2. Договор строительного подряда (ст. 740 - 757 гк)

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Предпосылки и порядок заключения договора строительного подряда.

По заданию заказчика (инвестора) готовится технико-экономическое обоснование строительства объекта (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация, которая подлежит:

1. Обязательной государственной экспертизе:

- в Экспертном совете при Правительстве РФ (проекты, имеющие важное государственное значение);

- в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Госкомитете РФ по жилищной и строительной политике (другие проекты независимо от источников финансирования);

2. Утверждению в установленном законом порядке в представительных и исполнительных органах власти.

Договор строительного подряда заключается как в обычном порядке, так и посредством проведения специальных подрядных торгов.

Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса.

Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям тендерной документации, в которой содержится:

1. Общие сведения об объекте и предмете торгов, то есть информация об объекте, который должен быть построен с указанием его местонахождения, сроков выполнения работ, наименования заказчика и т.д.;

2. Проектная документация, включающая чертежи, схемы, графики, спецификации и т.п.;

3. Требования по составу документов оферты, которые обычно включают заявку на участие в подрядных торгах, временное поручительство в форме гарантии банка, копию платежного документа, подтверждающего внесение задатка и т.д.;

4. Инструкция оферентам, отражающая информацию и требования по условиям разработки, порядку оформления и представления оферты;

5. Условия и порядок проведения торгов, где указывается вид и форма проведения торгов, порядок выбора победителя и др. вопросы;

6. Проект договора строительного подряда;

7. Форма заявки на участие в торгах.

Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение заказчику (инвестору). С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя торгов.

Виды подрядных торгов.

в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендентов:	торги с предварительной квалификацией; - торги без предварительной квалификации;
в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов:	- торги первичные; - торги вторичные;
в зависимости от участия иностранного оферента:	- торги с участием иностранного оферента; - торги без участия иностранного оферента;
в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашения их результатов:	- торги гласные; - торги негласные;
в зависимости от того, допускается ли к участию в торгах неограниченное число претендентов либо только претенденты, удовлетворяющие специально оговоренным условиям	- торги открытые; - торги закрытые.

Особенности договора:

- договор является консенсуальным, возмездным, взаимным;

- к договору строительного подряда применяются общие положения о подряде, если это не противоречит специальным нормам о строительном подряде;

- к источникам регулирования строительного подряда помимо Гражданского кодекса относятся и некоторые специальные законы (например, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ), а также рекомендательные акты;

• отдельные виды строительной деятельности в Российской Федерации подлежат лицензированию;

• существенными условиями договора являются предмет, цена, срок;

• предметом договора строительного подряда могут быть: строительство зданий и сооружений; выполнение иных строительных работ (реконструкция объекта; сооружение фундамента; кровельные работы; прокладка коммуникаций); монтажные работы; пуско-наладочные работы;

- предмет договора определяется технической документацией и сметой. Техническая документация определяет также объем, содержание работ и другие предъявляемые к работам требования;

- условие о составе и содержании технической документации, а также о порядке и сроках ее предоставления является существенным условием договора (п.2 ст. 743 ГК);

- принятая сторонами к исполнению техническая документация, может потребовать внесения изменений и дополнений. Право заказчика вносить их ограничено 10% первоначальной сметы строительства и не меняет характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Все другие изменения и дополнения предмета договора по сравнению с его первоначальным определением возможны только по соглашению сторон;

- договором строительного подряда охватываются и отношения по поводу капитального ремонта зданий и сооружений, если договором не предусмотрено иное;

- если строительные работы направлены на удовлетворение бытовых или иных личных потребностей гражданина, то к такого рода отношениям применяются нормы о бытовом подряде;

• если стороны не достигли соглашения о полном снабжении стройки заказчиком, действует общее правило ст. 745 ГК, по которому обязанности обеспечить стройку всем необходимым несет подрядчик;

- цена договора:

0. а) определяется сметой, которая составляется на основе технической документации. Смета может быть твердой и приблизительной;

1. б) уплата цены может быть предусмотрена как за весь завершенный объект в целом, так и за его отдельные этапы или периодически – за фактически выполненный объем работ;

в) подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила согласованную сторонами смету не менее чем на 10% (п. 3 ст. 744 ГК);

- к обязанностям заказчика относится предоставление земельного участка для строительства. Площадь и состояние земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре условиям;

- в договоре могут устанавливаться также случаи и порядок передачи заказчиком подрядчику в пользование складских помещений, гаражей и т.д., обеспечение временной подводкой электроснабжения, водо- и паропровода, обеспечение транспортировки грузов. Оплата таких услуг должна быть предусмотрена в договоре. Если это не сделано, то предполагается, что услуги являются обязанностью заказчика, что учтено при составлении сметы, т.е. дополнительная оплата услуг подрядчика не требуется;

- в случае гибели или повреждения объекта строительства до его передачи заказчику вследствие недоброкачественности переданных заказчиком материалов или ошибочности указаний заказчика по способу выполнения работ подрядчик, при условии что он исполнил свои обязанности по предупреждению заказчика, вправе требовать оплату работы в полном объеме, предусмотренном сметой;

- переход права собственности на объект от подрядчика к заказчику происходит только после государственной регистрации такого перехода;

- при обнаружении необходимости производства не учтенных в технической документации работ подрядчик обязан приостановить выполнение работ и уведомить об этом заказчика. Заказчик обязан в течение 10 дней сообщить подрядчику о принятом решении. При пропуске указанного срока у подрядчика возникает право требовать возмещения убытков, причиненных простоем;

- в договоре возможно установление условий о страховании различного рода рисков) риска случайной гибели объекта, риска причинения вреда имуществу третьих лиц в ходе строительства и т.п.). Выполнение стороной обязательств по страхованию не освобождает ее от необходимости принятия мер для предотвращения наступления страхового случая;

- стороны по договору строительного подряда обязаны принимать все необходимые меры по устранению препятствий для выполнения работ. Сторона, не исполнившая этой обязанности утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены;

• требования по ненадлежащему качеству работ могут предъявляться в течение пяти лет или в течение гарантийного срока, если он больше пяти лет. Срок исковой давности по зданиям и сооружениям составляет три года и начинает течь с момента заявления о недостатках, сделанного в пределах гарантийного срока, а если он менее пяти лет, то в пределах пятилетнего срока.

Время, в течение которого заказчик не мог эксплуатировать объект, в гарантийный срок не засчитывается.

Стороны договора:

Подрядчик – специализированные строительные организации, имеющие соответствующие лицензии и являющиеся профессионалами в строительстве.

Заказчик – любое физическое или юридическое лицо.

Права и обязанности подрядчика

Права		Обязанности
1. Определять способы ведения работы (если иное не определено договором).		1. Осуществлять строительство (реконструкцию, расширение произ-водства и т.д.), предусмотренное договором.
2. Досрочно завершить работы.		2. Выполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятель-ность подрядчика.
3. Требовать оплаты произведенных в соответствии с договором работ. 4. Требовать оплаты непредусмотренных работ, которые он выполнил, не дожидаясь согласия заказчика, если докажет, что действовал в интересах заказчика (в случае если промедление могло вести к гибели объекта и проч.). 5. Отказаться от выполнения необходимых дополнительных работ, если только они не входят в сферу его профессиональной деятельности либо он по иным не зависящим от него причинам не может выполнить указанные работы. 6. В случае уклонения заказчика от осуществления надзора и контроля за ходом работ подрядчик вправе ссылаться на то, что допущенные недостатки были бы им устранены, если бы заказчик исполнил свои обязанности по осуществлению надзора и контроля за ходом работ		3. Обеспечить стройку материалами, деталями, конструкциями, а также оборудованием, если это предусмотрено договором. 4. Опробовать и испытать смонтированное оборудование. 5. Следовать требованиям стандартов, определенных в федеральных СНи П (строительные нормы и правила), территориальных строительных нормах, отраслевых строительных нормах, нормах предприятий. 6. Производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды и обеспечения безопасности строительных работ. Сообщить заказчику о выполнении работ, предусмотренных договором, и сдать результат работы. 8. Гарантировать достижение объектом показателей, указанных в технической документации, и возможность эксплуатации объекта в течение гарантийного срока. 9. Отвечать за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если они не явились следствием нормального износа объекта, неправильной его эксплуатации или неправильных инструкций, разработанных заказчиком или привлеченными им третьими лицами. 10. Устранять за отдельную плату недостатки, за которые ответственности не несет.

Права и обязанности заказчика

Права		Обязанности
1. Осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством материалов. 2. Поручить осуществление функций по надзору и контролю за ходом работ третьему лицу. 3. В одностороннем порядке изменить техническую документацию, если эти изменения не превышают 10% стоимости работ. 4. Давать указания подрядчику об устранении недостатков.		1. Своевременно предоставить подрядчику земельный участок под строительство. Обеспечить фронт работ на объектах, подлежащих реконструкции или техническому перевооружению. Передать подрядчику все документы, необходимые для производства работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи.
5. Требовать проведения предварительных испытаний результата работ. 6. Взыскивать убытки в случае нарушения подрядчиком требований, содержащихся в технической документации; за недостижение производственным объектом проектной мощности (ст. 754 ГК) (неустойки и штрафы взыскиваются лишь в случае упоминания о них в договоре).		4. Оказать подрядчику услуги, связанные с энерго- и водоснабжением и др. 5. Заявить подрядчику о всех выявленных недостатках в ходе строительства (Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки).
Отказаться от приемки работ, если обнаруженные недостатки исключают возможность использования результата работ для целей, указанных в договоре.		6. Приступить за свой счет к приемке работ, выполненных подрядчиком. 7. Оплатить подрядчику работы, если по независящим от сторон причинам строительство приостановлено и объект законсервирован. 8. Возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда.

Заказчик за свой счет и в предельно короткий срок после получения от подрядчика сообщения о готовности результата строительных работ к сдаче, организует и проводит приемку результатов работ.

Если строительство велось полностью или частично за счет бюджетных ассигнований, сдача-приемка работ производится в два этапа:

1. Объект принимается рабочей комиссией, сформированной заказчиком и подрядчиком с участием проектировщика и представителей уполномоченных государственных органов.

2. Объект принимается государственной приемной комиссией.

Если строительство велось за счет частных источников финансирования, приемка может производиться в один этап с обязательным участием представителей уполномоченных государственных органов.

Приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания эксплуатационных качеств построенного объекта. В этом случае приемка объекта осуществляется только при положительном результате предварительных испытаний.

Сдача-приемка объекта строительства оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от поступления акта будут признаны им обоснованными.

Ответственность по договору строительного подряда.

Ответственность наступает в соответствии с общими положениями о гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств. Должник обязан возместить кредитору:

- убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств;

- неустойку (штраф, пени), если это предусмотрено законом или договором строительного подряда.

Поскольку стороны договора – это обычно предприниматели, ответственность наступает независимо от наличия вины сторон (ст. 401 ГК). Особо выделены в гражданском законодательстве следующие виды нарушений:

- просрочка подрядчика с окончанием строительства объекта;

- задержка заказчика с передачей подрядчику строительной площадки;

- невыполнение обязанностей по обеспечению строительства необходимыми материалами;

- любое отступление подрядчика от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах;

- недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия;

- снижение или потеря прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части при реконструкции (обновлении, перестройки, реставрации и т.п.).

Наряду с гражданско-правовой ответственностью сторон договора строительного подряда за нарушение его условий, строительное законодательство предусматривает также административную ответственность за правонарушения в области строительства (установлена Законом РФ от 17 декабря 1992 г. «Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства»). Предприятия независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности, являющиеся заказчиками или подрядчиками в области строительства, подвергаются штрафам:

- за строительство объекта без получения в установленном порядке разрешения;

- за нарушение обязательных требований нормативных актов в области строительства, влекущее снижение прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений;

- за уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний, выданных органами государственного архитектурно-строительного надзора РФ.

Штрафы налагаются в административном порядке уполномоченными органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ.