3. Сравнительный подход при проведении оценки объекта.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Принцип замещения – разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.  Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения   Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

4. Затратный подход при проведении оценки объекта.

Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1)         определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2)         определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3)         определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4)         определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5)         определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

5. Саморегулируемая организация оценщиков.

VI. «ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ»

1. Государственная кадастровая оценка земельных участков. Показатели

кадастровой стоимости.

2. Нормативно-правовая и нормативно-методическая база работ по

государственной кадастровой оценке земельных участков.

3. Модель (уравнивание) расчета кадастровой стоимости. Состав сведений в

модели расчета кадастровой стоимости. Анализ качества модели.

4. Анализ результатов расчета кадастровой стоимости.

5. Принципы оценочного зонирования территорий. Виды оценочных зон.

6. Земельный налог. Ставки земельного налога для земель различных

категорий.

7. Налоговые льготы категории налогоплательщиков, имеющих льготы по

уплате земельного налога.