Аренда земли

Аренда земли - это основанное на договоре временное возмездное пользование земельным участком. В аренду могут быть переданы ЗУ, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Аренда земли является разновидностью срочного землепользования. Это единственный вид временного пользования землей, основанный на гражданско-правовом договоре. По этому признаку аренда земли относится к обязательственным правам на землю. Договор аренды - двухсторонний, возмездный, заключаемый на началах добровольности и равноправия сторон кроме тех случаев, когда заключение договора аренды является обязательным в соответствии с законодательством – например, вместе со зданием, находящемся на ЗУ (ст.627, 623 ГК). Поэтому условия аренды ЗУ определяются по соглашению сторон (ст.46 КЗ). Сторонами в договоре аренды земли являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем может быть собственник земельного участка, а также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать ЗУ в аренду (ст. 579 ГК). При аренде земель государственной собственности арендодателями являются сельские, городские или районные исполнительные органы в пределах своей компетенции. При аренде земель, находящихся в частной собственности, арендодателями являются граждане и юридические лица РБ – собственники ЗУ (ст. 44 КЗ).

Арендаторами ЗУ могут быть юридические и физические лица РБ, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации (ст.43 КЗ). Иностранные субъекты могут получить ЗУ только в аренду, кроме предприятий с иностранными инвестициями и иностранных государств в тех случаях, когда им предоставляется право собственности на землю.

Предметом договора аренды земли является индивидуально-определенный ЗУ, в отношении которого должен быть указан его местоположение, размер и качественная характеристика.

Срок аренды земельного участка определяется договором (ст. 45 КЗ). Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет, а при аренде ЗУ для сельскохозяйственного использования он должен быть не менее 5 лет.

Содержание договора аренды земли определяется гражданским законодательством. В настоящее время законодательством предусмотрены некоторые особенности аренды ЗУ, находящихся в частной собственности граждан РБ, - сохранение целевого назначения, передача строения только вместе с ЗУ, на арендованных ЗУ строительство не допускается, несовершеннолетним гражданам (через опекуна) разрешается сдать ЗУ в аренду до достижения дееспособного возраста (ст. 47 КЗ). Аренда земель, находящихся в государственной собственности, по целям использования и видам земель не ограничивается. В аренду могут сдаваться ЗУ из любых категорий земель, но при передаче государственные органы определяют их целевое назначение.

Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям, предусмотренным гражданским или земельным законодательством Республики Беларусь или договором.

Прекращение действия аренды возможно по истечении срока, на который он был заключен. Сторонам предоставляется возможность продлить действие договора аренды земли.

Допускается расторжение договора аренды по волеизъявлению сторон.

Он может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и по другим основаниям.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 590 ГК).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в указанный срок, а если в договоре он не указан, в разумный срок до окончания действия договора При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581, 592 ГК).