1. Вещными правами являются право собственности и ограниченные вещные права.
Ограниченные вещные права устанавливаются на вещь, находящуюся в собственности другого лица.
Ограниченные вещные права
право постоянного землевладения
право застройки
сервитут
право личного пользовладения
ипотека
право приобретения чужой недвижимой вещи
право вещной выдачи
право оперативного управления
право ограниченного владения земельным участком
Юридические особенности недвижимости
Оборот недвижимости – только через оборот прав
Юридический статус недвижимости – ограничения экономического использования (целевое назначение земель, разрешенное использование)
Распределение правомочий – инструмент повышения экономической эффективности
Объект недвижимости
Определенность физическая (земельный участок площадью 12 сотых га + коттедж площадью 150 кв.м.)
Определенность юридическая (земельный участок относится к землям населенных пунктов, находится в жилой зоне малоэтажной застройки, принадлежит на праве собственности, предназначен для сдачи в аренду)
Определенность экономическая – (рыночная стоимость = 6 000 000 рублей)
НА РЫНКЕ ОБРАЩАЮТСЯ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Система учета объектов недвижимого имущества и недвижимости
Закон РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21.07.1997 г., № 122-ФЗ)
Закон РФ «О государственном земельном кадастре» (от 02.01.2000 г., № 28-ФЗ)
Закон РФ «О государственном кадастре недвижимости (от 24.07.2007 г., № 221-ФЗ )
Государственный кадастр недвижимости
«Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – систематизированный свод сведений … о недвижимом имуществе, а также о Государственной границе РФ, границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований и населенных пунктов» (ст.1) .
Данные о физических, юридических и экономических характеристиках ОН:
вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
кадастровый номер;
местоположение (земельного участка, здания на земельном участке, помещения в здании);
площадь, конфигурация;
материал стен.
сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав (на основе данных ЕГРП);
сведения об обременениях прав;
сведения о кадастровой стоимости объекта;
категория земель (для земельных участков);
разрешенное использование;
назначение здания (помещения);
год ввода в эксплуатацию
Государственный кадастр недвижимости интегрирует в себе как сведения технико-экономического характера, так и юридические и экономические сведения, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости получает полное и исчерпывающее описание.
ГКН - значение
Любой объект недвижимости всегда имеет физическую, юридическую и экономическую определенность
Экономические характеристики недвижимости производны от физических и юридических
Двойственная природа недвижимости как экономического актива
Недвижимость одновременно является реальным и финансовым активом (товаром и капиталом)
Часто: «недвижимость – это финансовый актив, а рынок недвижимости – часть финансового рынка»
Неверно: иммобильность, несовпадение динамики доходности активов
Мнение:
«Недвижимость как класс активов отличается от финансовых активов тем, что она должна не только обеспечивать эффективную, скорректированную с учетом риска ставку дохода на рынках капитала, но и обеспечивать арендаторов физическим пространством». Управление портфелем недвижимости: Учеб. пос. для вузов. Пер. с англ. / Под ред. С.Г. Беляева. – М.: ЮНИТИ, 1998. С. 192.
Финансовые активы
К финансовым активам относятся: денежные средства; контрактное право требования денежных средств или другого финансового актива от другой компании; контрактное право на обмен финансовых инструментов с другой компанией на потенциально выгодных условиях; долевые инструменты другой компании.
Физические активы, такие как запасы, основные средства, арендованные активы, а также нематериальные активы, такие как патенты и торговые марки, не являются финансовыми активами. (МСФО 32, (в редакции 1998 г.)
Уточнение
Уточняя различия между финансовыми и нефинансовыми активами, МСФО указывают: относительно нефинансовых активов, что «контроль за такими физическими и нематериальными активами создает возможность обеспечивать поступление денежных или других активов, но он не приводит к возникновению действительного права на получение денежных средств или других финансовых активов».
Недвижимость – товар и капитал
Товар
Сложная вещь (благо + право)
Низкая ликвидность
Индивидуальность ценообразования
Высокие трансакционные издержки
Капитал
Высокий пороговый уровень инвестиций
Паушальность
Низкая корреляция доходов с альтерантивными вариантами
Сохранность инвестируемых средств
Неоднородность
Стабильность доходов
Двойственность недвижимости – двойственность мотивов использования
Операционная недвижимость (использовать, но не владеть)
Инвестиционная недвижимость
(владеть, но не использовать)
Понятие «ИН»: международные стандарты финансовой отчетности (МСФО (IAS) 40), (ИН противопоставляется основным средствам и запасам)
Операционная и инвестиционная недвижимость
Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр.;
Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.
Инвестиционная недвижимость (МСФО 40)
К объектам инвестиционной недвижимости относятся:
- земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе;
- земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено;
- здание, сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
- здание, сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.