1.2 Понятие и содержание оценки земель

Государственная кадастровая оценка земель – определение стоимости (кадастровой) земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель.

Рента – это устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного для целей налогообложения и иных случаев, установленных законодательством РФ и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года в порядке, устанавливаемом Правительством РФ.

В результате оценки земель, в соответствии с ее назначением, определяются форма и величина стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочная стоимость) на определенную дату оценки, т.к. постоянно происходят существенные изменения в экономике, изменяется качество земель, стоимость продукции, техники и т.д.

Земля обладает особыми свойствами, которые могут быть оценены путем сравнения их по определенным показателям. Качество земли представляет собой две составляющие: плодородие и местоположение.

Плодородие – способность почвы обеспечивать растения полезными веществами и влагой. Различают естественное и искусственное (вновь созданное) плодородие почв, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

Совокупность всех условий произрастания растений составляет сущность естественного плодородия. Естественное плодородие образуется в результате длительного процесса, протекающего в определенных природно-климатических усло­виях, от которых зависит накопление питательных веществ. Такое плодородие называ­ется потенциальным.

Искусственное плодородие формируется в результате воз­действия человека на землю: мелиорации, обработки почвы, удобрения и др.

Экономическое (эффективное) плодородие создается только пу­тем вложения в землю затрат живого и овеществленного труда. Разделить естественное и искусственное плодородие вовлеченных в сельскохозяйственное производство земель невозможно. До того, как человек начал использовать участок земли для производства продукции, он располагал только естественным плодородием. С началом их распашки и внесения удобрений к естественному плодородию могло быть прибавлено искусственное плодородие, в результате чего возникло экономическое плодородие. При недобросовестном использовании земель (например, когда распашка земель или мелиорация приводит к эрозии или заболачиванию почв) естественное плодородие может быть уменьшено. Таким образом, дополнительные вложения не только создали искусственное плодородие, увеличив экономическое, но и наоборот – уменьшают даже естественное.

Оценивают качество земли в абсолютных значениях экономических показателей (урожайность, валовая продукция, валовой и чистый доход и др.), в баллах и процентах.

Экономическое плодородие можно рассматривать как в абсолютной, так и в относительной формах. Плодородие почвы может быть определено через продукции при определенных условиях производства с единицы площади (абсолютные пока­затели) и через отношение произведенной продукции на единицу площа­ди к затратам живого или овеществленного труда (относительные пока­затели).

Плодородие может быть определено через урожайность сельскохозяйственных культур с единицы площади (абсолютные показатели) и через отношение произведенной продукции к затратам живого или овеществленного труда (относительные показатели).

Важное значение для продуктивного использования земельных угодий имеет их местоположение, которое характеризуется показателями:

- удаленность от города, сельских насе­ленных пунктов;

- наличие транс­портных и инженерных коммуникаций;

- наличие пунктов переработ­ки и реализации продукции;

-наличие баз снабжения предприятий удобре­ниями и сельскохозяйственной техникой и так далее.

Местоположение хозяйств при экономической оценке земель учитывают путём корректировки показателей оценки качества земель по чистому и дифференциальному доходу с учётом местоположения.

На качество земельных участков влияют пространственно-технологические условия:

- раз­мер земельного участка;

- рельеф местности;

- раздробленность, че­респолосицу;

- конфигурацию земельного участка;

- удобство подъезда к полям и другим используемым участкам;

- наличие закамененности, кустарников, заболоченных участков и др.

Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки почв и экономической оценки, которые выступают как две взаимосвязанные части единого земельно-оценочного процесса, в котором бонитировка должна предшествовать экономической оценке земли.

2 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПО ПЛОДОРОДИЮ

2.1 Бонитировка почв

Бонитировка почв - это специализированная классификация почв по их продуктивности, построенная на объективных признаках и свойствах самих почв, наиболее важных для роста и развития сельскохозяйственных культур. При бонитировке почв выявляют относительное достоинство почв, определяют, во сколько раз данная почва лучше (хуже) другой по свойствам и урожайности в относительных единицах – баллах.

Цель бонитировки почв – оценить почвы, обладающие плодородием и другими свойствами и признаками, которые она приобрела в процессе как естественноисторического, так и социально-экономического развития общества.

Задача бонитировки – выявить земли наиболее благоприятные для возделывания тех или иных сельскохозяйственных культур, т.е. дать оценку агрономическому качеству почв.

Объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности, выделенные в агропроизводственные группы (почвенные разности, сходные по условиям увлажнения, залегающие на одинаковых элементах рельефа, близкие по физическим и климатическим свойствам).

Предметом бонитировки почв является естественное плодородие почв или их агропроизводственных групп.

Критерием бонитировки почв являются их природные диагностические свойства (мощность гумусового горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия и другие), оказывающие существенное влияние на урожайность сельскохозяйственных культур.

Установленные при бонитировке группы почв (классы земель), количественно характеризуемые определёнными природными признаками, затем оценивают по экономическим показателям. Расчеты позволяют определить цену одного балла естественного плодородия почвы. Она представляет отношение средней многолетней урожайности сельскохозяйственных культур (по каждой в отдельности) на данной почве к общему баллу ее бонитета.

В современном понимании объект бонитировки – это почва, подразделённая на строго определённые таксономические единицы, установленные по материалам детального почвенного обследования.

Таксономической (оценочной) единицей при внутрихозяйствен­ной оценке земель служит почвенная разновидность. При бони­тировке почв выбирают главные свойства (бонитировочные при­знаки), которые существенно влияют на урожайность культур. В различных зонах эти признаки могут быть разными в зависи­мости от того, как они проявляются в конкретных условиях.

Основным критерием выделения категории земельного фонда является целевое (функциональное) назначение земель. Свойства земель, используемые, например, для посадки и выращивания лесов, отличны от свойств земель, учитываемых при размещении и производстве растениеводческой продукции. Поэтому методические подходы к оценке земель различного целевого назначения будут различные.