности, которая может осуществляться на основании уровня дохода заемщика, изучения его кредитной истории, а также стандартизированной скоринговой оценке.

Во время оценки финансового состояния и кредитоспособности заемщика — физического лица ЦБ РФ рекомендует коммерческим банкам учитывать: социальную стабильность клиента, то есть наличие собственной недвижимости, ценных бумаг и т. др., работы; семейное положение; наличие реального залога; возраст и здоровье клиента; общее материальное состояние клиента, его доходы и расходы; пользование банковскими ссудами в прошлом и своевременность погашения их и процентов по ним, а также пользование другими банковскими услугами; связки клиента с деловым миром и тому подобное.

ЦБ РФ рекомендует коммерческим банкам строить и анализировать динамические ряды за каждым показателем кредитоспособности клиента. Анализ рядов динамики позволяет коммерческому банку проследить эволюцию финансово хозяйственной деятельности заемщика и сделать заключения относительно его будущего состояния.

???????????????????

4. Проведите расчет стоимости покупки квартиры на условиях ипотечного кредитования по названным выше вариантам и выберите организацию для финансирования расходов по приобретению квартиры семьей Давчук.

Необходимая сумма средств 1 210 000 руб.