2.4 Согласование результатов и итоговая оценка
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, была произведена тремя возможными подходами, каждый из которых дал свою величину. Необходимо произвести согласование с тем, чтобы отдать предпочтение одному из результатов, либо суммировать их с приданными весами.
Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений рыночной стоимости объектов оценки, что, по мнению оценщика, вполне закономерно. Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно величины стоимости, проведено итоговое согласование величин стоимости на основе значений, полученных различными методами. При выводе итоговой величины стоимости оценщик руководствуется, прежде всего, целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.
Подход |
Значение, руб. |
Результирующий вектор приоритетов |
Затратный подход |
1 471 562,52 |
8,00 % |
Сравнительный подход |
13 963 492 |
47,00 % |
Доходный подход |
14 104 440 |
45,00 % |
величина рыночной стоимости, руб. |
13 027 564,00 |
100,00% |
Величина рыночной стоимости определена следующим образом:
PC = РСЗП х ВП + РСспх ВП + РСДпх ВП.
Где
РС – рыночная стоимость, рассчитанная соответствующим подходом.
ВП – вектор приоритета соответствующего подхода.
Вывод: итоговая стоимость оцениваемого объекта составила 13 027 564 рублей.
3 Техническая эксплуатация объекта недвижимости.
Техническая эксплуатация зданий включает в себя весь комплекс работ по поддержанию все элементов и систем объекта недвижимости в исправном состоянии, а также работ по благоустройству территории.
Техническая эксплуатация объекта недвижимости состоит из обслуживания:
- помещений здания;
- строительных конструкций объекта;
- систем водоснабжения и водоотведения;
- систем электроснабжения и освещения;
- систем тепло- и газоснабжения;
- систем вентиляции и кондиционирования;
- систем пожарной и охранной сигнализации, включая автоматические системы пожаротушения;
- систем инженерной защиты помещений и территорий (системы видеонаблюдения, системы контроля доступа и пр.);
- слаботочных устройств;
- систем структурированных кабельных линий;
- систем учета расхода электрической и тепловой энергии;
- систем учета водопотребления;
- систем автоматического управления (САУ);
- лифтов и лифтового оборудования.
Кроме того, в состав работ входит ремонтно-эксплуатационная деятельность по содержанию придомовой территории.
К элементам технической эксплуатации зданий относятся:
- технические осмотры;
- техническое обслуживание;
- текущий ремонт;
- и капитальный ремонт;
- санитарное содержание.
Техническое состояние зданий контролируется путем систематического проведения как плановых, так и внеплановых технических осмотров. При проведении осмотров рекомендуется использование современных средств технической диагностики.
Плановые технические осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры подразумевают контроль технического состояния объекта недвижимости в целом: всех его систем и элементов внешнего благоустройства. Частичные осмотры проводятся для контроля над состоянием отдельных конструкций и систем. Внеплановые осмотры в обязательном порядке проводятся после стихийных бедствий, таких как землетрясения, ураганы, наводнения, обильные снегопады. Также внеплановые осмотры проводятся после любых происшествий, последствиями которых могут быть повреждения отдельных систем и элементов здания, например, после возникновения аварийных ситуаций в системах тепло-, энерго- или водоснабжения.
Техническое обслуживание зданий включает в себя работы, направленные на поддержание работоспособности и исправности всех систем объекта недвижимости, а также их наладке и регулировке. Кроме того, техническое обслуживание здания подразумевает соблюдение санитарно-гигиенических требований к помещениям здания и прилегающей к объекту недвижимости территории, а также подготовку здания и его элементов к сезонной эксплуатации.
Текущий ремонт проводится с той периодичностью, которая обеспечит эффективную безаварийную эксплуатацию здания на весь период, начиная с момента сдачи здания в эксплуатацию (или завершения капитального ремонта), заканчивая моментом начала очередного капитального ремонта. При установлении требуемой периодичности проведения текущих ремонтов нужно учитывать природно-климатические условия, особенности конструктивных решений, общее техническое состояние объекта недвижимости, а также режим его эксплуатации.
При капитальном ремонте производится восстановление работоспособности или замена всех изношенных элементов. При проведении капитального ремонта может проводиться модернизация отдельных систем здания, обусловленная экономической целесообразностью. Это может быть оснащение объекта недвижимости современными видами инженерного оборудования; мероприятия, направленные на улучшение качества предоставляемых услуг, замена элементов и систем здания на более долговечные и экономичные. Также капитальный ремонт может включать в себя работы по благоустройству прилегающей территории, например, укладка тротуарной плитки, обустройство детских площадок и прочее.
Санитарное содержание объекта недвижимости включает в себя мероприятия по уборке помещений здания и мест общего пользования, уборке и очистке придомовой территории, а также мероприятия по обслуживанию мусоропроводов.
Эффективная эксплуатация объектов недвижимости должна строиться на методах планирования. Соблюдение планов эксплуатации позволит свести до минимума риск возникновения аварийных ситуаций.
4 Содержание работы практиканта
За время прохождения практики были выполнены основные задачи поставленные перед практикантом, также проведена оценка коммерческой недвижимости, и ознакомление с процессом оценки коммерческой недвижимости, а также приобретены навыки работы в сфере недвижимости.
Рабочее место было представлено в виде рабочего стола в офисе, оснащенного организационной техникой.
Функциональные обязанности не ограничивались должностными функциями помощника оценщика, а расширялись до должности риэлтора и помощника менеджера по продаже недвижимости.
Также были получены навыки заключения договоров на оказание посреднических функций в сделке по купле-продаже недвижимости и оформления сделки в органах юстиции.