Задача 7.
Банк выдал Товариществу с ограниченной ответственностью кредит под залог базы. Товарищество с ограниченной ответственностью своевременно не могло погасить задолженность по кредиту и обратилось к банку с предложением продать базу, а вырученные средства обратить на погашение задолженности по кредиту. Банк обратился в фирму с предложением заключить договор на весь комплекс работ по продаже базы.
Какие документы, необходимые для продажи базы, должна собрать риэлтерская фирма?
Кто выступит продавцом базы и кто определит условия договора (цену базы, форму расчетов, порядок передачи базы покупателю и т.п.)?
С какого момента у покупателя возникает право собственности на базу?
Ответ:
Документами для продажи являются – свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 ФЗ «о гос. регистрации прав на недвижимое имущество), заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (ст. 16 того же закона), акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения (ст. 17 ), право собственности на базу (СТ.25), договор о залоге, доверенность, технический паспорт, правоустанавливающие документы на землю, на которой расположена база, выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), выписка из единого государственного реестра юридических лиц и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).
В соответствии с ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Таким образом, продавцом будет являться ТОО, а банк может участвовать в сделке, как представитель продавца, по доверенности (ст.185 ГК). Так как банк является представителем продавца в сделке, то он может сам определять условия договора, и на основании ст. 187 ГК РФ передоверить совершение сделки другому лицу, а точнее риэлтерской фирме, при этом банк должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия .
Право собственности на базу возникает с момента государственной регистрации в соответствии с ст. 164 ГК РФ(Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации), на основании ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.