- •Раздел I определение недвижимости
- •1.1. Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым
- •1 В соответствии с Федеральным законом (фз) «о государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» (№ 122-фз от 21.07.1997 г.).
- •1.2. Сущность объектов недвижимости
- •1 КоттсД. Управление инфраструктурами организации / Пер. С англ. — м.: оао «Типография "Новости"», 2001. — 597 с.
- •Лекция 2. Характеристики и классификации объектов недвижимости
- •1 Существует более 3 тыс. Типов и видов общественных зданий и сооружений.
- •2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:
- •1 Подробнее см. АсаулА. Н. Малоэтажное жилищное строительство / л. Н. Асаул, ю. Н. Казаков, н. И. Пасяда, и. В. Денисова; под ред. Д. Э. Н., проф. А. Н. Асаула. — сПб.: Гуманисти-ка, 2005. - 563 с.
- •2 По местоположению объект относится к классу а; по типу и техническому уровню здания — к в; интегральный класс объекта — с.
- •4. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяются на индивидуальные типовые (итг) и встроенно-пристроенные (впг), а также паркинги.
- •2.4. Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли
- •Лекция 3. Земельный участок — основа недвижимости
- •1. Сущность земельного участка как объекта недвижимости.
- •2. Земли поселений — это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.
- •4. Земли особо охраняемых территорий — это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение (рис. 3.4).
- •3.3. Земельные отношения в России
- •1 Ст. 3 фз «о землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-фз.
2 По местоположению объект относится к классу а; по типу и техническому уровню здания — к в; интегральный класс объекта — с.
Таблица
2.4 Классификация
офисных
помещений
Присвоенные классы могут со временем меняться, так как может быть произведена модернизация.
Сегодня более 80% офисных помещений Петербурга предлагается в аренду и только 20% — на продажу. Рынок купли офисных зданий, в отличие от аренды, крайне непрозрачен. Большая часть сделок реализуется без посредников. При этом основную массу на вторичном рынке составляют инвестиционные приобретения. Известность получают только сделки, осуществляемые крупными российскими или иностранными компаниями.
Большинство сделок по купле-продаже офисов реализуются не путем покупки объекта недвижимости, а путем покупки юридического лица, на которое оформлено здание. Это делается с целью снижения налогов, но это легитимная схема. Юридическое лицо, на которое продавец переписывает это здание, не отяжелено никакими другими обязательствами. Таким образом, сделка представляет из себя покупку 100% акций компании.
' Цели этой классификации — информационные, так как она не является рекомендацией и не имеет отношения к мнениям собственников здания (http://msk.becar.ru).
По статистике, около 70% отечественных организаций предпочитают офис класса С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.
Среди факторов привлекательности офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), следует выделить:
1) положительные моменты:
низкие арендные ставки, возможность организации собственного производства на территории соседнего предприятия;
возможность использования складских помещений завода;
близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.
2) отрицательные моменты:
удаленность от центра города, невысокий уровень сервиса;
расположение в экологически неблагоприятных районах;
зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия — прежнего владельца.
В заключение необходимо подчеркнуть, что офисный сектор недвижимости первым откликается на рост экономических показателей региона — развитие различных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий, способных этот бизнес вместить. Отвечая на растущий спрос, девелоперы, активизируя свою деятельность, увеличивают ввод объектов — как бизнес-центров, так и многофункциональных комлексов, включающих офисную составляющую.
4. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяются на индивидуальные типовые (итг) и встроенно-пристроенные (впг), а также паркинги.
Индивидуальные типовые гаражи — отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин. Такие гаражи имеют в основном стандартные размеры — 18 м2, но встречаются также гаражи других размеров, в том числе на 2 автомобиля.
Располагаются массивы ИТГ, как правило, на территориях, не приспособленных для капитального строительства: вдоль линий электропередачи, железнодорожных путей, в буферных зонах, на окраине города и т. д. Небольшие гаражные комплексы могут располагаться рядом или внутри жилых массивов.
Гаражи располагаются на временно арендуемых землях, так как железные гаражи и железные боксы числятся как временные сооружения с арендой до 3 лет. Таким образом, достаточно большая часть городских территорий используется крайне нерационально. По мнению многих специалистов, однослойное капитальное строительство гаражей — недопустимая роскошь.
Паркинг — отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое замкнутое охраняемое помещение, предназначенное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этой цели обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.
Паркинги находятся в основном в удобно расположенных местах относительно жилой застройки, близко к потребителю. Паркинги обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более долгий срок (49 лет).
В объектах первичного рынка предлагаемые места реализуются в основном по схеме долевого участия в строительстве с гибким графиком оплаты и последующим оформлением в общую долевую собственность.
Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного воздействия на цены мест в паркингах, поскольку они ориентированы на различных потребителей. Основная масса автолюбителей, желающих иметь гараж в конкретном районе с заданными характеристиками, не могут позволить себе приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Строящиеся паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов строящихся по соседству жилых домов, т. е. на людей с более высоким уровнем дохода, чем основная масса автовладельцев.
Встроенно-пристроенные гаражи (встроенные в нижнем этаже жилого здания или пристроенные к жилому зданию) — помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными для этих целей обозначенными разметкой местами, или боксами. В отличие от паркингов встроенно-пристроенные гаражи — это часть здания с иным общим функциональным назначением.
Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.
Как правило, все парковочные места в ВПГ оформляются в собственность. Количество мест почти всегда значительно меньше числа строящихся квартир. К тому же далеко не все будущие жильцы испытывают потребность в парковочном месте для своего автомобиля. К преимуществами относятся защищенность от атмосферного воздействия, охрана и т. д. Владелец ВПГ затрачивает минимальное количество времени на перемещение от своей квартиры к машине и обратно.
В Санкт-Петербурге средняя цена за одно парковочное место в ВПГ составляет почти 400 тыс. руб., что значительно выше средней по городу за место в паркинге. Разброс цен достаточно велик: от 100 руб. до 1 млн руб. за одно машино-место. Основным фактором, влияющим на стоимость одного места в ВПГ, является сегментная направленность.
Высокий уровень средней цены объясняется значительной долей объектов, относящихся к категориям ВК и ЭЛИТ, цены в которых, как правило, превышают 400 тыс. руб. Также можно отметить высокую долю жилья с ВПГ, отвечающего параметрам жилья высокой комфортности и элитного домостроения. Данная тенденция является следствием возросшей конкуренции на рынке строящегося жилья и соответственно необходимости выгодно позиционировать свои объекты на рынке.
На стоимость места в ВПГ влияют такие критерии, как способ организации парковочного пространства, размер одного места, удаленность его от выезда.
Однако далеко не всегда отсутствие в новом доме ВПГ объясняется конструктивными возможностями здания или особенностями товарной политики застройщиков. При наличии рядом с будущим домом больших массивов ИТГ устраивать ВПГ нецелесообразно. В то же время в центральных районах даже при строительстве домов, не относящихся к высшим ценовым категориям, спрос на места в ВПГ может оказаться высоким из-за отсутствия достаточного числа организованных парковочных мест (ОПМ). Часто при отсутствии ВПГ во дворах новых домов оборудуют платные охраняемые парковки.
Автостоянка — здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для размещения и/или хранения авто-мототранспортных средств.
Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается. Этим городские власти решают проблему пустырей и пополняют районные бюджеты.
Рынок гаражей и автостоянок, как и другие секторы рынка недвижимости, подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, — на рынок купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).
Первичный рынок купли-продажи гаражей представлен проектами строительства паркингов и парковочными местами в строящихся домах. На вторичном рынке можно приобрести ИТГ и место в существующих паркингах. Рынок аренды формируется в основном за счет предложений мест на автостоянках, а также частных предложений по сдаче в аренду ИТГ, мест в паркингах и в ВПГ.
Один из основных параметров, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, — это общее число автомобилей в городе. Однако темпы их роста ОПМ значительно ниже, так как:
гараж покупается (арендуется) прежде всего для защиты транспортного средства от возможного угона, а также нежелательного природного воздействия. В то же время гараж не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду;
по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30-50% от стоимости автомобиля. У нас это соотношение справедливо с точностью до наоборот;
явно ограничено предложение хорошо расположенных «новых» объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.