2. Частная собственность на землю в рф: за и против

Частная собственность на землю – краеугольный камень российской политической арены всего постсоветского периода. Не только не утихают, но и разгораются с повышенной силой общественные споры и политические дебаты относительно того, быть частной собственности на землю или не быть, а если быть, то в какой форме должна осуществляться передача прав на земельные участки, каков должен быть механизм взаимоотношений государства и новоиспеченных землевладельцев. Есть сторонники введения частной собственности и купли-продажи земли и противники введения частной собственности на землю.

Земля – специфический предмет рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника.

2.1. Аргументы сторонников частной собственности на землю

В программе земельно-аграрной реформы в России было определено, что главная причина низкой эффективности сельскохозяйственного производства как раз заключается в отсутствии частной собственности на средства производства и прежде всего на землю. Исходя из этого, основными задачами реформы в сельском хозяйстве были названы приватизация земли и реорганизация колхозов и совхозов. Частная собственность нашла выражение и развитие в ряде законов.

Введение права частной собственности на землю:

• выступило основой фермеризации российского сельского хозяйства;

• породило "паявизацию", т.е. бесплатную раздачу сельскохозяйственными предприятиями земельных имущественных паев;

• стало стимулом быстрого развития личного подсобного хозяйства [11].

Земельная реформа в РФ исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности. Земля была разделена между работниками сельскохозяйственных предприятий на условные земельные паи, значительное количество паев получили пенсионеры и работники сельской социальной сферы, хотя было вполне очевидно, что работать на земле две последние группы вряд ли смогут, что и произошло на деле. Результат таков: лишь 20% собственников земли реально на ней работают. Частная поземельная собственность привнесла негативные моменты, на них-то и указывают противники введения частной собственности на землю.

2.2. Взгляды противников частной собственности на землю

Противники введения частной собственности на землю утверждают, что рациональные земельные отношения могут быть выстроены на базе государственной собственности на все земли в обществе. На аргументы противников введения частной земельной собственности следует обратить внимание, так как они свидетельствуют о существовании негативных моментов в содержании этой категории.

Противники ведения частной собственности на землю еще на заре реформ заявляли, что раскрыть экономический потенциал крестьянина, коллектива сельхозпредприятия вполне можно, предоставляя землю в пожизненную аренду с правом наследования. Главное не в том, каким образом земля закреплена, а как она используется, предоставлена ли возможность всем хозяйствующим на земле субъектам самостоятельно определять структуру производства, объемы и ассортимент продукции, устанавливать цены, приобретать на рынке средства производства и так далее [11]. К тому же нельзя не учитывать того обстоятельства, что у российского крестьянина сильны традиции общественной (коллективной) собственности, равенства, взаимопомощи, которые уходят корнями в дореволюционные времена.

Аргументы противников частной собственности на землю в сельском хозяйстве следующие:

• частная собственность приведет к дроблению земли, социально-экономической дифференциации деревни, сдерживанию научно-технического прогресса в сельском хозяйстве, так как часть средств, которая могла бы пойти на инвестиции, должна отвлекаться на приобретение земли;

• монополия частной земельной собственности поднимает цены на сельскохозяйственную продукцию, накладывая, таким образом, дань на все общество;

• частная собственность затрудняет переход земли из рук в руки, в определенной мере тормозит приспособление землепользования к условиям рынка, закрепляет землю в руках тех, кто ее неэффективно использует;

• при частной собственности и купле-продаже земли возникнут спекуляция землей, отмывание "грязных денег", а при высокой инфляции в России – инфляционный спрос на земельные участки.

Указанные аргументы достаточно убедительно показывают возможность сохранения государственной собственности на сельскохозяйственные земли и в новой капиталистической экономической системе.

2.3. Дискуссионные вопросы рынка земли  сельскохозяйственного назначения

Должного положительного эффекта от введения института частной собственности на землю в сельском хозяйстве не было получено. Правительство, часть ученых-аграриев, считает, что эффективного землепользователя не возникнет до тех пор, пока земля не будет вовлечена в рыночный оборот. Сегодня идут дискуссии по определению степени свободы коммерческого оборота сельскохозяйственных угодий.

Сторонники частной собственности без границ выступают за то, чтобы эта свобода была полной. Они мотивируют тем, что при такой свободе можно отдавать землю банкам под залог, продать излишки и таким образом получить финансовые средства для инвестирования. В качестве примера приводятся американские фермеры, которые под залог недвижимости получают ежегодно свыше 15 млрд. долларов. Они утверждению, при свободной купле-продаже земли быстрее сформируется эффективный землепользователь. Право купли-продажи дает возможность расширить хозяйственные площади, мобилизовать земельные ресурсы для создания высокотоварных хозяйств с оптимальными размерами производства. Рыночное сельское хозяйство – это хозяйство с динамичным землепользованием. Земля – производственный ресурс и единственный нормальный способ ее движения – купля и продажа. Наличие последней позволяет осуществиться и аренде земли. Фермер с частным владением, приарендующий землю – типичная фигура на Западе.

Сторонники скорейшего формирования рынка земли указывают на такой положительный момент, как ускорение с помощью рынка миграционных процессов в стране из села в город и обратно. Еще один важный аргумент в пользу рынка земли – это включение в рыночный оборот земли для несельскохозяйственных нужд. В развитых странах несельскохозяйственный спрос имеет тенденцию к росту. После принятия Земельного кодекса и у нас этот процесс пойдет быстрее. Представители рассматриваемого направления не отрицают, что купля-продажа земли имеет не только позитивные, но и негативные моменты. Это возможность спекуляции землей с целью перепродажи, инфляционный спрос на землю и др. Безусловно, безоблачного будущего у рынка земли нет, от коррумпированности общество не застраховано, однако отсутствие земельного рынка создает большие возможности для махинаций с земельной собственностью, что уже де-факто происходит во многих регионах страны. Узаконение свободной купли-продажи земельных участков лигитимирует уже свершившееся  [12].

Большая группа экономистов считает, что земельный рынок России нужен, но шаги к рынку должны быть последовательные и поэтапные [13]. В подтверждение длительности перехода приводятся слова В.И. Ленина, что "при проведении аграрной реформы нельзя действовать натиском или нахрапом", - а нужен НЭП, рассчитанный на "целую эпоху". Сторонники данного направления отмечают, что в постсоветской России трансформация форм собственности на землю и другие средства производства в сельском хозяйстве с юридической точки зрения уже состоялась, но теперь стоит более сложная задача - добиться экономической реализации новых форм собственности, а для этого требуется достаточно длительный период. Как свидетельствуют факты, только одного из десяти сельских товаропроизводителей можно отнести к эффективным землепользователям.

Представители последовательного и поэтапного направления считают, что на формирование рынка земли может уйти не менее 10 лет, ведь работа предстоит многоплановая. Процесс вовлечения сельхозугодий в рыночный оборот должен проходить поэтапно и под жестким контролем государства. Главными инструментами, позволяющими передать землю в собственность эффективно работающих хозяйств, являются:

• аренда земли с расширением ее рыночного оборота;

• ипотека с постепенным включением в оборот всех сельскохозяйственных земель [12]. 

Законодательная база должна опережать экономические процессы и пройти ряд этапов. На первом этапе необходимо законодательно уточнить понятие земель сельскохозяйственного назначения, провести повсеместную инвентаризацию и бонитировку; на втором этапе требуется ужесточить процедуру перевода сельскохозяйственных земель в другие категории и повысить действенность механизмов контроля целевого использования таких земель; на третьем необходимо принять особый федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения [14]. 

Законодательная власть предлагаемую поэтапность не восприняла, и в июле 2002 года Госдума приняла Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

2.4. Формирование рынка земли в РФ

После принятия Земельного кодекса и Федерального закона " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" главная проблема для Российской Федерации состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком. Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеется в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные бюджетные поступления.

Земельный рынок – это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю [15].

Условиями существования земельного рынка являются следующие:

• любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника;

• каждый земельный участок имеет свою цену.

Земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться. С другой стороны, земельный рынок не создает заслон бесхозяйственному отношению к земле, т.к. в погоне за выгодностью земельных сделок, не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества. Земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и т.д. Принципиальное значение для формирования рынка земли имеют два момента:

• закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков;

• инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно.

Складывающийся в России земельный рынок – мощное средство реализации региональной политики, согласования интересов хозяйственного и территориального развития. В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Рынок земли активизирует деловую активность на территории. Выгодным представляется существование рынка земли собственникам земли – фермерам, которые получат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы. Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Рынок земли сулит значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов. Немногочисленные сделки с землей на первичном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном рынке, которые ведут физические и юридические лица, можно считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ.