- •7. Доход от операций с недвижимостью, факторы, виды и источники его формирования.
- •8. Спрос на рынке нд и особенности его формирования и проявления.
- •9. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •10. Операции с нд в жилищной сфере. Виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •11. Основные посредники на рынке нд, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •14. Оценочная деятельность на рынке нд. Принципы и этапы процесса оценки нд.
- •15.Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, особенности определения цены и оформления.
- •16. Характеристика видов и форм собственности на нд, субъекты и объекты собственности.
- •17. Аренда объектов нд: понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду нд.
- •18. Продажа объектов незавершенного строительства. Особенности определения цены, условия реализации.
- •19. Инвестиции в нд. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •21. Посредническая деятельность на рынке нд: основные задачи, функции, операции.
- •22. Участники и профессиональные субъекты рынка нд.
- •23. Предложение на рынке нд. Факторы, определяющие объем предложения на рынке нд.
- •24. Затратный подход к оценке нд. Его эк. Содержание, область применения. Преимущества и недостатки.
- •31. Оценка объектов нд в рыночной экономике, ее значение и этапы развития.
- •32. Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- •33. Методы расчета арендной платы.
- •37. Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ргб. Виды и формы аренды.
- •41. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке нд. Сегментация рынка нд.
- •42. Сравнительный подход к оценке объектов нд, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •49. Основные формы передачи прав на использование объектов нд.
18. Продажа объектов незавершенного строительства. Особенности определения цены, условия реализации.
Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами.
В целом по стране число таких объектов достигает 150 000, из которых почти половина находится в законсервированном состоянии. Решением проблемы сокращения незавершенного строительства должна стать разработка самостоятельной целевой программы, которая предусматривала бы проведение сплошной инвентаризации объектов незавершенного строительства и оценку их состояния, а также условия реализации каждого объекта.
Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов незавершенного строительства. Инвестиционный потенциал этого рынка огромен. Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам.
В случае проведения коммерческого конкурса указывается начальная цена объекта, при проведении инвестиционного конкурса — доли собственника объекта и победителя конкурса в общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом и объем инвестиций, необходимых для завершения строительства объекта.
Начальная цена объекта для коммерческого конкурса определяется на основе акта оценки стоимости объекта в размере фактических затрат на строительство (стоимости фактически выполненных и оплаченных работ, услуг по объекту). Сумма задатка для участия в конкурсе составляет 10 % от стоимости достройки объекта.
Победителем конкурса признается участник, предложивший минимальный срок завершения строительства и принявший на себя обязательства по выполнению условий конкурса.
Обязательными условиями коммерческого конкурса являются:
завершение строительства объекта в установленный срок с правом продажи готовых к эксплуатации объектов;
использование объекта, его отдельных частей помещений в соответствии с назначением, определенным проектной документацией;
оплата затрат на организацию конкурса и комиссионных сборов.
19. Инвестиции в нд. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:
– федеральные и местные органы власти и управления; – кредитно-финансовые учреждения; – инвесторы и пр.
Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.
Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.
Инвесторов можно разделить на два типа:
1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта; 2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:
1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;
2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;
3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
Источники финансирования капитальных вложений: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.
Прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.
Косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные.
Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:
1. владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.
2. денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:
– денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды;
3. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.
4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.
На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
– ожидаемый доход на инвестиции; – ставка банковского процента; – налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности; Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:
– быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях; – частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции; – ограниченность более доходных направлений инвестирования; И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором; – в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; – вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
20. Стоимость и цена объектов НД и факторы, их определяющие.
Как и любой др. товар на рынке, НД имеет стоимость и цену.
Цена объекта НД – цена конкретно свершившейся сделки купли-продажи объекта НД.
Цена в любой реальной сделке связана со стоимостью. Часто эти термины используются как синонимы.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта. Эта разница именуется «поправка на сделку» и зависит от ряда причин:
- стабильность рынка
- наличие объектов-аналогов и др.
Так, например, во время кризиса 1998г. ради срочного получения денег продавцы охотно снижали цены на 10-20% ради скорости продаж. Часто начальная цена на рынке сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом эту сумму уступить в процессе торга.
Понятие стоимости НД имеет множество различных аспектов. Важнейшими из них являются:
1. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект НД может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.
2. Потребительская стоимость - =стоимость в использовании; отражает ценность объекта НД для конкретного собственника, который не собирается больше выставлять объект на рынке.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципов наилучшего использования, то потребительская стоимость – исходя из текущего использования объекта по прямому назначению.
3. Восстановительная стоимость – определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.
4. Стоимость замещения – определяется расходами на строительство объекта в текущих ценах, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но строится он по новому архитектурно-конструктивному решению с использование элементов декора, современных строй. материалов и технологий, а также соврем. технологич. оборудования.
5. Страховая стоимость – рассчитывается на основе восстановительной стоимости объекта, который подвержен риску: разрушению или уничтожению.
6. Налогооблагаемая стоимость – базируется на основе рыночной или восстановительной стоимости, по нормативной методике и путем инвентаризации объекта.
7. Ликвидационная стоимость - чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта НД или при его принудительной продаже.
8. Первоначальная стоимость – фактич. затраты на создание или приобретение объекта НД на момент начала пользования.
9. Стоимость объекта при существующем использовании – основана на продолжении формы функционирования объекта при предположении возможности его продажи
10. Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.
11. Залоговая стоимость – стоимость объекта НД для обеспечения кредита.
12. Стоимость специального объекта – т.е. такого объекта, который в силу своей специфики на может быть продан.
13. Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения объекта.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.
2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.
Факторы, влияющие на цену НД:
1. Объективные факторы. Как правило, это факторы, к-ые определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами НД.
макроэкономические (связаны с общей конъюнктурой рынка):
- налоги
- пошлины
- динамика курса валют
- инфляция
- безработица
- потребность в объектах НД
микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок).
2. Факторы психологического характера:
массированная реклама
инфляционные ожидания
осведомленность и симпатии
3. Физические факторы:
местонахождение
степень развития инфраструктуры
транспортное удобство
архитектурно-конструктивные решения
состояние объекта НД
наличие коммунальных услуг (электро-, водо-, тепло- и газоснабжение)
экологические факторы (в т.ч. данные санитарно-техн. инспекции, наличие парков, водоемов и т.д.)
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартиры:
количество аналогичных предложений
их соотношение со спросом именно на тот тип квартиры и в той же части города
объективные недостатки здания (первый и последний этажи, окна во двор или на шумную улицу, планировка квартир)
престижность района
юр. «чистота» объекта