32. Экологическая ситуация в городах России.

Геохимические исследования показывают, что крупные города-промышленные центры представляют собой техногенные геохимические провинции. Техногенные геохимические провинции по уровню накопления химических элементов превосходят территории рудных полей и месторождений.

В РФ по сути каждый седьмой-восьмой город находится в тяжелой экологической ситуации. По загрязнению атмосферы самый грязный город Норильск (до 8% всех выбросов). По сбросу загрязненных вод лидирует Москва, Санкт-Петербург (город Чапаев – самое незначительное загрязнение воды, но самое агрессивное).

Загрязнения в ЦФО обусловлено не только промышленным производством, но и относительно близким расположением городов друг к другу. Экологически неблагополучны также города-курорты Сочи и Пятигорск.

Экологическое неблагополучие объясняется причинами:

1)Бурная индустриализация начала 20го века вызвала чрезмерную концентрацию промышленности в городах, создав в их функциональной структуре «промышленный флюс»;

2) Распространенность устаревших, «грязных» технологий, высокая доля разного рода потерь и техническое несовершенство средств очистки усиливает антропогенных пресс;

3)Важнейшим элементом загрязнения атмосферного воздуха в городах является автомобильный транспорт;

4) Эвакуация промышленных предприятий из Центральной части России на Урал и в Сибирь;

В целом, в Советский период экологич. благополучие не рассматривалось как цель развития города.

Последствия экологического неблагополучия городов:

1) Ухудшение здоровья населения;

2) Повышение уровня заболеваемости и смертности (в городах-специализированных центрах могут быть профильные заболевания, связанные с этим производством);

3)Сокращение продолжительности жизни (в Ачинске самая низкая продолжительность жизни мужчин);

Наиболее восприимчивы к загрязнению окружающей среды дети.

Возможно решение проблемы экологического неблагополучия:

1) Технологические меры (переход на более совершенные чистые технологии);

2) Технические меры (совершенствование очистных устройств и сооружений);

3) Структурные изменения (закрытие или вывод за пределы города вредных производств и развитие экологически-безопасных производств);

4) Архитектурно-планировочные меры (организация промышленных зон и создание санитарно-защитных разрывов);

Отдельным направлением в повышении экологического благополучия является создание опорного экологического каркаса территории.

33. Рынок городской земли и концепция ренты.

Земельный участок города сам по себе не является товаром конечного пользования. Его можно рассматривать как особый товар, занимающий промежуточное положение в производственно-сбытовой цепочке. Экономическая ценность участка земли зависит от потребительской стоимости городских объектов, которые могут быть на нем построены. Именно цена жилых зданий, офисных помещений, производственных корпусов определяет привлекательность УГЗ для его потенциального покупателя, застройщика. Таким образом формируется спрос на городскую землю.

Конкретный тип использования участков городской земли определяется в первую очередь конъюнктурой соответствующих сегментов рынка городской недвижимости (что дороже, что эффективнее построить). В зависимости от уровня рентабельности данный участок земли (с учетом преимуществ местоположения и прочих локальных факторов) будет использован для постройки зданий офисного типа, жилых зданий, производственного назначения, торговых центров и т.д. Доходность участка городской земли меняется в зависимости от удаленности от центра, перехода от одного функционального назначения участка к другому, вариантов застройки.

Пример: ЦУМ и Планета. ЦУМ – центр дорогой, но вариантов застройки нет. Планета – дороже, если застройщик хочет использовать для чего-то другого, так как там много вариантов застройки. Центр будет менять назначение под офисно-деловой, а не под торговые центры.

Расходы на покупку земельного участка, безусловно, отражаются в конечной цене реализации объектов недвижимости. Если органы муниципальной власти участвуют в подготовке территории, а именно обеспечении инженерной инфраструктуры, то участок городской земли будет дешевле. Эти участки готовятся специально, чтобы повысить инвестиционную привлекательность участков городско земли, или, чтобы снизить конечную стоимость объекта (социальные объекты, муниципальное жилье). Если объекты недвижимости расположены на престижных УГЗ, центрально-деловом районе, то участие муниципалитета не требуется; участки могут быть не подготовлены, это приведет к высокой конечной цене, но в этом случае это оплачивают жители, которые желают там жить, или бизнес, который хочет там размещаться.

Довольно часто возникают идеи о том, что рынок городской земли ограничен. Существует мнение, что каждый участок в городе благодаря многообразию факторов может быть уникален. И так как это уникальные ресурс, ограниченный ресурс, к нему можно использовать концепцию ренты (плата за уникальный ресурс). Это означает, что государство с этой уникальности изымает часть этой цены, если вы извлекаете прибыль или продаете, в виде налогов. При необходимости (когда город слишком долго пытается изъять ренту у собственников) экономические агенты могут изменить свое поведение. Дело в том, что земли МО пригородной зоны рассматриваются как резервные территории для города. Экономическая деятельность может уходить из города в пригородную зону. (Рынок городской земли является неограниченным, следовательно, если использовать только рентный подход, власти могут проиграть, так как бизнес может уходить из города). Рынок городской земли может быть значительно расширен за счет прилегающих территорий. Существуют политические, географические причины, когда рынок ГЗ не может быть расширен. Пример: Ватикан, Сингапур (остров). Если существуют географические ограничения, то можно расширить УГЗ за счет строительства искусственных островов. Также рассматриваются варианты увеличения плотности застройки за счет этажности. Также можно уйти под землю (Япония). Третий способ для преодоления ограничения по рынку ГЗ – освоение удаленных участков городской земли. Четвертое направление – развитие транспортной системы, повышающей доступность центра для удаленных участков. Достаточно важным фактором не привлекательности УГЗ для застройщиков является рейтинг среди потенциальных застройщиков (может быть связан с отсутствием инженерной инфраструктуры и т.д.). Но как только на участке появляются застройщики и они показывают успешность, то рейтинг увеличивается. Пример: Ястынское поле, абсолютно разнородная застройка. Понимание застройщиков, какие объекты будут построены, могут в дальнейшем повышать или не повышать ценность участков городской земли. В этой ситуации роль органов МСУ является очень важной в согласовании проектов, согласовании масштабов.