52. Понятие права общей собственности

Нередки случаи, когда имущество принадлежит на праве собственности не одному лицу, а двум или более лицам. В таких случаях на имущество возникает общая собственность. Она может возникнуть в силу различных оснований: наследования, состояния в браке, образования крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизации, совместной покупки вещи, совместной постройки дома, соединения и смешения вещей и т.д. Объектом права общей собственности, как и любого другого вида права собственности, является индивидуально-определенная вещь (например, жилой дом) или совокупность таких вещей (например, совокупность вещей, входящих в состав наследства). Объектом права общей собственности может быть и предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Для общей собственности характерна множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности или сособственниками. Множественностью субъектов права собственности на один и тот же объект и вызвана необходимость специального правового урегулирования отношений общей собственности. Это необходимо, чтобы согласовать воли участников общей собственности, обеспечить учет каждым из них законных интересов не только окружающих их третьих лиц, но и остальных сособственников, надлежащее состояние общего имущества и т.д. Общая собственность характеризуется переплетением отношений сособственников ко всем третьим лицам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками, с другой. Первые по своей юридической природе являются абсолютными, вторые -- относительными.

54. Понятие прав на чужое имущество было известно еще древнему римскому праву, когда под ними понималось юридическое господство, принадлежащее одному лицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого лица. Ограниченное вещное право является таковым в силу как ограничений определенных правомочийсобственника вещи, так и существования у обладателя ограниченного права пределов его осуществления. В любом случае круг правомочий обладателя вторичного вещного права всегда существенно уже по сравнению с объемом правомочий собственника. К ограниченным вещным правам на землю относятся: право постоянного (бессрочного) пользования, правопожизненного наследуемого владения, право безвозмездного (срочного) пользования, сервитут. Также ЗК РФ рассматривает наравне с вещными правами на землю обязательственное право - аренду. Общим у вторичных вещных прав на землю является производность этих прав от права собственности. Все вещные права обеспечивают их носителям определенную устойчивость в использовании земли, которая для любого ее пользователя - важнейшая экономическая и социальная категория. Но степень этой устойчивости для различных титулов неодинакова. Наивысшую степень устойчивости гарантирует право собственности. Если не принимать во внимание исключительные случаи, когда земля выкупается в принудительном порядке для государственных или муниципальных надобностей, и некоторые другие, то продолжительность пользования полностью зависит от лица, носящего титул собственника. Пользование может прекратиться, если лицо продаст землю,обменяет или подарит ее; непосредственное пользование может временно прерваться, если лицо сдаст землю в аренду или предоставит ее кому-либо в пользование безвозмездно. Пользование может прекратиться также в том случае, если собственник не сможет погасить долг ипотечному учреждению и заложенная собственником земля будет продана "с молотка" в принудительном порядке для погашения его долга. Ограниченные вещные права иногда называют вторичными, имея в виду их производность от права собственности, которое в этом случае считается первичным. Закон содержит исчерпывающий перечень прав на землю. Это уже рассмотренное право собственности, а также ограниченные права,рассматриваемые в данной главе: 1) право постоянного (бессрочного) пользования землей; 2) право пожизненного наследуемого владения землей; 3) право безвозмездного срочного пользования; 4) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут); 5) право аренды. Иные права на землю подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ на одно из вышеуказанных прав.

55. 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

58. Способы защиты права собственности и иных вещных прав. В зависимости от характера посягательства на права собственника и содержания предоставляемой защиты можно выделить обязательственно-правовые, вещно-правовые и иные способы защиты.

Обязательно-правовые способы защиты права собственности основаны на охране имущественных интересов сторон в гражданской сделке, а также лиц, которые понесли ущерб в результате внедоговорного причинения вреда их имуществу. Требование о защите этих интересов непосредственно из права собственности не вытекает. Предъявляемые собственником иски к правонарушителю, с которым он связан обязательственными правоотношениями (договорными и вне-договорными), направлены как на устранение препятствий в осуществлении права собственности, так и на возмещение вреда либо убытков. При этом защита имущественных интересов сторон в обязательственных правоотношениях не носит абсолютный характер. Ее объем определяется судом посредством оценки степени нарушения права собственности в результате взаимоотношений сторон, основанных на договоре или внедоговорном обязательстве.

Вещно-правовые способы защиты права собственности носят абсолютный характер, направлены на устранение препятствий к осуществлению права собственности. При этом они ориентированы на защиту непосредственно права собственности и не связаны с какими-либо обязательствами между собственником и нарушителем.

К иным гражданско-правовым способам защиты права собственности относятся способы, предоставляемые по искам о признании права собственности, а также по искам к органам государственной власти и управления.

59. Вещно-правовые способы защиты имущественных интересов управомоченных лиц имеют своим объектом только индивидуально-определенные вещи, но не иное имущество. Они не могут быть предъявлены при отсутствии индивидуально-определенной вещи как предмета спора (например, в случае ее уничтожения).

Вещно-правовая защита осуществляется с помощью абсолютных исков, известных еще римскому праву, т. е. исков, предъявляемых к любым нарушившим вещное право третьим лицам. Существуют два классических вещно-правовых иска, предназначенных для защиты права собственности и иных вещных прав:

– виндикационный иск, виндикация (от лат. actio rei vindicate – «объявляю о применении силы»). Он означает истребование имущества из чужого незаконного владения, т. е. иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику. Предметом виндикации может быть индивидуально определенное имущество;

– негаторный иск (от лат. actio negatoria – «отрицающий иск»). Он состоит в праве собственника потребовать от другого лица устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были соединены с лишением владения.

Виндикация. Самым распространенным способом защиты вещных прав является виндикационный иск. Он применяется в случае выбытия (утраты) вещи из фактического владения собственника и заключается, как было сказано ранее, в принудительном истребовании собственником своего имущества из чужого незаконного владения. При этом субъектом права на виндикацию является собственник (или иной титульный (законный) владелец), который должен доказать свое право на истребуемое имущество, т. е. его юридический титул. Субъектом обязанности (ответчиком по иску) является незаконный владелец, фактически обладающий вещью на момент предъявления требования. Объектом виндикации во всех случаях является индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре, так как речь идет о возврате конкретной вещи, а не о замене ее другой вещью такого же рода и качества.

Гражданское законодательство различает два вида незаконного владения чужой вещью, порождающих различные правовые последствия:

1) добросовестное владение, когда фактический владелец вещи (добросовестный приобретатель) не знает и не должен знать о незаконности своего владения. Согласно п. 3 ст. 302 Гражданского кодекса у такого владельца невозможно истребовать деньги или предъявительские ценные бумаги. Однако имущество у добросовестного приобретателя можно истребовать:

а) в случае если такое имущество было им получено безвозмездно (дарение, наследование и т. п.) от лица, которое не имело права его отчуждать (п. 2 ст. 302 Гражданского кодекса). При этом такое изъятие не несет имущественных убытков добросовестному приобретателю, но способствует восстановлению нарушенного права собственности;

б) в случае возмездного приобретения имущества добросовестным приобретателем у лица, которое не имело права его отчуждать, если собственник имущества или лицо, которому имущество было передано во владение, утерял его, либо имущество было похищено или выбыло из владения последних иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса);

2) недобросовестное владение, когда фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество. При этом имущество у недобросовестного приобретателя может быть истребовано собственником во всех случаях без каких-либо ограничений.

При истребовании собственником имущества из чужого незаконного владения зачастую возникает вопрос о судьбе доходов от использования этого имущества и о возмещении затрат на его содержание, ремонт или улучшение, произведенных фактическим владельцем. В соответствии со ст. 303 Гражданского кодекса собственник вправе потребовать от недобросовестного владельца возврата не только конкретного имущества, но и всех доходов, которые этот владелец извлек или должен был извлечь из имущества, за все время своего владения им. На добросовестного владельца такая обязанность ложится лишь за время, когда он узнал или должен был узнать о незаконности своего владения. При этом как добросовестный, так и недобросовестный владелец вправе потребовать от собственника возмещения необходимых затрат на поддержание имущества за то время, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (ст. 303 Гражданского кодекса).

В судебной практике имели место многочисленные случаи изъятия по суду жилых помещений у их добросовестных приобретателей путем признания соответствующих сделок купли-продажи недействительными с последствиями по п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса. В связи с жалобами ряда граждан Конституционный Суд РФ своим постановлением принял решение признать не противоречащими Конституции содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 302 Гражданского кодекса не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. В настоящее время по закону недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса) на праве собственности с момента регистрации данного права, за исключением предусмотренных ст. 302 Гражданского кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса).

В соответствии со ст. 31.1 Закона о регистрации прав собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исполнения срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб. Указанные правила применяются лишь в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была произведена после 1 января 2005 г. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации устанавливается Правительством РФ.

Негаторный иск. Как было сказано выше, это требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом (ст. 304 Гражданского кодекса). Субъектом негаторного иска является собственник или иной титульный владелец, сохраняющий вещь в своем владении, но испытывающий препятствия в ее использовании. Субъектом обязанности (ответчиком по иску) считается нарушитель прав собственника, действующий незаконно. Объект требований по негаторному иску составляет устранение длящегося правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска. Поэтому к подобного рода искам не применяется срок исковой давности – требование можно предъявить в любой момент, пока сохраняется правонарушение.

Владельческая защита. Права на защиту с помощью виндикационного и негаторного исков принадлежат также иным титульным владельцам: арендаторам, хранителям, субъектам права пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения и других ограниченных вещных прав (ст. 305 Гражданского кодекса). Таким образом, субъекты ограниченных вещных прав, а также иные титульные владельцы имущества получают такую же (абсолютную, вещно-правовую) защиту своих прав, как и собственники. При этом титульные (законные) владельцы, владеющие чужим имуществом в силу закона или договора, могут защищать свое право владения имуществом даже против его собственника. Вещно-правовая защита титульных владельцев, в том числе субъектов обязательственных, а не только вещных прав на чужое имущество, составляет понятие владельческой защиты,которая в известных случаях охраняет и добросовестное незаконное владение (ст. 302 Гражданского кодекса). Фактическое добросовестное владение может стать основанием для приобретения права собственности по давности владения чужим (бесхозяйным) имуществом, включая недвижимость (п. 1 ст. 234, п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса).

Целью владельческой защиты является защита права владения как абсолютного по своей юридической природе правомочия. При этом даже касаясь прав владения, приобретенных по договору, она все равно является институтом вещного, а не обязательственного права, а составляющие ее иски относятся к числу вещно-правовых.

60.  Обязательственное право регулирует обяза-

тельства, принятые на себя одним субъектом по отношению к другому  (дру-

гим). Чаще всего такие обязательства возникают в процессе перехода  прав

собственности. С юридической точки зрения они определяют основной  меха-

низм товарооборота. Ввиду многообразия  форм  отношений,  возникающих  в

этой связи, их регулирование занимает всю вторую часть Гражданского  ко-

декса. Обязательство - это правоотношение между двумя  лицами,  одно  из

которых - кредитор - имеет право требовать от другого - должника  -  со-

вершения некоторых деяний (действий или бездействия). Кредитор иначе на-

зывается управомоченным лицом, а должник - обязанным.

   Субъекты обязательственного правоотношения называются сторонами  обя-

зательства, а действия, которые должник обязан совершить, - его содержа-

нием. Действия должника приводят к изменению правового положения и таким

образом представляют собой их динамику.

   Обязательства возникают из разных источников. К  основным  источникам

относятся:

   - договоры - соглашения о возникновении  обязательств  (как  правило,

двусторонних);

   - односторонние сделки - например, принятие наследства может породить

обязательства;

   - акты органов власти;

   - другие источники, в основном связанные с возмещением  ущерба.  Сог-

ласно ст. 307 ГК в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совер-

шить в пользу другого лица (кредитора)  определенное  действие,  как-то:

передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воз-

держаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от

должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из  догово-

ра, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК.

   В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или долж-

ника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

   Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии  с

условиями обязательства и требованиями закона, иных  правовых  актов,  а

при отсутствии таких условий и требований - в  соответствии  с  обычаями

делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односто-

ронний отказ от исполнения обязательства и одностороннее  изменение  его

условии не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ  от  исполнения  обязательства,  связанного  с  осу-

ществлением его сторонами предпринимательской деятельности,  и  одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона  или  существа обязательства.

61. Предмет обязательственного права – отношения, складывающиеся в процессе экономического оборота. Обязательство представляет собой правоотношение, которое регулируется имущественными нормами права, в силу которых одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и др. – либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В обязательственном отношении участвуют две стороны – управомоченная и обязанная. Управомоченная сторона наделена правом требовать от обязанной стороны совершения определенных действий. Обязанная сторона должна совершить определенные действия в пользу управомоченной стороны. Управомоченная сторона называется кредитором, а принадлежащее ей субъективное право – правом требования. Кредитор является активной стороной в обязательстве. Обязанная сторона называется должником, а лежащая на ней обязанность – долгом. Должник признается пассивной стороной. Свои действия он совершает по требованию кредитора, подчиняясь праву кредитора. Юридическое содержание обязательственного правоотношения – право требования кредитора и долг должника.Объект обязательства – действия должника. По основаниям возникновения все обязательства делятся на договорные (возникающие на основании договора) и внедоговор-ные (основанием служат другие юридические факты).

Договорные обязательства делятся на обязательства по:

1. реализации имущества;

2. предоставлению имущества в пользование;

3. выполнению работ и оказанию услуг;

4. страхованию;

5. по совместной деятельности;

6. расчетам и кредитованию;

7. смешанные обязательства.

Внедоговорные обязательства делятся на обязательства из односторонних сделок и охранительные обязательства. Также обязательства делятся на:

1) простые – в них присутствует только одно право и обязанность, и сложные – имеют место несколько прав и обязанностей);

2) однопредметные – должник обязан передать определенный предмет, альтернативные – должник должен передать предмет по выбору из нескольких, и факультативные обязательства – должник обязан совершить определенные действия, и при невозможности совершения таких действий ему дается возможность совершить другие действия;

3) обязательства, связанные и не связанные с личностью должника или с личностью кредитора;

4) главные и дополнительные обязательства. Юридические факты, на основе которых возникают обязательства, принято называть основаниями возникновения обязательств. Самое распространенное основание возникновения обязательств – договор (купли-продажи, мены, и др.). Основанием возникновения обязательств могут служить и односторонние сделки (прощение долга, дарение и другие сделки, не противоречащие закону).

Кроме договоров, обязательственные отношения могут возникнуть из актов государственных органов власти и органов власти местного самоуправления (содержание обязательства, возникающего из такого акта, определяется самим этим актом), неправомерных действий (деликтов) и возникающих на их основе деликтных обязательств, а также событий.