- •Конспект лекций по дисциплине сд.05 «экономика недвижимости»
- •Содержание
- •Введение
- •Раздел I. Недвижимое имущество как объект экономических отношений Тема 1.1. Недвижимость как экономический актив
- •1. Понятие недвижимости
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Роль недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия. Показатели использования недвижимости
- •1. Предприятие как имущественный комплекс
- •2. Показатели использования недвижимости как составной части основных фондов предприятия
- •Раздел II. Рынок недвижимости и особенности его функционирования Тема 2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •1. Понятие и особенности рынка недвижимости
- •2. Функции рынка недвижимости
- •3. Сегментация рынка недвижимости
- •4. Субъекты рынка недвижимости
- •5. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости
- •Тема 2.2 Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •1. Спрос на рынке недвижимости
- •2. Предложение на рынке недвижимости
- •3. Рыночное равновесие на рынке недвижимости
- •Тема 2.3. Государственное регулирование сферы недвижимости
- •1. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости
- •2. Методы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Источники правового регулирования оборота недвижимости
- •Раздел III. Экономические основы финансирования недвижимости Тема 3.1. Элементы финансовой математики для анализа недвижимости
- •1. Стоимость денег во времени
- •2. Шесть функций сложного процента
- •2.1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы)
- •2.2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)
- •2.3 Фактор фонда возмещения
- •2.4 Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •2.5 Текущая стоимость аннуитета
- •2.6. Взнос на амортизацию единицы
- •Тема 3.2. Ипотечное кредитование
- •1. Постоянный ипотечный кредит
- •2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами
- •2.1. Кредиты с “шаровым” платежом
- •2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы)
- •2.3. Кредит с участием
- •2.4 Канадский ролл-овер
- •2.5. Ипотека с обратным аннуитетом
- •2.6. Ипотека с регулируемой отсрочкой платежей
- •Раздел IV. Основы оценки стоимости имущества Тема 4.1. Правовые основы оценки недвижимости
- •1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки
- •2. Обязательная оценка недвижимости
- •3. Саморегулирование оценочной деятельности
- •4. Договор об оценке
- •5. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
- •6. Страхование гражданской ответственности оценщика
- •Тема 4.2. Теоретические основы оценки недвижимости
- •1. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
- •2. Виды стоимости объектов недвижимости
- •3. Принципы оценки объектов недвижимости
- •4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
- •5. Технология оценки недвижимости
- •Тема 4.3. Основные подходы к оценке недвижимости
- •1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
- •3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
- •4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных подходов
- •5. Построение модели массовой оценки
- •Вопросы для самопроверки (тест-контроль)
- •Задачи для решения
- •Тематика курсовых работ
- •Вопросы для подготовки к экзамену
- •Право собственности на недвижимость.
- •Библиографический список
2. Обязательная оценка недвижимости
В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
1) при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
2) при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
3) при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
4) при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
5) при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
3. Саморегулирование оценочной деятельности
Новая редакция ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» вводит трёхуровневую систему регулирования оценочной деятельностью (государство – Национальный совет по оценочной деятельности – саморегулируемая организация оценщиков - оценщик).
Субъекты каждого уровня имеют свои собственные полномочия.
- Государство через уполномоченный Правительством федеральный орган осуществляет, как регулирование оценочной деятельности в целом, так и деятельности саморегулируемых организаций, в части надзора и нормативно – правового регулирования.
- Функции Национального совета по оценочной деятельности можно признать косвенно регулирующими, поскольку он выступает только в качестве разработчика федеральных стандартов оценки, а правом их утверждения обладает уполномоченный федеральный орган .
- Функции саморегулируемых организаций оценщиков в части регулирования оценочной деятельности заключаются в разработке и утверждении собственных стандартов и правил оценочной деятельности и контроле за осуществлением оценочной деятельности своими членами.
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций не должны противоречить федеральным стандартам оценки .
Основные формы саморегулирования оценочной деятельности отражены на рис. 1.
Рис 1. Основные формы саморегулирования оценочной деятельности
В соответствии со ст. 22 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.
Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:
разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;
разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;
представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;
прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;
контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;
ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;
организация информационного и методического обеспечения своих членов;
осуществление иных установленных ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» функций.