Задача 3.
Стоимость зданий и сооружений оценивается в 500 тыс.ед. Продолжительность их полезной жизни равна 50 лет. Ставка дохода на инвестиции составляет 10%. Годовой чистый доход от объекта в целом равен 72 тыс.ед. Определить величину остаточного дохода, отнесенного на земельный участок, оценить его и объект в целом. Какой метод оценки земли использован?
Решение:
Определим коэффициент капитализации для зданий и сооружений с учетом срока эксплуатации здания в течении 50 лет:
Rзд.и соор=г+Кв=г+1/п, где:
Г-ставка дохода; Кв-ставка возврата капитала; п-срок эксплуатации здания
1/п= 1/50=0,02=2%
Rзд.= 2%+10%=12%
Определим часть дохода, относящуюся к зданиям и сооружениям:
ЧОД зд.и соор.=Сзд.и соор+Rзд.и соор.
Rзд.и соор.-коэффициент капитализации для зданий и сооружений,
ЧОД зд.и соор.=5000000*0,12=60000руб.
Определим часть дохода, относящуюся к земельному участку:
ЧОДзем.=ЧОДоб.-ЧОДзд.и соор.
ЧОДзем.=72000-60000=12000руб.
Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем.=ЧОДзем/Rзем.
Сзем.=12000/0,10=120000руб.
Определим стоимость объекта в целом:
С=Сост.+Сзем.уч.=12000+120000=132000руб.
Ответ: Сост.=12000руб.,Сзем.уч.=120000руб.,С=132000руб.Для решения задачи используется метод остатка для земли применяемый для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Задача 4.
№ участка |
Рыночная цена продажи, тыс.руб. |
Потенциальный валовый доход, тыс.руб. |
1 |
54 |
12 |
2 |
72 |
18 |
4 |
40 |
8 |
Определить стоимость участка земли, если известно, что его потенциальный валовый доход равен 15тыс.руб.Указать метод определения стоимости объекта.
Решение:
ВРМср.=(4,5+4+5)/3=4,5
С=4,5*15000=67,5 тыс.руб.
Ответ: доходный подход, стоимость участка 67 500 руб.
Задача 5.
Показатель |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Оцениваемый объект |
Цена продажи у.е. |
200 000 |
180 000 |
300 000 |
207 500 |
Стоимость земельного участка, у.е. |
55 000 |
45 000 |
180 000 |
60 000 |
Полная стоимость воспроизводства, у.е |
230 000 |
195 000 |
275 000 |
250 000 |
Остаточная стоимость здания, у.е |
145 000 |
135000 |
120 000 |
147 500 |
Величина накопленного износа, у.е |
85 000 |
60 000 |
155 000 |
102 500 |
Норма износа, у.е |
0,37 |
0,31 |
0,56 |
0,41 |
Определить среднюю норму износа и оценить объект, полная стоимость воспроизводства которого =250 000у.е., а стоимость участка земли составляет 60 000у.е.
Ответ: средняя норма износа Низн.=0,41;стоимость оцениваемого объекта равна 207,5 тыс.руб.
Задача 6.
Показатель |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Оцениваемый объект |
Цена продажи, у.е. |
900 000 |
600 000 |
800 000 |
780 000 |
Стоимость земельного участка у.е. |
180 000 |
120 000 |
150 000 |
200 000 |
Полная стоимость воспроизводства, у.е. |
105 000 |
950 000 |
1200 000 |
1 000 000 |
Остаточная стоимость здания, у.е |
720 000 |
480 000 |
650 000 |
580 000 |
Величина накопленного износа, у.е |
330 000 |
470 000 |
550 000 |
420 000 |
Норма износа, у.е |
0,31 |
0,49 |
0,46 |
0,42 |
Срок фактического возраста, лет |
2,8 |
8,8 |
6,4 |
8 |
Срок фактической службы, лет |
9 |
18 |
14 |
19 |
Оценить объект, если его фактический возраст составляет 8 лет, полная стоимость воспроизводства равна 1000 000у.е, а стоимость участка земли оценивается в 200 000у.е.
Ответ: Стоимость оцениваемого объекта составляет 780 000у.е.