Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Особенности договора аренды зданий и сооружений:

1. объектом аренды является только здание или сооружение в целом, а не какая – либо их часть, при этом, наем жилых строений выходит за пределы данного договора и регламентируется специальными нормами о договоре найма жилого помещения;

2. договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

3. существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются условия об объекте аренды и о размере арендной платы;

4. установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним, если иное не установлено соглашением сторон или не вытекает из закона (п. 2 ст. 654 ГК);

5. договором аренды зданий и сооружений регулируется как аренда строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, на которых расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК РФ), при этом, по данному договору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования:

- если арендодатель является обладателем ограниченного вещного права или иного, отличного от права собственности права на землю (права аренды, права бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения и т.п.), то и арендатор здания (сооружения) становится носителем аналогичного права на земельный участок;

- если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору по соглашению сторон предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка;

- если право на соответствующий земельный участок, передаваемое арендатору, в договоре аренды не определено, к арендатору на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования соответствующей частью земельного участка;

6. передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному передаточному документу, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК РФ);

7. при прекращении договора арендованное здание или сооружение должно возвращаться арендодателю по передаточному акту или иному передаточному документу.